マンション売却の際の不動産会社の選び方

マンション売却の際の不動産会社の選び方売却方法

マンションの売却を検討する際には、通常、
不動産会社と媒介契約(売却の仲介契約)
と取り交わして、売却活動をスタートします。

その際、重要となってくるのが、
どの不動産会社を選定するのか?
ということです。

安心して、また、後悔の無いように売却を終える為に、売却を依頼する不動産会社の選定は、非常に重要です。
後悔するような状況としては、
・売却価格が思ったより低くなってしまった
・不動産会社の担当者の不手際が多かった
・当初、予定していたスケジュールに比べて、売却までに時間がかかりすぎた

などがあります。

また、万が一の場合は、媒介契約の期間が過ぎれば、
媒介契約(売却の仲介契約)を取り交わす不動産会社を変更
することもできます。
媒介契約の期間は、専任媒介の場合は、上限3ヶ月と定められています。
媒介契約を取り交わす際は、その契約期間の箇所もチェックしておきましょう。
専任媒介の他、専属専任媒介、一般媒介という契約の種類があります。

下記に、不動産会社を選定する際の注意点について説明します。

(参考)媒介契約の種類について

不動産会社と取り交わす媒介契約(売却の仲介契約)の種類については、下記の関連ページで説明しています。

マンション売却時の「媒介契約」の種類
マンションの売却を検討する際は、通常、不動産会社に売却の仲介を依頼することとなります。その際に、その不動産会社と仲介の契約(媒介契約)を取り交わします。その媒介契約には、・専任媒介契約(専任媒介契約と専属専任媒介契約) と・一般媒介契約と...

不動産会社を選定する際の注意点

査定金額が高すぎる会社には注意

不動産会社にマンションの売却相談をする際には、そのマンションがどれくらいで売れるのかを
査定
してもらう場合も多いでしょう。
その際に、
その査定金額を相場よりかなり高めの水準で提示する不動産会社
もあります。
売主側としては高く売りたいので、
その不動産会社に依頼すれば、その価格で売却できる
と思ってしまうケースもあります。
ただ、実際は、相場よりかなり高い金額で設定しても、なかなか成約にはつながりません
買主側の立場から考えるとわかりやすいでしょう。
買主側は、意味もなく高い買い物はしたくありません。

では、なぜ、相場よりかなり高めの水準で提示する会社があるのでしょうか?
それは、その不動産会社が、
売主さんとの専任媒介契約を取り交わしたい
からです。
当初、その金額で販売価格を設定したとしても、実際に売却する為には、途中で設定金額を変更したり、大幅な値引き交渉がある可能性があります。

ですので、実際の相場と乖離した査定金額を提示する会社には、注意が必要です。

査定金額に関しては、直近の成約金額などから合理的な説明をしてくれる不動産会社かどうかを見極めたほうが良いでしょう。
もちろん、その上で、販売当初は、計画的に高めの金額設定からスタートする場合もあります。

複数の不動産会社から話しを聞いてみる

不動産会社によって、その経営姿勢、営業スタイルも様々です。
ユーザー側の立場で親切にアドバイスしてくれるところもあれば、数字に追われているような営業担当者もいます。
すくなくとも、複数の不動産会社の担当者から話しを聞いて、比較検討したほうが良いでしょう。
その際には、「売却の依頼をする不動産会社は、複数の会社から話しを聞いて選定する」旨を伝えておきましょう。

マンション購入、売却相談

大手の不動産会社か、地場の不動産会社か

大手の不動産会社に売却を依頼するか、地場の不動産会社に依頼するか、悩ましい部分です。

大手の不動産会社の場合は、
・知名度がある
・業務上のコンプライアンスも整備されている
・契約関係の管理水準(チェック体制)が整っている

という面があります。
また、会社によっては、営業担当者の毎月の目標もキツイ会社もあり、その場合は、営業の数字優先の対応になってしまうリスクもあります。
具体的には、買主から値引き交渉があったも、その月の数字に間に合わせたいというスタンスになってしまうようなケースです。
もちろん、担当者によって、かなりのレベルの差がありますので、担当者の対応によって判断したほうが良いでしょう。

また、地場の不動産会社の場合、一般的には、そのエリアの状況にも詳しく、また、地元の物件も多く扱っている会社もあります。
ただ、注意点としては、
マンションの売却の実績が少ない会社、マンションの売買に慣れていない会社
もあるということです。
つまり、不動産会社には、得意とする業務領域が、売買ではなく、
賃貸仲介や、賃貸の管理業務
だったり、
土地の売買
だったりする会社もあります。
ですので、一概に地場の不動産会社といっても、マンションの売却実績があまり無い会社の場合は、注意が必要です。

不動産会社がどのような販売活動をするのか

売却の依頼をした後に、その不動産会社がどのような販売活動をするのかも聞いておきましょう。
自社のホームページはもちろん、アットホームなどの不動産ポータルサイトでの出稿もするのかも確認しておきましょう。
会社によっては、新聞の折り込みチラシや、ポスティングを行う場合もあるかもしれません。

また、専任媒介や専属専任媒介の契約の場合は、
レインズ
という不動産会社間のデータベースに登録することが義務付けられていますので、他の不動産会社が買主さんを見つけてくる場合もあります。

注意点;仲介手数料以外の費用?

悪質な不動産会社の場合は、広告宣伝費などを別途請求してくる場合があります。
仲介手数料は、宅建業法で上限が定められています。
通常の仲介業務で不動産会社に発生する費用は、依頼者に請求することはできません。

ただし、
例外的に、依頼者の特別な依頼に基づき発生した広告費用等の「実費」
については、請求することが認められています。
ですので、念の為、
仲介手数料以外の費用が発生するのか
とあわせて、
媒介契約上に、そういった記載があるか
も確認しておくと安心です。

ただ、普通の不動産会社は、仲介手数料以外の費用を請求することはありません。

インスペクション(建物調査)や瑕疵担保保険の費用

最近は、不動産物件のインスペクション(家屋調査)瑕疵担保保険に対応する場合もあります。
これらの対応をする際は、その実費を売主さんが負担する場合があります。
もちろん、インスペクション(家屋調査)や瑕疵担保保険は必須ではありませんので、対応しなければ費用は発生しません。

インスペクション(家屋調査)や瑕疵担保保険を行った物件は、買主さんも安心して物件を購入できますので、プラス材料にはなります。

参考;仲介手数料について(不動産ジャパン)

不動産会社を選ぶ~不動産基礎知識:買うときに知っておきたいこと 【不動産ジャパン】
住まいを買う際の不動産会社の選び方・調べ方を紹介します。また不動産会社との仲介について、サービス内容や契約をする際の考え方や留意点等について紹介します。

まとめ

マンションの売却の際は、
複数の不動産会社と話しをしてみて、信頼できそうな不動産会社を選定する
ということが重要と言えます。

以上、「マンション売却の際の不動産会社の選び方」についての説明でした。

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