「契約不適合責任」は、
売主側に不利な内容
と聞いたんだけど、対応策などを知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
マンション売却時には、「契約不適合責任」とい売主に不利な法律を念頭において契約を取り交わす必要があります。
その内容についてわかりやすく解説しています。
マンションを売却する際には、売買契約の中で、
売却後の売主の責任
について、どのようにするのかを記載することになります。
これは、民法上、
「契約不適合責任」
と呼ばれるものです。
その内容としては、
売却後に、物件に不具合が見つかった場合
に、
売主に責任が発生する
というものです。
また、この「契約不適合責任」は、任意規約と呼ばれるものになりますので、
免責（責任を免れる）
という扱いにすることもできます。
但し、その場合の注意点もあります。
下記に、わかりやすく説明をします。
目次
「契約不適合責任」とは、
「契約不適合責任」とは、
買主が購入した物件が、その目的に合致しない場合、売主側の責任となる
というものです。
つまり、買主は、快適な生活と送るための住居として、マンションを購入することになりますが、それを阻害する要因があれば、その目的に合致しないという解釈になるわけです。
但し、この場合、軽微なものは除きます。
具体的にその対象となるのは、
建物の不具合や、排水管の不具合、あるいは、事故物件といった心理的瑕疵に該当するもの、建築に関する違法性など
が該当します。
建築の不具合に関しては、戸建ての場合、傾きや雨漏り、シロアリなどがありますが、マンションの場合には、そういったケースは稀と言えます。
ただ、古い物件の場合、雨浸みなど可能性はあります。
売却後に、こういった事項が発覚した場合は、売主側に責任が発生することになります。
結果、状況に応じて、買主が、下記の請求を行う権利を有することになります。
損害賠償請求
・売主の過失により生じた不利益を買主が売主に請求できる権利。
・売主に故意または過失がない限り、買主は売主に損害賠償を請求できない。追完請求
・種類や品質が契約内容と違う場合に、契約内容に適合したものを売主に求める権利。
・不動産関連においては数量不足がないため、補修請求となる。代金減額請求
・追完請求に対して売主が実行しない場合に認められている権利。
・不動産関連においては、追完請求の履行が不能である場合に代金減額を請求する。契約解除
引用；【2020年民法改正】瑕疵担保責任が契約不適合責任に！違いをわかりやすく解説 https://vs-group.jp/real-estate/202004kaisei/
・買主は売主に対して、契約解除を請求できる。
・ただし、債務不履行の一般的なルールに従わなければいけない。
売主側のリスクを、一定の範囲で回避する方法
売買契約を取り交わす際に、売主側のリスクを回避する方法としては、
「契約不適合責任」の期限を設定する
あるいは、
「契約不適合責任」を免責とする
という方法があります。
また、事前に不具合箇所のチェックする為に、
家屋調査（インスペクション）
をしておくことも有効です。
「契約不適合責任」の期限を設定する
「契約不適合責任」は、法律上、任意規定と呼ばれるものになりますので、特約で、
期限
を設定することができます。
逆に、期限を設定しないと、「契約不適合責任」の買主の権利が消滅するまでには、
買主が不適合を知った時から5年間
または
目的物の引渡しの時から10年間
の期間が必要となります（消滅時効による期間制限）。
これは、現実的ではありません。
ですので、通常は、特約で、
2～3か月の期限
を設定します。
売買契約に、この期限の設定が記載されているかを必ずチェックしましょう。
「契約不適合責任」を免責とする
「契約不適合責任」の期限を設定する以外に、
「契約不適合責任」を免責とする
という内容の特約を設定することもできます。
つまり、売主の「契約不適合責任」を免れるという内容になります。
この場合、売却を開始する時点で、
「契約不適合責任」を免責とする物件であること
を記載しておく必要があります。
買主側としても、あとから、この条件を提示すると、物件の購入を検討する際の前提条件が変わってくるからです。
ですので、売却の計画を考える際に、事前に、仲介する不動産会社の担当者とよく相談しておきましょう。
「契約不適合責任」を免責にする場合の注意点
「契約不適合責任」を免責にする場合において、万が一、
売主が、物件の不具合を隠していた場合
には、
免責の対象にはならない
ということに注意する必要があります。
売主側には、物件に関する
告知義務
がありますので、その義務を果たさなかった場合には、当然、責任を負うことになります。
例えば、具合の悪いことを隠して、売却しようと考えても、それは、通用しないということになります。
裁判でも、負けます。
なにより、無駄な費用と手間が発生することになり、何のメリットもありません。
ですので、物件に不具合があれば、全てオープンにして、尚且つ、売買契約書や告知書に記載する必要があり、そのことが、売主にとっても、売却後のリスク回避につながることになります。
家屋調査（インスペクション）について
家屋調査（インスペクション）とは、
建築士などの有資格者
が、
建物の調査を行う
というものになります。
その内容は、通常、調査レポートで提出されます。
ですので、物件の購入を検討される方にも、その内容を提示することで、不具合箇所がないかどうかの客観的なデータを把握してもらうことができます。
結果、購入の検討がしやすくなり、成約までの期間が短くなることが期待できます。
家屋調査（インスペクション）には、費用が発生しますが、その費用も踏まえて、売却価格を設定すればよいので、検討する価値はあると言えます。
通常は、10万円前後の費用になります。
（調査会社や、オプションの調査などによっても、異なってきます。）
まとめ
マンションの売却をする際には、売却価格の設定も重要ですが、
売買に関する条件の設定
も大切なポイントになります。
そのうちのひとつが、
「契約不適合責任」をどうするか
です。
上記に記載したように、
期限を設定する
他に、
免責にする
という選択肢があります。
どのような方針にするかは、売却開始前に決めておく必要があり、特に、
「契約不適合責任」を免責にする場合
には、売却時の条件として、販売資料にも明記すること留意しておきましょう。
以上、マンション売却時には、「契約不適合責任」に関する説明でした。
