中古マンションを売却される際は、通常、下記のようなフローとなります。
■中古マンションの売却の流れ
1.売却を依頼する不動産会社を選定
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2.売却価格や諸条件を決める
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3.不動産会社と媒介契約を取り交わす
(専任媒介、一般媒介、専属専任のいずれかの媒介契約）
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4.販売活動開始
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5.購入申込書（買付書）の受け取り
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6.価格交渉（必要に応じて）
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7.売買契約の取り交わし
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8.決済、所有権移転登記
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9.管理会社への届け出
中古マンションの売却をご検討の際は、全体のフローを把握しておいたほうが良いでしょう。
またこの他に、
業者買取り
という方法もあります。
その場合、スピーディーではありますが、一般的に売却価格が相場より低くなります。
各項目の細かい説明は、各記事で説明予定ですが、概略を下記に説明します。
中古マンションを売却を依頼する不動産会社の選定
マンションを売却を依頼する不動産会社の選定については、
大手不動産会社
と
地元の不動産会社
というの選択肢があります。
大手の不動産会社の場合は、知名度があり、会社のコンプライアンスなどの面からも安心できる面があります。
ただ、会社の営業スタイルもそれぞれ異なりますし、担当者のレベルに幅があります。
最終的には、その担当者が、ユーザー目線で対応してくれるのか、また、不動産取引の知識や実績などにもよります。
地元の不動産会社の場合も同様に、担当者の対応内容、レベルにもよります。
また、地元の不動産会社の場合は、マンションの売買に慣れていない会社もあります。
主な業務範囲が、賃貸や、物件管理の不動産会社もありますので、その会社のホームページで、マンションの売買も得意にしているかを事前にチェックしておくと良いでしょう。
いずれにしても、複数の不動産会社に話しを聞いて、対応内容を鑑みて、依頼される先を決めるほうが良いでしょう。
また、不動産会社に仲介の依頼をする際は、
専任媒介（売主側の不動産会社を1社に絞る）
と
一般媒介（売主側の不動産会社は複数可能）
がります。
以前は、物件の囲い込み（他の不動産業者に情報を共有しない）業者もいたので、一般媒介で複数の不動産業者と一般媒介契約をするケースもありました。
ただ、現在は、専任媒介の場合、
レインズというデータベースに物件登録する
こととなっていますので、他の不動産会社に物件の共有はできています。
ですので、必ずしも一般媒介で複数の不動産会社と媒介契約する必要性は少なくなっています。
しかしながら、その場合でも、実質、囲い込みのようなことをする不動産業者もいますので、そのような業者は避けたほうが賢明です。
また、
大手不動産会社1社
と
地元不動産1社
とを一般媒介で依頼する方法もありますが、レインズをみた他の不動産会社からの問合せが2か所になり、情報の整理が煩雑になりがちになります。
信頼できる先と専任媒介の契約をして、窓口を１つに絞ったほうが良い場合もあります。
売却価格や諸条件を決める
中古マンションを販売するにあたって、
・価格
・居住中の場合は引渡時期
・その他の条件（物件に応じて）
などを決めておきます。
不動産会社との媒介契約を取り交わし
売却の仲介を依頼する不動産会社が決まったら、
不動産会社と媒介契約（売主側の仲介契約）
を取り交わします。
媒介契約の契約書には、不動産会社が売主さんに報告する、営業活動の頻度なども記載されていますので、チェックしておきましょう。
媒介契約には、
・専任媒介契約
・一般媒介契約
・専属専任媒介契約
の3種類あります。
販売活動開始
媒介契約の取り交わしの後は、依頼を受けた不動産会社が販売活動をスタートします。
具体的には、不動産情報のポータルサイトなどに、販売情報の掲載を行います。
掲載内容や、販売資料の内容に関しては、事前にチェックしておきましょう。
購入申込書（買付書）の受け取り
実際に購入意思のある人がでてきた場合、まず、
買付書
をもらうことになります。
買付書は、契約書とは異なりますので、法的な拘束力はありません。
あくまで、買主さんの購入意思の確認の為のものです。
価格交渉（必要に応じて）
購入申込書に、価格面での相談がある場合がありますので、ケースバイケースで対応します。
売買契約の取り交わし
買主さんが、住宅ローンを組む際は、銀行の事前審査がOKになった後に、売買契約を取り交わします。
売買契約の内容に関しては、売主の責任も記載されていますので、十分にチェックします。
決済、所有権移転登記
買主の銀行の本審査、住宅ローンの手続きの後に、物件の決済を行います。
また、所有権移転登記に必要な書類なども準備しておきます。
ローンの残債が残っている場合は、その手続きも事前に行い、決済当日にローンの残債を
支払う必要があります。
管理会社への届け出
マンションに管理会社や管理組合に、所有者が変わったことの届けを行います。
マンション売却の流れの概略は以上になります。
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