資産価値の高いマンションとは?

資産価値の高いマンションとは?マンション購入のポイント

マンションの購入を検討する際に、将来的な
資産価値
も考えて検討するという考え方があります。

つまり、将来において
価値が下がりにくい
物件を選択するということです。

もちろん、なかには、
購入した時の価格より高く売れる物件
もありますが、この場合は、多分に景気の動向に影響されます。
売却するタイミングでの不動産価格の動向が全体的に上向いている場合は、物件によっては購入価格より高く売却できる場合もあります。
ただ、景気の波がありますので、予測は難しいと言えます。

ですので、あくまで、
同じ価格帯の比較対象の物件
のなかで、
価格が下がりにくいであろうポイント
をチェックすることで、
将来的なリスクを軽減する
という視点に立ったほうが現実的です。

また、価値が下がりにくい物件ということは、それだけ魅力があるということです。
ですので、それらのポイントは、
物件をチェックする際の基本ポイント
と重複する部分もあります。

以下に順に説明していきます。

立地環境について

人気のエリアかどうか

人気のエリアとそうでないエリアでは、人口の増減度合が変わってきます。
将来的に、人口が減少する可能性の高いエリアの場合、
需給の関係
でマンションの価格も下がる可能性が高くなります。

ですので、少なくとも、
人口が減少傾向にあるエリアの物件は避けたほうがリスクが少ない
と言えます。

人気のエリアについては、ランキングなどもでていますので、そういった情報も参考にはなります。

駅からの距離

駅からの距離は、資産価値に大きな影響を与えます。
駅から徒歩10分以内あるいは5分以内といった利便性があると、そのマンションの資産価値が高い傾向にあります。

物件にもよりますが、駅からバスを使っての移動が必要な物件の場合は、将来的な資産価値にマイナスの影響を与える可能性がでてきます。

少し古いデータですが(2010年の資料)、下記データによると、駅からの徒歩での所要時間について、1分かかるごとのマンションの価格(坪単価)の推移が掲載されています。

参考;三大都市圏 最寄駅からの所要時間とマンション価格の相関性
・1分の格差(PDF)

Kantei eye 65(最寄駅からの所要時間とマンション価格の相関性 ほか)
東京カンテイの市況レポート カンテイアイ特集ページです。東京カンテイは不動産専門のデータ会社として全国のマンションの図面や価格情報、土地・戸建の売買事例をWEB会員に配信しています。また不動産の専門家として、不動産鑑定評価、土壌汚染調査、建物診断などの調査業務も行っております。

周辺環境

住み易さや、子育てをするのに適した環境かどうかも重要です。
繁華街に近いと、子供を育てる環境としては、良くありません。
また、学校や公園、病院など、ファミリー層が安心して暮らせる街かどうかが重要になります。

建物が建っている場所

災害のリスクが少ない場所かどうか

行政のハザードマップで、地震や津波や河川の氾濫による浸水や土砂災害(土砂災害警戒区域指定)のリスクの情報が確認できますので、そういったエリアに含まれているかどうかをチェックしておきましょう。

また、地震の液状化リスクや、地震の際の最大震度予測(地盤の強弱)などのデータも、確認しておくと安心です。

 

物件に関して

建物の外観

建物の外観も重要です。
高級感重厚感がある物件ですと、そこに住むこのと満足感の度合も高まります。
そういったマンションは、
・外壁が総タイル張り
・エントランスに御影石などの材料を使ってしっかり作り込んでいる
・バルコニーや外廊下(共用部分)の腰壁がコンクリート(RC)になっている
・屋外階段もコンクリート(RC)でしっかり作っている
といった特徴があります。
もちろん、豪華すぎる必要はありませんが、ある程度、しっかりつくっている建物であることが重要です。

逆に、
バルコニーや外廊下(共用部分)の腰壁が、コンクリート(RC)ではなく、全面、金属金物の場合や、
非常階段が、コンクリート(RC)ではなく鉄製の階段
の場合もあります。
建築コストなどの理由によることが想定されますが、建物の価値としては、好ましくない面があります。
居住性に関しても、非常階段が鉄製の場合、音が響くなどの問題も発生しますので、注意が必要です。

部屋の構造

その階の高さを示す「階高」
と、
実際の部屋の高さを示す「天井高」
と、
構造が、「2重床」「2重天井」「直床」「直天井」
も重要です。

内容的には、
・階高は、理想は、3m以上、少なくとも2.9m以上、
・天井高は、現状は2.5mは標準となっていますので、それ以上、(平均は2.4mです)
で、
・「2重床」「2重天井」
の物件が望ましいと言えます。

参考;こちらもご参照下さい ▼

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眺望

マンションの価値を決める大きな要素に、眺望があります。
ベランダからの眺めが気に入って、その物件を購入する場合もあります。

そういう意味では、低層階の住戸については、眺望の点からするとマイナス要素があると言えます。

管理体制

「マンションは管理で買え」という人にいるくらい、マンションの管理がしっかりしている物件と、そうでない物件では、長期的にみると大きな差がついてきます。

管理については、日常の掃除や、管理規約にあるルールの徹底、ゴミの集積場の管理など多岐にわたりますが、建物自体の修繕がしっかりと行われてるかが重要です。

通常、修繕計画によって、中長期の修繕を行います。
修繕が必要な場合、早めに対処することが必要ですし、定期的なメンテナンスをすることで建物の価値も維持できます。

その他

投資目的の所有者が多い物件

特に都心のマンションの場合、投資目的(賃貸目的)で物件を購入する所有者もいます。
賃貸されている部屋が多いマンションの場合、特に、1Kや1LDKの間取りの部屋が混在するような物件の場合は、居住者の属性にもバラつきがでるとともに、ゴミ出しルールなどが徹底できないような事例もあります。

 

複数の比較検討されている物件がある場合は、上記のような視点でチェックすることで、より物件の精査ができるかと思います。

以上、「資産価値の高いマンションとは?」についての説明でした。

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