中古マンションの売却活動を開始した後の「価格変更」の注意点

中古マンション「価格変更」の注意点マンション売却のポイント

マンションの売却を開始した後に、
価格を変更
する場合があります。

状況としては、
・反響数が少ない
・反響はある程度あるが、価格面がネックになっている
・結果、予定の期間までに売買契約に至らなかった
といったことが想定されます。

反響数が少ない理由としては、
価格面
の他、
その物件の階数、あるいは、そのマンション自体に起因するもの(立地状況など)
も考えられます。

価格以外の要因の場合も、価格が下がればマイナス要因もカバーできる場合もあり、そういった意味も含め、不動産会社から
価格の変更
の提案のある場合があります。

もちろん、価格を下げる方向でのお話しです。

不動産会社としても、早く契約を決めたいという背景があります。
また、売主側としても、管理費や修繕積立金の負担もありますので、なるべく早く売却したいという面があります。

価格変更時の注意点

最初の価格設定時に、価格を下げる可能性を予定しておく

途中で価格変更する可能性は、売却開始時点で想定されます。
ですので、売却時の価格設定時に、
途中で価格を下げる可能性があること
を念頭において、価格設定を行うということが大切です。

値引き交渉の可能性も予定しておく

価格を下げた後にも、値引き交渉してくる可能性もあります。
その場合、
価格を下げたので、値引き交渉はNG
という方針でいくのか、あるいは、
値引きする際の値引き幅を想定しておく
のかを予め想定しておきましょう。

価格変更のタイミングについて

マンションの売却開始から成約までの平均期間は、3ヵ月~6ヵ月といわれています。
価格変更を見直す時期としては、3か月や、半年などのきりの良いタイミングで、検討してもよいでしょう。
もちろん、売却にかかる期間は、
地域性など
にも影響されます。

ですので、
価格優先で、ある程度期間がかかっても良い
ということであれば、必ずしも、価格を変える必要はありません。

販売活動内容について

不動産会社と専任媒介契約を取り交わしている際は、不動産会社から依頼主に対して、
2週間に1回以上
の報告義務があります。

そこで、販売活動の内容をチェックしてそもそも、
反響数についてや、成約に至らない理由など
の状況を把握しておきましょう。

また、
専任媒介契約自体の期間は、上限は、3か月
と決まっています。
不動産会社からの営業報告がなかったり、信頼おけないようなケースの場合は、他の不動産会社への変更を含めて検討しても良いでしょう。

経費に関して

売却が決まった後、売買契約に伴う経費が発生します。
大きなものは、仲介手数料です。
売買価格の3%+6万円+消費税
が発生します。
それと、契約書に貼付する収入印紙代を引いた金額がお手元に残ります。
(固定資産税、マンションの管理費、修繕積立金の清算は、別計算)

住宅ローンの残債

住宅ローンの残債がある場合は、物件の決済の際に、銀行に残債を支払う必要があります。
売却価格の設定によって、ショートする場合は、持ち出しになりますので注意が必要です。

=補足=

売却が決まらない理由に、
仲介を依頼している不動産会社の販売上の問題
がある可能性もあります。

実際は、
買主側には、別の不動産会社がつく場合
もありますので、単純に、仲介を依頼している不動産会社の営業力の問題とは言い切れません。

ただ、問題になってくるのは、「物件の囲い込み」をやっているような場合です。

これは、仲介を依頼している不動産会社が、他の不動産会社に情報を提供しないという行為です。
具体的には、「申し込みがはいっている」といった適当なことを言って、他の不動産会社の営業の妨害をする行為です。

自社で買主側も見つけて、そこからも仲介手数料を取りたい為、そういうことを行うわけです。
そういう行為はずいぶん減りましたが、今でも、中小の会社に限らず、大手の会社でもそういった事を行っているケースもあります。

そういう場合は、当然、営業機会が損失されますので、結果、販売期間が長くなってしまいます。
そのような会社には、仲介を依頼しないように注意が必要です。

以上、中古マンションの売却活動を開始した後の「価格変更」の注意点についての説明でした。

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