マンションの売却相談を受ける際に、
「住宅ローンがまだ残っているのですが、売却はできるでしょうか？」
という質問を受ける時があります。
結論としては、
条件付きで可能
です。
条件としては、売却時（所有権の移転時）に、
銀行からの借り入れを全て返済して、抵当権を抹消する
ということが必要となります。
「抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた際に、万が一、借りた人（債務者）が返済できない（債務不履行）場合に土地や建物を担保とする権利のことです。」
つまり、
残債を一括返済して抵当権を抹消しないと、所有権の移転ができません
ので、そのことが条件となるわけです。
銀行からの借り入れを一括返済する際に重要になってくるのが、
・住宅ローンの残債額
と
・売却価格の設定
です。
また、売却の際には、経費も発生します。
ですので、ケースとしては、
売却代金が、
「住宅ローンの残債額＋経費」に対応できる場合
と
「住宅ローンの残債額＋経費」に足りない場合
の２つのパターンが考えられます。
内容について下記に説明していきます。
売却代金で、「住宅ローンの残債額＋経費」に対応できる場合
このケースでのフローは、下記になります。
事前に、売主が住宅ローンを組んでいる銀行に、
住宅ローンの残債を一括返済する手続き
を行います。
そして、マンション売却の決済日・所有権移転の当日に、
・買主側の住宅ローンの実行
↓
・売買代金（手付金を除いた残金）を売主側の口座（売主が住宅ローンを設定している銀行口座）に入金
↓
・物件の抵当権を抹消
↓
・買主に所有権を移転
を行います。
基本、すべて同日に行います。
また、抵当権の抹消は、売主側で行いますが、実際は、司法書士さんが対応します。
所有権の移転は、買主側の対応になります。
それを同じ日に行いますので、同じ司法書士さんに依頼するほうが手続きがスムーズです。
（売主側の不動産会社と買主側の不動産会社の2社ある場合でも、同じ司法書士さんに対応してもらう場合が多いです。）
というのも、売主側の銀行と、買主側の銀行が異なる場合が多く、売主側の銀行に抵当権の抹消書類を取りにいって、その後、所有権の移転も行う必要がありますので、遠隔の場合だと、結構、大変です。
通常、司法書士さんへの依頼は、不動産会社が対応します。
住宅ローンの残債額＋経費の「経費」について
経費としては、
・仲介手数料（売買価格×３％＋6万円＋消費税）
・印紙代（売買契約書用。1万円。）
・抵当権抹消登記費用（登録免許税と司法書士への報酬）
・住宅ローン一括返済費用（銀行に支払う手数料）
になります。
このうち、仲介手数料の金額が大きいので、それらを含めて、対応可能かどうか確認しておきます。
また、
売却価格の設定を途中で変更する場合
や、
価格交渉があった場合
もローンの残債と経費の金額を考慮しての判断になります。
売却代金で、「住宅ローンの残債額＋経費」に足りない場合
この場合は、
不足額を自己資金で対応
することになります。
その対応が難しい場合は、
・売却価格の設定を見直す。
（近隣の売却相場をチェックして、売却価格の設定が妥当かどうか再度確認します）
・売却タイミングを見直す。
（ローンの残債を減らしてから、再度検討する。ただ、経過年数によって売却価格も低くなるリスクもあります）
・自己資金を貯めてから再度検討する。
・場合によっては、売却ではなく、賃貸にだすことを検討する。
などの選択肢が考えられます。
いずれの場合も、状況をみての判断にはなります。
難しい判断にはなりますが、十分に検討することが肝要かと思います。
以上、「マンションの売却 住宅ローンの残債がある場合」についての説明でした。
