中古マンションの競売物件の「３つの注意点」とは？！

マンションの
　競売物件
検討する際の注意点について知りたい。

こんなテーマに関する記事です。

この記事の内容

中古マンションの競売物件を検討する際の注意点として、
・管理費と修繕積立金の滞納の問題
・居住者の退去問題
・リフォームの問題
があります。これらの事項について記載しています。

不動産の競売物件の中には、
　中古のマンション
もあります。
ですので、中古マンションの買い方の一つに、競売を通じて購入するという選択肢もあります。

競売自体は、オークション形式ですので、
　設定されている最低落札価格
より、高い価格で入札をして、最高額の入札で落札されます。

中古のマンションの競売物件の「最低落札価格」は、相場よりかなり低い価格の場合もあります。
中には、極端に安い設定の物件もあります。
ただ、競売物件を検討する際には、注意点があります。
下記に順に説明していきます。

管理費と修繕積立金の滞納の問題

中古マンションを競売で取得することを検討する際には、その競売物件の
　管理費と修繕積立金の滞納額
についてのチェックが必須です。

なぜなら、競売で落札した後、
　管理費と修繕積立金の滞納
は、
　買主（落札者）が負担
しなければならないからです。
（建物の区分所有等に関する法律第８条）

ですので、必ず、中古物件の競売物件の概要資料を確認して、
　管理費と修繕積立金の滞納額
がどれだけあるかを確認する必要があります。

管理費と修繕積立金が数十年滞納されていたとすれば、かなりの金額になります。

また、過去には、
　買主（落札者）が負担した「管理費と修繕積立金の滞納費用」を前所有者に請求できるかどうか
という問題については、裁判で、認められた事例もあります。
これは、物件の落札者が、管理組合に滞納分を支払った後に、元の所有者に、その金額を求償した事案です。

（参考）マンションを競売で買い受けた者が支払った滞納管理費を元の所有者に求償することが認められた事例

https://www.retio.or.jp/attach/archive/63-036.pdf

ただ、裁判となると、手間もかかりますので、
　基本的には、滞納額は、落札者が負担する
という認識のもとで、また、その前提で
　競売価格が設定されている
ということを理解して判断することが必要となります。

【参考】建物の区分所有等に関する法律第8条　

前条第1項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

※前条第1項の内容　
第7条　
区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
民法（明治二十九年法律第八十九号）第319条の規定は、第1項の先取特権に準用する。
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E5%BB%BA%E7%89%A9%E3%81%AE%E5%8C%BA%E5%88%86%E6%89%80%E6%9C%89%E7%AD%89%E3%81%AB%E9%96%A2%E3%81%99%E3%82%8B%E6%B3%95%E5%BE%8B%E7%AC%AC8%E6%9D%A1