マンション購入時には、「告知事項」のチェックを！

こんなテーマに関する記事です。

不動産での告知事項としては、下記の事項に関して、
　生活をする上で支障がでるような不具合
があれば、告知の対象とします。

・建物に関すること
・設備に関すること
・事件、事故に関すること
・周辺環境に関すること

中古マンションを購入する際に、その物件に、
　告知事項
があれば、売主は、買主へ伝える義務（告知義務）があります。
仮に、告知すべき事項を隠すようなことがあれば、告知義務違反となります。

実際は、売主側の仲介をする不動産会社が事前にヒアリングして、物件の販売資料に
　告知事項
がある旨を記載します。
また、売買契約の際にも、売主は買主に、告知すべき事項があれば伝え、売買契約の特記事項の箇所に記載します。
不動産会社が認識しているのにもかかわらず、買主に告知しない場合も、同様に告知義務違反となります。

告知事項については、
　物件の販売資料にも記載
がありますので、必ず、チェックしておきましょう。　

また、販売資料上は、「告知事項あり」とだけ記載されているケースがほとんどです。
その際は、詳細を不動産会社に聞く形になります。

建物に関する告知事項

マンションの場合、戸建てに比べると、構造的な部分の
　瑕疵（不具合）は少ない
と言えます。
構造的な部分の瑕疵とは、
　傾きや雨漏り
などの指します。

ただ、古い団地などでは、稀に、外壁からの雨染みがあったり、配管の関係で、上の階からの水漏れがあったりする場合があります。
築年の浅いマンションの場合は、そういった可能性は低いと言えます。
ただ、何かしらの不具合がある場合は、告知事項に該当することになります。

また、通常、告知事項としては記載されるのは、主要な不具合のみになります。
軽微なものは、告知事項の対象にはなりません。

設備に関する告知事項

排水管や、給湯器など、住居に備わっている設備に関しての不具合があれば、購入後取り換える必要があります。
こういった設備関係の不具合に関しても、同様に売主から買主に告知義務があります。

また、マンションの場合、売主の責任は、「専有部分」に限られますので、共用部分の配水管などの不具合があった場合は、管理組合で対処することになります。

設備関係に関しても、告知の対象は、主要な箇所の不具合が対象になります。

事件、事故に関する告知事項

事件、事故に関する告知事項があれば、要注意です。
通常は、物件の販売概要に、
「告知事項あり」
といった記載があります。

これらは、
　売買契約を締結するか否かの判断の際に、重要な影響を及ぼす事項
となります。
そういった事柄を、「心理的瑕疵（かし）」といいます。

販売資料上は「告知事項あり」との記載だけの場合が多い為、詳細は、不動産会社に確認することになります。

周辺環境に関すること

近隣に、
　日常生活に支障を及ぼすような施設
などがあった場合は、告知事項に該当します。

例えば、
・災害に見舞われた物件、
・周辺に火葬場などがある物件、
・近隣に指定暴力団組織がある物件
なども、心理的瑕疵に該当することになり、告知事項の対象となります。　

例えば、近隣に、「暴力団の事務所」があった場合、事前にそのことを知っていたら、その物件の購入はしていないということになります。

その他、近隣に工場があり、そこからの臭気や騒音があるなどの場合も、通常、告知事項に該当します。
内見の際に、周辺をチェックして認識できる施設もあれば、告知事項として聞かないと、わからないような場合もありますが、周辺環境にも気を配るように注意しましょう。

告知事項に関する「法的」な意味合い

法律的には、
宅建業法の47条
「宅建業者の相手方等に対し、重要な事項について故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしてはならない」
とあります。
ですので、不動産会社には、告知事項の説明義務があります。

また、売主も、告知対象となるような事項に関して、説明することが必要となります。
ですので、その物件の売却に関して、仲介する不動産会社に説明をし、不動産会社は、物件を検討している買主に説明をするという流れになります。

また、売買契約の際にも、
　告知事項の内容
を書面に記載することになります。
ですので、売買契約の際には、その内容をしっかりと確認することが大切になります。

【参考】事故物件の情報サイト

事故物件が掲載されているサイトとしては、大島てるというサイトが有名です。

ただ、
・全ての事故物件が網羅されている訳ではない
・掲載されている情報に関して、不正確あるは、事実に基づかないものも含まれる
という点に注意が必要です。

大島てる : 事故物件公示サイト

事故物件については、相場よりかなり低い価格設定の物件もあります。
事故物件に対する考え方も人それぞれですが、仮に、その物件を購入したとしても、将来的に売却する際は、「売主として告知する義務」が発生します。
いずれにしても、仮に告知事項があるような物件には、十分な注意が必要です。

さいごに

購入を検討している物件に、「告知事項に該当するような事項」があると、
　平穏な生活に支障がでる
ことになります。
ですので、告知事項の有無は、物件購入の際に、大変重要な事項となります。
また、実際に不動産売買におけるトラブルが発生しやすい事項になります。

ちなみに、たちのよくない不動産会社の場合、
　売買契約のタイミングで、はじめて告知事項がある物件であることを伝える
といったことを行う可能性もあります。
そんな場合は、売買契約の書面に署名捺印をせずに、改めて検討してから結論をだすように対応するようにしましょう。
書面に署名、捺印をしてしまうと、法的に、そのことを承諾した上で物件を購入するということになります。
売買契約に関係者が集まっている場面だったとしても、気を遣う必要はありません。
慎重に行動しましょう。

いずれにしても、安心して物件を購入する為には、
　不動産会社が信頼できる会社であること
が重要になってきます。

通常、ネットに掲載している物件は、基本、その掲載元以外の不動産会社でも、
　買主側の不動産会社
という立ち位置で、仲介を依頼することができます。
ですので、少なくとも、買主側の不動産会社は、信頼できる不動産会社を選ぶようにしておくと安心です。

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以上、「マンション売買における告知事項について」の説明でした。