マンションの売却を検討する際は、通常、
不動産会社に売却の仲介
を依頼することとなります。
その際に、その不動産会社と
仲介の契約（媒介契約）
を取り交わします。
その媒介契約には、
・専任媒介契約（専任媒介契約と専属専任媒介契約）
と
・一般媒介契約
とがあり、その内容が異なります。
下記に、
・媒介契約の内容
・媒介契約の種類
・専任媒契約
・一般媒介契約
・まとめ
について、説明していきます。
媒介契約の内容
媒介契約とは
媒介契約とは、売主が不動産を売却する際に、
不動産会社が、売主と買主との間に立って、仲介を行う為の契約
です。
媒介契約の取り交わし後は、不動産会社は、
その物件を販売する為の活動（営業活動）を行う
とともに、買主が決まったあとは、
売買契約の際に、その契約書などの書面の作成
を行います。
そして、その対価として、仲介手数料を得ることになります。
また、買主については、
・売主と媒介契約と取り交わした不動産会社（売主側の不動産会社）が買主を見つけてくる場合
と
・別の不動産会社が、買主側の不動産会社として買主を見つけてくる場合
があります。
いずれの場合も、売主が支払う仲介手数は変わりません。
売主側の不動産会社に、宅建業法で定められた仲介手数料（売買価格×３％＋6万円＋消費税）を上限とした金額を支払うことになります。
媒介契約の契約期間
媒介契約の契約期間は、基本、3ヵ月以内というルールがあります。
ですので、3ヵ月経過して、販売状況が思わしくない場合は、契約期間の終了に伴って、別の不動産会社と媒介契約を取り交わすことも可能です。
※補足
後述する「一般媒介」の契約期間に関しては、厳密には法律上の制約がありませんが、3ヵ月以内が推奨されています。
契約期間に厳密な定めがない理由としては、「一般媒介」の場合は、複数の不動産会社と媒介を取り交わしても良いという契約内容になっている為です。
媒介契約の書面
媒介契約の書面は、国土交通省の標準約款をベースに、
・不動産会社が所属している宅建協会が用意しているひな形
や、
・大手の不動産会社の場合は、専用の書面
を使用します。
国土交通省の標準約款は、下記サイトから確認できます。
書面には、
・対象物件の内容
・売却価格
・不動産会社からの営業活動についての報告頻度
・契約期間
・契約内容に関する条項
などが記載されています。
不動産会社に物件の売却を依頼する際は、必ず、
「媒介契約」
を取り交わしましょう。
この標準約款とかけ離れた内容の書面や、あるいは、媒介契約の取り交わしを行わないような不動産会社は、注意が必要です。
国土交通省 宅地建物取引業法関係
媒介契約の種類
媒介契約には下記の種類があります。
・専任媒介契約（専任媒介契約と専属専任媒介契約）
と
・一般媒介契約
それぞれ、下記内容の違いがあります。
では、どの契約が良いのでしょうか。
結論から言うと、
信頼できる不動産会社で、専任媒介契約を取り交わす
形が良いと言えます。
もちろん、状況によって、別の選択肢もあります。
下記に、それぞれの契約の注意点について説明します。
専任媒介契約（専任媒介契約と専属専任媒介契約）
専任媒介契約について
専任媒介契約は、売主側が契約できる不動産会社が1社となります。
不動産会社は、
・自社で買主を見つけてくること
に加えて、
・レインズという不動産会社間のデータベースを通して、他の不動産会社へも情報を公開
して、物件の売却に向けた活動を行います。
不動産会社としても、売主側の窓口が1社なので、物件が成約すれば、必ず、仲介手数料が見込めるので、積極的に活動することが期待できます。
（逆に、一般媒介で、売主側の不動産会社が複数ある場合は、優先順位が下がるリスクもあります。）
また、他の不動産会社からの問合せ窓口が1社になりますので、問合せの際の情報のとりまとめもやりやすくなります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の違い
専任媒介契約は、
売主は、仲介の不動産会社1社とのみ契約する
という内容の媒介契約です。
専任媒介契約には、「専属専任媒介契約」と、「専任媒介契約」があります。
「専属」という文言がつくかつかないかの違いですが、その内容は、下記のような違いがあります。
※専属専任媒介契約と、専任媒介契約の違い
■売主が自分で買主を見つけることについて
専属専任媒介契約；NG 専任媒介契約 ；OK
となっています。
つまり、専属専任媒介契約のほうが、縛りがキツイと言えます。
その他、下記の違いがあります。
■売主への報告義務
専属専任媒介契約；1週間に1回以上
専任媒介契約 ；2週間に1回以上
■レインズへの登録
専属専任媒介契約；媒介契約の締結から5日以内
専任媒介契約 ；媒介契約の締結から5日以内
内容的に、「専属専任媒介契約」のほうが、
売主側に制限がついている内容
となっています。
ですので、あえて、「専属専任媒介契約」にする必要はないと言えます。
一般媒介契約について
一般媒介契約は、下記の内容の媒介契約です。
・複数の不動産会社との媒介契約がOK
・レインズへの登録義務はない（登録自体は、可能）
・売主への報告義務は任意
・媒介契約の期限の制約はない（3ヵ月を推奨）
一般媒介契約を取り交わす場合の注意点
上記にも記載しましたが、
レインズという不動産間のデータベースができる以前は、一般媒介で複数の不動産会社と媒介契約することも効果がありました。
また、近年のネットの普及で、ユーザーも情報を得やすくなっていますので、一般媒介契約に関して、現在は、昔ほどのメリットは少ないと言えます。
ただ、状況によって一般媒介での契約をされる場合は、あまりたくさんの不動産会社に仲介を依頼しても情報の管理がたいへんになりますので、せいぜい、2社程度にされたほうが賢明と言えます。
一般媒介契約で取り交わす際は、下記に注意しましょう。
まとめ
媒介契約については、上記のような種類がありますが、信頼できる不動産会社であれば、専任媒介契約で売主側の不動産会社をひとつにしたほうが良いでしょう。
結果、思ったような活動ができていない場合は、3ヵ月後に見直すということもできます。
もっとも、そうならないように、
仲介を依頼する不動産会社の選定
は、慎重に行う必要があります。
少なくとも、媒介契約を取り交わす前には、複数の不動産会社と話しをして選定するという手順をふむようにしましょう。
以上、マンション売却時にチェックすべき、「媒介契約の種類」についての説明でした。
