住宅ローンの「銀行選び」のポイント

こんなテーマに関する記事です。

マンションの購入時の住宅ローンについて、どこの銀行を選べば良いのでしょうか。
選択肢としては、下記になります。

・従来からの金融機関
　都市銀行
　地方銀行
　信用金庫
　農協（JA）
　ろうきん（中央労働金庫）　等

・ネット銀行
　楽天銀行
　ジャパンネット銀行
　住信SBIネット銀行
　auじぶん銀行
　イオン銀行　等

・フラット
　銀行や専門の取次店が窓口となります。

それぞれの特性がありますので、順に説明していきます。

従来からの金融機関の場合

近くの銀行で、住宅ローンを組むのが、一番、一般的な方法です。

その際に、特に、現在取引がある銀行に限らなくてもOKです。

お客さんから、
　「普段、取引のある銀行で住宅ローンを組んだほうがいいのでは」、
とのご質問を受ける場合がありますが、特に、現在お取引がない銀行で住宅ローンを組んでも、全く問題はありません。

ただ、住宅ローンを組む際は、通常、
　給与の引き落とし
をその銀行にすることが求められます。
ですので、その際、お勤め先に、給与のお振込先の変更が必要になります。

では、具体的に、どのような視点で選べば良いのでしょうか？

主なポイントとしては、
　・住宅ローンの条件の良い先
　・銀行のロケーション
になります。

従来の金融機関を選び際のポイント

住宅ローンの条件の良い先

住宅ローンの条件とは、
　金利
と、
　その他の条件
です。

■金利について

金利に関しては、金融機関のホームページにその数値が掲載されていますが、実際は、
　借りる人の属性等
によって、数値が異なります。
ですので、金利がどれくらいになるのかは、事前審査を出した結果を見ないと、わかりません。

また、金融機関のよっても、金利の数値が異なってきます。

一般的には、金利の検討の際には、
　複数の金融機関に事前審査の書類
を出して、比較して決めるということになります。
もちろん、既に、金融機関を決めている場合は、その必要はありません。

また、複数の金融機関に事前審査をだした場合、通常は、各行の金利差につて、そこまで大きな開きはない場合が多いです。

その他、
　お勤めの会社の提携先銀行
があれば、金利優遇のある可能性もありますので、確認しておかれると良いでしょう。
同様に、労働組合に加盟されておられる場合は、ろうきん（中央労働金庫）を選択される方もおられます。

■その他の条件

金利以外の条件としては、例えば、
　・借入額の減額の有無　
　・他の借り入れ（車のローン等）がある場合、その返済が条件になる
といったような場合です。

住宅ローンの事前審査の際には、
　所得に対する返済能力
をみられることになります。

その際に、所得に対して、借入希望額が大きいと、
　借入額を、〇〇万円減額するといった条件
がついたり、あるいは、
　他に組んでいるローンを先に返済しておくことが条件
になる場合があります。

また、これらの判断は、金融機関によって異なる場合がありますので、そういう意味でも、
　複数の金融機関で事前審査を出しておく
ことで、条件面をみての検討がしやすくなります。

銀行のロケーション

住宅ローンを組む際には、通常は、上記にも記載したように、
　給与口座を、その金融機関にする
ということが必要となります。

ですので、その金融機関が、なるべく、
　便利な場所にあること
が望ましいと言えます。

その他の注意点

正社員であること

住宅ローンを組む際には、いくつかの条件があります。
例えば、
　基本、正社員で社歴が1年～3年以上（銀行によって異なります）の条件
がある場合が多いです。

ただ、金融機関の中には、社歴が短くても、
　会社の給与証明書（年間）
があれば、対応してくれる場合もあります。

また、契約社員や、派遣社員の場合は、従来型の金融機関では難しい為、
　フラット（住宅金融支援機構）
での検討となります。

団体生命保険

住宅ローンを組む際には、
　団体生命保険
に入ることが必要になります。

その際に、
　3年以内に大きな病気をしている場合
は、団体生命保険にはいることができなくなってしまいます。

住宅ローンの事前審査の際には、疾病のことは聞かれませんので、注意が必要です。

詳しくは、下記ページに記載しています。

https://www.kogumakun.com/group_life_insurance_workaround/

金融機関と提携している保証会社の審査

住宅ローンの審査については、銀行の審査の他、
　銀行が提携している保証会社の審査
があります。

ですので、例えば、複数の地銀に事前審査をだした場合、
　同じ保証会社が審査すると、審査結果が同じになる可能性
が高くなります。

信用金庫は、信用金庫向けの保証会社を使いますので、地銀で事前審査がNGの場合でも信用金庫でOKになる可能性もあります。

例えば、複数の地銀に事前審査を出す際には、どういった保証会社の審査をするのかを確認しておくと、効率的です。
地銀の中には、「プロパー」と言われる、
　保証会社を使用せずに、金融機関が自社でリスクを負担して貸し出す
金融機関もあります。
その場合、保証料がかからない代わりに、手数料が若干高めにはなります。

事前審査の書類提出

銀行は、土日がお休みですが、銀行によっては、住宅ローンの専用窓口を設けている場合もあります。
その場合は、土日でも対応してくれます。

また、銀行によっては、
　住宅ローンの事前審査書類を不動産会社経由で受け付けてくれる先
もあります。その場合、土日で手続きできますので、便利です。

但し、都市銀行は、お客様ご自身で窓口に行く必要があるケースが多いです。

ネット銀行

ネット銀行の場合、一般の銀行と比べると、相対的に、
　金利が低い
というメリットがあります。
（もっとも、一般の銀行の金利も、かなりの低金利にはなっています）

ただ、下記のようなデメリットもありますので、それを踏まえての検討になります。

住宅ローンの事前審査の精度が低い

ネット銀行の場合、従来の金融機関に比べて、
　事前審査はOKでも、本審査でNGになる確率が高い
と言われています。

つまり、事前審査の内容が、比較的、簡易な為（精度が低い）為、本審査でNGになる可能性が相対的に高くなる可能性があるということです。

もちろん、それぞれのネット銀行によっても状況も異なりますし、一概には言えない部分があります。

しかしながら、売買契約の流れ上、そのことが影響してくるケースがあります。

マンションの売買契約の条件に、
　「住宅ローンの事前審査が通っていること」
があります。

つまり、金融機関の事前審査が通っていることを確認してから、売買契約を取り交わす流れになります。

ただ、ネット銀行の場合、
　事前審査の精度が低いケースがある
為、結果、
　売買契約の条件として、従来の金融機関の事前審査を通しておく
ことを求められる場合が多いということです。

ですので、その場合、ネット銀行で住宅ローンを組む予定でも、
　並行して、従来の金融機関での事前審査も行っておく
ということで対処します。

また、場合によっては、
　ネット銀行の本審査でNGがでてしまった
際には、事前審査がOKだった従来の金融機関のほうで本審査を行う流れになります。

本審査や住宅ローンの実行手続きに、日数を要する場合がある

その他の注意点としては、ネット銀行の場合、
　本審査から住宅ローンの実行の期間
や
　住宅ローンの実行の手続きに要する期間
が、一般の銀行より長い場合が多いということがあります。
ですので、売買契約に記載する日程について、そのことを踏まえて、余裕をもって記載をしておく必要があります。

例えば、通常、売買契約書には、
　住宅ローンの特約条項
として、万が一、住宅ローンの本審査がNGの場合、売買契約を白紙解除するという項目を入れます。

そして、その条件が有効な期限も記載しますが、その期間を越えて、本審査がNGになった場合は、
　違約金の対象
となり、かなりのリスクとなります。

また、同様に、物件の決済、引き渡しの期限日も記載しますが、こちらも、その日程を超えると違約の対象となる可能性があります。

ですので、ネット銀行の場合、
　本審査に要する期間や、住宅ローンの実行に要する期間
には、注意が必要となります。

そういったリスクがある場合は、従来の金融機関で対処するほうが安全と言えます。

手数料

ネット銀行の場合、保証料が不要なケースもあります。
その代わり、借入額に応じた手数料が発生します。
借入額によっては、
　従来の金融機関を使った場合の保証料
と比べて、
　ネット銀行の手数料が高額になる可能性
もあります。
ですので、事前に、諸経費面もチェックしておかれることをお勧めします。

ネット銀行への手続きは、全てご自身で行う必要があります

一般の銀行の場合、不動産会社が間にはいって、調整してくれる場合もありますが、ネット銀行の場合は、
　手続きをすべてご自身で行う必要
があります。

売買契約に記載の日程までに、本審査などの手続きを行わないと、違約金の対象となってしまいますので、注意が必要です。

フラット（住宅金融支援機構）

フラットとは、
　住宅金融支援機構の住宅ローン
のことです。

フラット35は、最長35年の全期間固定金利住宅ローンで、借入期間の短いフラット20（15年以上20年以下）というプランもあります。

一般の銀行との大きな違いは、
・固定金利のみ
・非正規雇用（派遣社員・アルバイト・契約社員）の方も対象になる
という点です。

また、審査については、いくつかの審査項目がありますが、返済負担率については、下記内容となっています。

・返済負担率が、下記以下であること
　年収400万円未満　30％
　年収400万円以上　35％
（住宅ローン以外のお借入れがある場合は、それらも含んだ総返済額が上記以下であること）

（参考）フラット　公式サイト

また、フラットの窓口は、銀行によっては対応している先もあり、その他、取次店も複数があります。
不動産会社で紹介してくれる場合もあります。

フラットの取次店の中には
　手数料の設定が高額な場合
もありますので、複数の業者を比較検討されることをお勧めします。

フラットの取次店の中には、下記のような先もありますので、ご注意下さい。

（参考）マンション融資不正

まとめ

住宅ローンをどこで組むかは、悩ましい部分はありますが、
　地元で馴染みのある金融機関
があれば、そこで相談することが一般的で、また、安心ではあります。

ネット銀行の場合、金利が低いので、魅力的ではありますが、上記に記載したような、
　売買契約上のスケジュール
が、買主都合でズレてしまうリスクもありますので、慎重に検討する必要があります。

【参考】
ネット銀行の住宅ローンを利用されている人の中には、
　金利の高い時の住宅ローンからの借り換え
をされる場合もおられます。
その場合は、借り換えの為の手数料を計算しての判断にはなります。

以上、マンション購入の検討時の「住宅ローンの銀行選び」についての説明でした。