マンションの売却 住宅ローンの残債がある場合

マンションの売却 住宅ローンの残債がある場合売却方法

マンションの売却相談を受ける際に、
「住宅ローンがまだ残っているのですが、売却はできるでしょうか?」
という質問を受ける時があります。

結論としては、
条件付きで可能
です。

条件としては、売却時(所有権の移転時)に、
銀行からの借り入れを全て返済して、抵当権を抹消する
ということが必要となります。

「抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた際に、万が一、借りた人(債務者)が返済できない(債務不履行)場合に土地や建物を担保とする権利のことです。」

つまり、
残債を一括返済して抵当権を抹消しないと、所有権の移転ができません
ので、そのことが条件となるわけです。

銀行からの借り入れを一括返済する際に重要になってくるのが、
・住宅ローンの残債額

・売却価格の設定
です。

また、売却の際には、経費も発生します。

ですので、ケースとしては、
売却代金が、
「住宅ローンの残債額+経費」に対応できる場合

「住宅ローンの残債額+経費」に足りない場合
の2つのパターンが考えられます。

内容について下記に説明していきます。

売却代金で、「住宅ローンの残債額+経費」に対応できる場合

このケースでのフローは、下記になります。

事前に、売主が住宅ローンを組んでいる銀行に、
住宅ローンの残債を一括返済する手続き
を行います。

そして、マンション売却の決済日・所有権移転の当日に、

・買主側の住宅ローンの実行
 ▼
・売買代金(手付金を除いた残金)を売主側の口座(売主が住宅ローンを設定している銀行口座)に入金
 ▼
・物件の抵当権を抹消
 ▼
・買主に所有権を移転

を行います。

基本、すべて同日に行います。

また、抵当権の抹消は、売主側で行いますが、実際は、司法書士さんが対応します。
所有権の移転は、買主側の対応になります。
それを同じ日に行いますので、同じ司法書士さんに依頼するほうが手続きがスムーズです。
(売主側の不動産会社と買主側の不動産会社の2社ある場合でも、同じ司法書士さんに対応してもらう場合が多いです。)

というのも、売主側の銀行と、買主側の銀行が異なる場合が多く、売主側の銀行に抵当権の抹消書類を取りにいって、その後、所有権の移転も行う必要がありますので、遠隔の場合だと、結構、大変です。
通常、司法書士さんへの依頼は、不動産会社が対応します。

住宅ローンの残債額+経費の「経費」について

経費としては、
・仲介手数料(売買価格×3%+6万円+消費税)
・印紙代(売買契約書用。1万円。)
・抵当権抹消登記費用(登録免許税と司法書士への報酬)
・住宅ローン一括返済費用(銀行に支払う手数料)
になります。

このうち、仲介手数料の金額が大きいので、それらを含めて、対応可能かどうか確認しておきます。

また、
売却価格の設定を途中で変更する場合
や、
価格交渉があった場合
もローンの残債と経費の金額を考慮しての判断になります。

売却代金で、「住宅ローンの残債額+経費」に足りない場合

この場合は、
不足額を自己資金で対応
することになります。

その対応が難しい場合は、
・売却価格の設定を見直す。
(近隣の売却相場をチェックして、売却価格の設定が妥当かどうか再度確認します)
・売却タイミングを見直す。
(ローンの残債を減らしてから、再度検討する。ただ、経過年数によって売却価格も低くなるリスクもあります)
・自己資金を貯めてから再度検討する。
・場合によっては、売却ではなく、賃貸にだすことを検討する。
などの選択肢が考えられます。

いずれの場合も、状況をみての判断にはなります。
難しい判断にはなりますが、十分に検討することが肝要かと思います。

以上、「マンションの売却 住宅ローンの残債がある場合」についての説明でした。

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