不動産会社にマンションの売却を依頼したが、なかなか思うように進まないというケースがあります。
状況としては、
・予定していたスケジュールより時間がかかっている
あるいは、
・問合せはくるが条件があわない、あるいはキャンセルが多い
というような２つのパターンが考えられます。
それぞれについて、原因と対応策についてみていきましょう。
予定していたスケジュールより時間がかかっている
マンションを売却する際、成約するまでの平均的な期間としては、
概ね、２～3ヵ月
と言われています。
もちろん、エリアや売却価格によっても異なってきますので、一概には言えません。
また、その時の季節的な状況など、いろいろな要因も影響しますので、原因がひとつとは限りません。
ですので、あくまで、一般的なお話しとしてになりますが、予定していたスケジュールより売却までの時間がかかっているようなケースでは、下記のような原因などが想定されます。
・設定価格が相場に比べて高い
・仲介を依頼している不動産会社に原因がある
・物件自体に理由がある
・その他の原因
ご参考までに、それぞれについてみていきます。
設定価格が相場に比べて高い
なかなか決まらない理由として、売却価格の設定に原因があるケースがあります。
もちろん、段階的に価格の見直しをする場合も多いので、２～3ヵ月目がそのタイミングにある場合もあります。
また、そもそもの価格設定の水準がかなり高いような場合は、例えば、
仲介する不動産会社が査定した際に、相場より高めの金額を提示
したような場合も考えられます。
買い手は、物件を選ぶ際に当然、他の物件と比較検討しますので、明らかに、同等のマンションと比べて、高い物件には二の足をふむことになります。
ですので、周辺の同等水準のマンションの価格設定と比べて、明らかに高い設定をしている場合は、同様に売却価格を見直す必要があります。
※仲介の依頼をとるために、意図的に査定金額を高めの金額で提示する会社もありますので、注意が必要です。
仲介を依頼している不動産会社に原因がある
不動産会社でも、得意な分野、不得意な分野があります。
例えば、マンション売買の仲介があまり得意ではない不動産会社の場合、営業力の問題で時間がかかってしまうことがあります。
また、そのマンションの場所とはかなり遠距離にある不動産会社に仲介を依頼するような場合、そのエリアの情報に詳しくなかったり、内見の段取りに手間がかかるなどの理由などが営業的なハードルになり、結果として、なかなか思うように進まない場合もあります。
また、その不動産会社の営業姿勢に起因するようなケースもあります。
不動産を売却する際は、
仲介を依頼している売主側の不動産会社
が買主を見つけてくる場合もありますし、他の不動産会社が買主を見つけてくる場合もあります。
通常は、レインズという不動産会社間のデータベースに登録します。
そうすることで、他の不動産会社にも情報をオープンにすると、結果的に、売却に向けた活動量も多くなることが期待できるのですが、不動産会社の中には、買い手の仲介手数料も欲しいと考え、他の不動産会社に情報をオープンにしない会社もあります。
（例えば、一般媒介の場合は、レインズ掲載は任意になります）
これを、業界では「囲い込み」と呼んでいます。
そのような営業姿勢の会社の場合は、結果的に、成約までに時間がかかってしまいます。
そういったケースでは、レインズに物件情報を登録したとしても、他の不動産会社からの問合せに適切に回答しないような場合もあります。
数年前も、大手の不動産会社が囲い込みをやっていて問題になったことがありました。
決して、中小規模の不動産会社だけの問題ではありません。
稀に、そういった「囲い込み」と呼ばれるようなことをする不動産会社もありますので、注意が必要です。
物件自体に理由がある
ベランダからの眺望や、お部屋の傷み具合、あるいは、告知事項の内容によっては、予定通りに進まないようなケースもあります。
お部屋の傷み具合によっては、クロスの張り替えなどの改修を行うという方法もありますが、費用が発生しますので、そういった面も踏まえて、
価格の見直しをする
あるいは、
現状のままで、もう少し様子をみる
などの対応となります。
その他の原因
もちろん、その物件や、周囲の状況などに起因しているような場合もあります。
例えば、同タイミングで、同じマンションで少し低い価格設定で売りにでているような物件があるような場合です。
問合せがあったお客さんが、そっちに流れてしまうようなケースもあるかもしれません。
そういった場合は、価格を見直したり、あるいは、もう少し長いスパンで売却活動を行うといった選択になります。
問合せはくるが条件があわない、あるいはキャンセルが多い
この場合は、条件によって判断が異なりますが、一番多いケースとしてはやはり、
値引き交渉による条件提示
によるものです。
この場合は、２つの理由が考えられます。
1つ目は、上記のスケジュールにも記載したように、そもそもの価格設定が高い場合です。
この場合は、買主側も根拠をもって、価格交渉をしてくると考えられます。
そういったケースでは、それが許容範囲かどうかの判断になってきます。
また、価格設定自体はそう高くはないものの、単に、値引き交渉してくる人もいます。
特に、投資家の人が申し込みをするような場合は、大幅な値引きで買付をいれてくる場合もあります。
2つ目は、不動産会社の営業スタンスによるものです。
不動産会社によっては、買主の意思決定が不十分なまま、申し込みを急がせるようなスタイルの営業を行う会社もあります。
そういった場合では、申し込みをもらったものの、結果的にキャンセルになってしまう率も高くなってしまいます。
もちろん、買主側の理由によるものもありますので、一概には言えませんが、途中キャンセルが多い場合は、営業スタンスに起因するケースも考えられます。
いずれにしても、3ヵ月前後で、一度、売却方法を検討すると良いでしょう。
もちろん、結果的にそのままで様子をみるという方法もあります。
以上、マンション売却で、なかなか成約しない場合の２つのケースについての説明でした。
マンション売却の注意点等については、下記サイトに記載しています。
