「契約不適合責任の免責」とは?!、わかりやすく説明

「契約不適合責任の免責」と記載のあるマンションとは?!、わかりやすく説明マンション購入

契約不適合責任というワードを聞かれたことはありますでしょうか。
あまり聞きなれない言葉だと思いますが、不動産の取引では、
重要なワード
となります。

これは、
2020年4月1日に改正民法
があり、そのことに関係して、不動産を取引する上でも重要な事項となっています。
この改正は、120年ぶりの大改正となっています。

結論からいうと、民法の改正前と比較すると、マンションの取引においては、
買主に有利な内容
となっています。
ただ、注意点もありますので、下記に順に説明していきます。

契約不適合責任とは、

そもそも契約不適合責任とは、どういう意味合いのものなのでしょうか。

契約不適合責任の「契約不適合」とは、

「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」

という主旨になります。

下記に、マンション取引の契約を前提に説明していきます。

ですので、
購入したマンション目的
に照らし合わせて
種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない
場合の責任を問うといった意味合いになります。
(契約不適合があった場合の責任は、売主側にあります。)

その内容について、細かくみていきますと、
目的物;取引の対象となるマンション
種類 ;通常は、居住用のマンション
品質 ;居住に際しての品質
数量 ;通常は、1住戸

となります。

ですので、実際には、
居住に際しての品質について、適合しない場合
に関して、その責任を問うというものという解釈ができます。

但し、常識に照らし合わせて、
軽微な不具合
は、対象としません。
あくまで、居住するにあたって、それを阻害するような要因があれば、その対象となるとの解釈になります。

契約不適合責任と瑕疵担保責任との違い

意味合いを理解する為に、従来の瑕疵担保責任での対応との比較をみていきましょう。

民法改正以前は、住宅の不具合に関して、売買契約上の責任については、
瑕疵担保責任
というもので、売主の責任の所在を明記していました。
瑕疵とは、不具合や欠陥という意味です。
民法改正後は、不動産に取引における瑕疵担保責任から、契約不適合責任に考え方が変ったということになります。

考え方の違い

参考までに、瑕疵担保責任との違いに関して説明します。

契約不適合責任と、瑕疵担保責任の違いは、大きくは、
・瑕疵担保責任  ;「隠れた瑕疵」が対象
・契約不適合責任 ;「契約の目的に適合しているか」がその判断の基準

となります。

「隠れた瑕疵」とは、売買契約の時点で、
売主も知らなかった事柄
のことを言います。
例えば、戸建て住宅の場合は、売主が気が付かないシロアリ被害や、雨漏りなどの場合があります。
そういった場合は、期間の制限を設けて、売主の責任を問うということになっていました。
また、この瑕疵担保責任は、任意規定との解釈の為、免責で、売主の瑕疵担保責任を制限することも可能となっていました。

それに対して、契約不適合責任は、
居住の用に適しているかどうか
という点が焦点になってきます。
ですので、
瑕疵かどうかを問題とするのではなく、マンションの場合は、品質、つまり、居住の用に適しているかどうかを問うことになります。
もちろん、軽微なものは、その対象とはなりません。
例えば、マンションを購入後、居住するのに不具合となるような大きな欠陥があった場合、売買契約の目的に適合しないとう解釈になります。

ただ、実際問題、マンションの場合、戸建てと比べて、雨漏りやシロアリなど、居住の適さないような重大な問題があるリスクは少ないと言えます。
ただ、古いマンションや団地など、壁からの雨浸みや水道管の不具合といった問題がある可能性もゼロではありません。

実行できる期間の違い

実際に、購入した際のマンションに不具合があった場合、それらを実行する際の
期間
についても、下記の違いがあります。

・瑕疵担保責任
「契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から1年以内にしなければならない」

契約不適合責任 
「売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知」し、
権利行使ができなくなる期間としては、
「債権者が権利を行使することができることを知った時から5年間行使しないとき」
「権利を行使することができる時から10年間行使しないとき」

となります。

実行方法の違い

物件に不具合があった時に、責任の請求の方法にも下記の違いがあります。

・瑕疵担保責任;契約解除、損賠償請求
・契約不適合責任;契約解除、損賠償請求、完全履行請求、代金減額請求

契約不適合責任を免責することもできる

マンションの売買契約上、
契約不適合責任を免責する
ということもできます。

免責とは、
責任を問わない
という意味合いです。
ですので、契約不適合責任を免責する
とは、
契約不適合において、売主側の責任を問わないといった内容とする
ということです。
あるいは、期間を設定して売主の責任を免責とするといった内容を盛り込む場合もあります。

これは、契約不適合責任が任意規定であり、契約不適合責任を免除する特約も基本的には有効です。

実際のマンションの取引上も、免責に関する内容を記載しないと、
売主が、最長10年間、責任を負う可能性が生じる
ということになり、現実的ではないという一面があります。

従来の瑕疵担保責任についても任意規定であり、同様に、通常は、期限の制限や免責を設けていましたので、
契約不適合責任に関しても、免責の条件をつける
ということについても、従来の慣習から見て、自然な流れとも言えます。

契約不適合責任の免責の例外

下記の場合は、契約不適合責任の免責が無効になります。

宅建業者が売主で、買主が個人の場合

例えば、不動産会社が売主の物件の場合、宅建業者が売主となりますので、
購入したマンションに関して、居住するのに不具合がある状態
だった場合は、その事業者は、
契約不適合責任
を問われることになります。

こういった場合、契約不適合責任を免除する特約は無効とされます

この責任を免れることはできませんので、万が一、売買契約に
契約不適合責任の免責
の記載があったとしても、無効となります。
このような記載をする業者には、注意が必要と言えます。

また、
契約不適合が存在することを通知する期間を、目的物の引渡しから2年以上としなければならない
と決められていますので、その期間が、2年未満の場合の特約も無効となります

売主の告知違反

物件に不具合があり、売主が契約内容に適合しないことを把握しているにも関わらず、
売主が、買主にその内容を告知しなかった場合
は、売買契約書に契約不適合責任の免責の記載があっても、売主に責任が生じます。

補足

契約不適合責任に関して、仲介をした不動産会社の責任はあるのか?、という問題があります。
結論としては、
契約不適合責任は、あくまで、売主買主間の問題なので、その責任は、当事者である売主が負うことになります。
ですので、、仲介した不動産会社は責任を負わないという解釈になります。

参考

不動産売買契約と契約不適合責任免除特約(住宅金融普及協会)

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ(住宅金融普及協会

いずれにしても、売買契約の取り交わしの際には、上記も念頭において、記載内容を確認することが大切と言えます。

以上、「契約不適合責任の免責」と記載のあるマンションとは?!、についての説明でした。

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