【マンション売却】リバースモーゲージという選択肢の注意点!?

リバースモーゲージ売却方法

事情で不動産の売却をご検討されておられる方の中には、
リバースモーゲージ
を選択肢のひとつにお考えの場合があります。

「リバースモーゲージとは何か?」
と合わせて、
マンションの場合の「リバースモーゲージ」についての注意点
について下記にご説明いたします。

また、リバースモーゲージは、一般的に
55歳あるいは60歳以上の人
対象しています。

※また、「リバースモーゲージ」とは別のしくみで、
「リースバック」
というものがあります。
「リースバック」については、別記事でご紹介いたします。

リバースモーゲージとは何か?

リバースモーゲージの言葉の意味合いとしては、
リバース;逆

モーゲージ;抵当・抵当権
の合成語になります。

通常は、住宅に関する融資の際は、
最初に必要な金額を借りて、毎月、元本、利息を返済する
ものですが、
リバースモーゲージの場合は、
毎月の支払いは利息のみで、元本の返済は、借主の死亡後に相続人が支払う
というしくみです。

つまり、融資の借主がお亡くなりになられた後に物件を処分することを前提に、借り入れを行うというものです。

具体的には、ある程度の年齢以上(一般的には、55歳あるいは60歳以上)の方が、
・住宅ローンの毎月の支払い額の負担が大きい
や、
・お手元に現金を持っておきたいような場合
に活用するしくみと言えます。
(通常、リバースモーゲージの場合、利用用途にも条件があります)

「リバースモーゲージ」の注意点

対象について

上記にも記載しましたが、通常、
一般的には、55歳あるいは60歳以上
という年齢の制限があります。

対象となる物件の種類

「リバースモーゲージ」の対象物件については、
・物件の評価額による制限

・マンションは不可(戸建て物件のみ)
の場合があります。

いくつかの金融機関が「リバースモーゲージ」を扱っていますが、その金融機関のよって条件が異なります。

例えば、東京スター銀行の場合は、
” 当行担保評価額が戸建ての場合2,000万円以上、マンションの場合3,000万円以上の物件が対象です。”
とあります。

東京スター銀行のリバースモーゲージ「充実人生

リバースモーゲージ|東京スター銀行
リバースモーゲージのパイオニアである東京スター銀行のリバースモーゲージは、ご自宅に住み続けたまま、ご自宅の資産価値を活かして老後の資金をお借り入れできるローンです。

借り入れ時の「物件の評価額」が下がることによるリスク

借り入れた元本は、融資の借主がお亡くなりになられた後に物件を売却して返済します。

その際のリスクとして、
借り入れ時に設定していた物件の評価額が下がり、予定していた金額で売却できなかった際に、相続人に責任がおよぶ可能性
があります。
(不足額について、相続人が責任を負う可能性があるということです。)

また、相続財産の処分という意味合いで、リバースモーゲージの契約には、
相続人の合意
が必要となります。

もちろん、対応する金融機関によって具体的な契約条項が異なります
ですので、リバースモーゲージを利用する際には、
契約上のリスクがどの程度発生する可能性があるのか
を十分に検討する必要があります。

※また、金融機関は、定期的に物件の評価額の見直しを行う場合が多い為、途中で、物件の評価額が下がった場合に、借り入れ条件の見直しを行うリスクもあります。
ですので、そういった場合の対処方法についても、契約の取り交わし時に確認しておく必要があります。

※金融機関によっては、「住宅融資保険」を活用して、物件の評価額の下落リスクを回避している場合もあります。

配偶者の居住について

借主が亡くなった際に、配偶者がそのまま居住できるのかどうかも重要な事項です。
金融機関毎に対応内容が異なりますので、必ず確認が必要です。

最終返済期限が設けられているケース

金融機関によっては、最終返済期限が設定されている場合があります。
長生きすることは喜ばしいことなのですが、そのような契約の場合、設定期間がきたら、
物件を売却する
もしくは、
借り入れ額を一括返済する
のいずれかの対処をすることになります。

物件売却の場合は、住む場所の問題もあり、大きなリスクとなります。

金利上昇リスク

毎月のお支払いは、金利のみになります。
変動金利の場合、将来的な金利上昇のリスクになります。

ちなみに、住宅支援機構(旧住宅金融公庫)の
リ・バース60
という商品の場合は、固定金利のみになります。

リ・バース60

【リ・バース60】:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

 

補足;各都道府県の社会福祉協議会について

リバースモーゲージは、一般の金融機関の他、
各都道府県の社会福祉協議会
が対応している場合があります。
この場合は、「生活資金を貸し付け」という意味あいになります。

また、
・借主がお亡くなりになった後、相続人または連帯保証人が貸付金及び利子の返済をする
・抵当権等の担保権が設定されていないこと
・借主の所得に関すること
などの条件があります。

詳細は、各都道府県の担当部署への確認になります。


 

以上、「リバースモーゲージという選択肢の注意点!?」についての説明でした。

テレビでも、リバースモーゲージのCMを見ることがありますが、実際に利用する際は、いくつかのリスクがあります。
事前に十分検討する必要があります。

 

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