競売によるマンション取得は、注意が必要です

競売によるマンション取得は、注意が必要ですマンション購入のポイント

不動産の取得方法として、通常の売買の他に、
競売
によって取得するという方法があります。

近年は、一般の方も競売で不動産を取得される方も見受けられるようになってきました。
ただ、参加者が増えたからでしょうか、落札価格も高めになってきています。

では、
競売によるマンションの取得
は、選択肢にいれても良いのでしょうか。

個人的な見解になりますが、結論から言いますと、
一般のユーザーは、競売によるマンションの取得は避けたほうが良い
と言えます。

なぜなら、
リスクが高く、手間もかかる
からです。

下記に順に説明していきます。

競売とは

その物件の所有者(債務者)が、住宅ローンの返済ができなくなった場合、金融機関(債権者)が裁判所に申し立て、担保としていた債務者の不動産を差し押さえ裁判所の権限によって強制的に売却することです。

通常は、住宅ローンの返済できなくなった場合は、保証会社が金融機関に残債を弁済します。
裁判所への申し立ては、その保証会社が行うか、もしくは、債権がサービサーと呼ばれる債権回収会社に移った場合は、その債権回収会社が行います。

 

■(参考)任意売却について

また、競売にかかる前に、
任意売却
を行う場合があります。

これは、競売にかかる前に、
競売で見込んでいる金額かそれ以上の金額で物件が売却される
ことです。
そのほうが、債権回収会社も競売の手間が省けるのでメリットがあります。
もっとも、買い手が見つからないと前には進みません。

任意売却をメインで対応している不動産会社もあります。
稀に、マンションの売買物件で、「任意売却物件」を記載されている物件があります。

「任意売却物件」は、通常の物件と違って、金融機関との調整がはいりますので、申し込みをしても、必ずしもスムーズに購入できるとは限りません。
また、以前に、任意売却をメインで扱っている不動産会社とやり取りしたことがありましたが、かなり対応が雑でした。任意売却物件を問合せする際は、しっかりとした対応する会社かどうかを見極める必要があります。

競売物件のリスク01;管理費、修繕積立金の滞納

マンションの競売物件の中には、
最低入札価格がかなり低い金額
の物件もあります。

その場合は、
管理費、修繕積立金が長年にわたって滞納されている
可能性があります。

※通常は、物件明細書等に管理費の滞納分が明示され、滞納額を控除して最低売却価格が決定されます。

滞納された管理費、修繕積立金は、競売の落札者が支払うことになります。
長年にわたって滞納した結果、滞納額が百万単位になっているケースもあります。

競売物件に関する情報は、事前に確認することはできますので、しっかりとチェックしておく必要があります。
下記サイトで、競売の3点セット(物件明細書、評価書、現況調査書)を確認できます。

BIT 不動産競売物件情報サイト

ホーム | BIT 不動産競売物件情報サイト
全国の不動産競売にかかる物件情報,入札情...

※(参考)元の所有者に、滞納管理費の請求が認められた判例もあります。
[判例]マンションを競売で買い受けた者が支払った滞納管理費を元の所有者に求償することが認められた事例

https://www.retio.or.jp/attach/archive/63-036.pdf

 

競売物件のリスク02;占有者の立ち退き問題

競売物件には、その住戸に、債務者が住んでいる場合が多いです。
逆に空き家になっているほうが少ないと言えます。

競売で落札した後、債務者に退去してもらう必要があります。
その退去の交渉は、落札者が行うことになります。

引っ越してもらうにも、債務者はお金が無い場合が多い為、引っ越し代などの経費を落札者が負担するなどして話し合うケースが多くなります。
また、債務者が話し合いに応じないケースも想定されますので、手間のかかることとなります。

話し合いがまとまらない場合は、強制執行という方法があります。
この場合は、裁判所に「不動産引渡命令の申立て」を行い、「引き渡し命令」「催告」「断行」といった流れで対処します。
「断行」によって、強制的に退去してもらうことになりますが、この時に発生する実費(運搬費用、立ち合い人等の日当など)も落札者が負担します。

いずれにしても、手間と費用がかかります。

また、強制執行を行うためには、
債務名義上の債務者(執行文に記載された債務者)と目的建物の占有者とが一致しなければならない
ため、
債務名義上の債務者と異なる占有者が居座った場合には強制執行が難しくなる
という注意点があります。

 

競売物件のリスク03;他にもリスクがあります。

その他にも、主だったものとしては、下記のリスクがあります。

・事前に内見できない
競売の3点セット(物件明細書、評価書、現況調査書)の書面によっての判断になります。

・契約不適合責任がない
物件に不具合があっても、売主の責任は存在しません。

・鍵の引き渡しがない
通常は、売買の決済の際に、売主から物件の鍵の引き渡しを受けますが、競売の場合は、鍵の引き渡しはありません。
あくまで、落札者自身が、前所有者に立ち退き交渉をして対処します。
立ち退きの際も、合意書などの書面で取り交わしをしたほうがリスク回避になります。

 

その他にも、個々の物件によって状況は異なりますが、競売物件にはリスクは伴いますので、十分な注意が必要です。一般の方は、リスクを考えると、マンションの競売は避けたほうが賢明と言えます。

 

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