マンションを売却する際は、通常、
不動産会社に仲介
を依頼して、販売活動を行ってもらいます。
ただ、
仲介会社を変更したほうが良い
と思われるケースもあります。
変更したほうが良いと考えられるケースと、その際の注意点について下記に説明していきます。
変更したほうが良いと考えられるケース
営業活動の報告が無い
専任媒介契約で仲介を依頼している場合、不動産会社から、
2週間に1回以上の業務報告書の提出
があります。
そもそも
業務報告書の提出が無い場合
は、専任媒介契約書で約束していることがなされていないと言えます。
そのような場合は、
媒介先の変更を検討
しても良いでしょう。
販売活動の内容
通常、
販売資料の作成（マイソクとも呼ばれる、物件内容を記載した1枚ものの資料）
と
ネットへの掲載
は最低限必要です。
販売資料は、問合せのあった方や、他の不動産会社からの問合せにも使用します。
通常は、販売活動の開始前に、販売資料の内容を売主さんにも共有します。
そういったことが当たり前にできているかも確認しましょう。
また、自社のホームページはもちろん、アットホームなど大手の不動産ポータルサイトにも物件情報を掲載しているかどうか、その内容も確認しておきましょう。
(もちろん、すべての大手の不動産ポータルサイトに登録する必要はありません。）
また、専任媒介契約の場合、
レインズ
という不動産会社向けのデータベースにも、
専任媒介契約の締結日から7日営業日以内の登録
が義務付けられています。
レインズの登録もされているか、担当者に確認しましょう。
それ以外でも、不動産会社のよっては、
折込広告やチラシ配布
などを行っている先もあります。
媒介契約を取り交わす際に、そういった販売活動の内容についての話しがあるかと思いますが、実際にどのような販売活動を行っているか、確認しましょう。
上記に加えて、
実際に問合せがあった後の営業活動の内容
に関しても、報告書の中で確認します。
上記の内容が、きちんとできていない場合は、媒介先の変更の一因となります。
担当者の対応
例えば、
物件価格に関して執拗に下げるような言動
があったり、
その他にも不誠実な対応
があったりした場合など、そのままその不動産会社に仲介を依頼しても良いかどうか不安な場合は、媒介先の変更を検討しても良いでしょう。
仲介会社の変更についての注意点
専任媒介契約の有効期限
専任媒介契約の有効期限に関して、宅地建物取引業法で決められている期間は
3ヶ月以内
となっています。
3ヶ月以内なので、通常は、不動産会社としては、最長の3ヶ月の記載で専任媒介契約を取り交わします。
3ヶ月後、契約更新をしなければ解除
になります。
また、3ヶ月後の専任媒介契約の解除の際に、特に費用は発生しません。
（物件が成約しない限りは、不動産業者に費用を支払う必要はありません。）
注意しないといけないのは、
3ヶ月以内の解除
に関しては、下記の場合に限られています。
それらに該当しない場合は、不動産会社から違約金を請求される可能性もありますので、注意が必要です。
（参考）国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/001157557.pdf
・不動産会社が義務を履行しない場合には依頼者は相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がない場合には解除することができる
・不動産会社が次のいずれかに該当する場合、依頼者は契約を解除することができる
１． 誠実に業務を遂行しなかったとき
２． 媒介契約については重要な事項を告げなかったとき
３． 不正な行為をしたとき
いずれにしても、専任媒介契約の場合、仲介会社の変更は、専任媒介契約の取り交わしから3ヶ月後にしたほうが良いと言えます。
以上、「マンション売却の仲介会社の変更について」についての説明です。
