マンションの築年数の見方について

マンションの築年数の見方について物件概要の見方

マンション購入を検討される中で、その物件の販売資料の、
築年数
をチェックされることと思います。

もちろん、築年が比較的新しい「築浅」の物件が良いのですが、価格と予算の関係もありますので、双方を鑑みての検討になります。
その際に、
築年数が古い物件の場合、気を付けるポイント
がありますので、下記に順に説明していきます。

耐震基準について

築年数が古いマンションの場合、耐震基準が、
新耐震以前か以後か
が重要になっていきます。

新耐震とは、
1981(昭和56)年6月1日以降の建築確認において適用されている基準
です。

何の基準かというと、耐震とあるように、
地震に耐えることのできる構造の基準
です。
つまり、地震に強い構造になっているということです。

古いマンションや団地など、上記以前の建物の場合、
旧耐震
での建物ということになり、耐震面の性能が低くなります。

具体的には、
・旧耐震は、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しないような構造基準
・新耐震基準は、震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準
となっています。

旧耐震の物件は、その分、価格面が低かったりもしますので、例えば、耐震工事がなされている物件などは、ある意味、お買い得な物件もある可能性もあります。
ただ、建物自体の経年劣化はありますので、その前提での検討になります。

また、基準が、
1981(昭和56)年6月1日以降の建築確認
という点に注意が必要です。

登記簿に記載の建築年月日は、
登記された年月日
が記載されていますので、建築確認の日付とは異なります。

微妙な場合は、
建築確認証の日付で、チェック
する必要があります。
役所でも確認はできますが(有料)、不動産会社の単廊者に確認してみるとよいでしょう。ちなみに、不動産の広告では、登記簿に記載されている新築年月日を記載しています。

住宅ローン減税について

築年数によっては、住宅ローン減税の対象外となります。
住宅ローン控除は、
基本、毎年の住宅ローン残高の1%を10年間、所得税等から控除される
というもので、節税効果があります。

「築年数に関する条件」としては、
マンション(耐火建築物)の場合、築25年以内
となっています。

ただ、耐震基準適合証明書や、既存住宅売買瑕疵保険への加入によって、住宅ローン減税に対応できます。
既存住宅売買瑕疵保険の場合は、その為の調査が必要です。
※既存住宅売買瑕疵保険は、旧耐震の物件は対象外になっていますので注意が必要です。

耐震基準適合証明書に関しては、そのマンションで取得されている場合もあります。

長期修繕計画

長期修繕計画は、一般的に5年~10年単位で、20年から30年程度の期間で作成されます。

長期修繕計画の中で、小規模な修繕から大規模な修繕まで、長期的に計画されています。
また、その工事費用は、
修繕積立金
で対応されますが、その金額が、
段階的に変更
されたり、
修繕前に変更
されたりする場合もあります。

特に、
大規模修繕
のタイミングで、修繕積立金の負担が大きくなる場合もあります。

通常、大規模修繕が、15年や20年などのタイミングで実施される場合もありますので、長期修繕計画をチェックして、
修繕積立金の大幅な変更が予定されているかどうか
も確認しておくと良いでしょう。

補足
ある程度、築年数が経過しているマンションでも、
管理がいきとどいていている
かどうかで、住みやすさも格段にかわってきます。
内見の際は、
共用箇所、共用設備、建物の外観、駐車場まわり
など含め、どの程度、管理が行き届いているか、清潔な状態になっているかをチェックしておきましょう。

以上、マンションの築年数の見方についての説明でした。

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