マンション売却 「専属専任媒介契約」をすすめられた場合の注意点 | 【こぐまくんマンションガイド】

マンション売却 「専属専任媒介契約」をすすめられた場合の注意点

「専属専任媒介契約」をすすめられた場合の注意点売却方法

マンションの売却を行う際に、通常は、
不動産会社と媒介契約(売主側の仲介契約)
を取り交わします。

その際の媒介契約の種類としては、
・専任媒介契約(専属専任媒介契約と、専任媒介契約の2種類)
・一般媒介契約

があります。

専任媒介契約の場合は、
 売主側の不動産会社は、1社のみ
一般媒介契約は、
 売主側の不動産会社は、複数OK
となります。

では、
専任媒介契約
のうち、
専属専任媒介契約
をすすめられた場合は、どのように判断すれば良いのでしょうか。
専属専任媒介契約をすすめる不動産会社には、それなりの思惑があります。

また、傾向としては、個人的な感覚ですが、
「専属専任媒介契約」をすすめる不動産会社は、経営姿勢的に、利益優先の考え方が強い
ように思います。

専属専任媒介契約と、専任媒介契の違いとあわせて、下記にご説明します。

専属専任媒介契約と、専任媒介契の違い

専属専任媒介契約と、専任媒介契の違いは、下記項目になります。

■売主が自分で買主を見つけることについて
  専属専任媒介契約;NG
  専任媒介契約  ;OK
となっています。
つまり、専属専任媒介契約のほうが、縛りがキツイと言えます。
その他、下記の違いがあります。

■売主への報告義務
  専属専任媒介契約;1週間に1回以上
  専任媒介契約  ;2週間に1回以上

■レインズへの登録
  専属専任媒介契約;媒介契約の締結から5日以内
  専任媒介契約  ;媒介契約の締結から5日以内

専属専任媒介契約の場合、
 ・報告義務の頻度が短い
 ・レインズの記載のタイミングも早い

内容となっています。
この点は、不動産会社としては、あまりメリットはありません。

逆に、
 売主が自分で買主を見つけることはNG
ですので、この点では不動産会社が側が有利になります。
つまり、
 必ず、自社で仲介でできる状態が確保される
となるからです。

専属専任媒介契約の注意点

上記にも記載しましたが、
専属専任媒介契約
の場合、
売主が自分で買主を見つけることはNG
となりますので、
専任媒介契約とくらべて、売主側に対するしばりがキツく
なります。

ただ実際は、売主が自分で買主を見つけることは、ケースとしては、あまりないので、
実質というか、結果的には、
専属専任媒介契約と専任媒介契約はあまり差がない
という面もあります。

そう考えると、実質、あまり差がないのであれば、
不動産会社が、専任媒介契約をすすめても良いのではないか
とも言えます。

実際、売却物件のうち、
専属専任媒介契約の物件の割合は、かなり少ない
です。

不動産会社側からの視点

では、不動産会社側からの視点としてどのような事が考えられるのでしょうか。

専任媒介契約の場合

例えば、専任媒介契約の場合、万が一、
売主が買主を見つけてきた場合
は、
仲介できない
という状況になります。
その場合、仲介手数料が見込めない形となります。

その場合は、例えば、売買契約書の作成などのサポートのみを行うなどの対応をする場合もありますが、仲介手数料は請求できません。

専属専任媒介契約の場合

逆に、専属専任媒介契約の場合は、
「売主が買主を見つけてくることで仲介手数料がはいってこなくなるという状態」を避けることができる
と言えます。
つまり、万が一の仲介手数料がもらえなくなるリスクがなくなる、ということです。

ここに大きな違いがでてきます。

実際は、報告頻度のことや、そこまで売主さん側の縛りをきつくしなくても良いなどの理由で
専任媒介契約
で取り交わす物件の割合のほうが多いです。

それでもあえて、
専属専任媒介契約
を取り交わす不動産会社の場合、それだけ、
売り上げの数字にこだわりと持っている
とも言えます。
不動産会社の担当者の考え方の場合もありますし、その不動産会社の方針による場合もあります。

もちろん、それ以外の理由もありますが、感覚的には、そういう傾向があるように感じます。

最終的には、不動産会社や担当者の対応も含めて、
結果的に、
・販売活動の経過報告などがきちんと行われ、
・予定通りの価格で売却でき、
・しっかりとした内容で売買契約の取り交わし
ができれば良いので、そういった面も含めて、トータルで不動産会社の選定を行うことが重要といえます。

まとめ


専属専任媒介契約は、ある意味、専任媒介契約に比べて、売主側のしばりがきつい内容となっています。
ですので、不動産会社が専属専任媒介契約をすすめてきた場合は、
その理由を確認
しておくと良いでしょう。

説明内容を確認して、売主側の視点で対応してくれるかどうかもチェックしておきましょう。
いずれにしても、マンションの売却を検討される際は、複数の不動産会社に話しを聞いて、比較検討して仲介を依頼する先を決める流れが良いと言えます。

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