中古マンションの競売物件の「3つの注意点」とは?!

マンション購入ガイド

マンションの
 競売物件
検討する際の注意点について知りたい。

こんなテーマに関する記事です。

この記事の内容

中古マンションの競売物件を検討する際の注意点として、
・管理費と修繕積立金の滞納の問題
・居住者の退去問題
・リフォームの問題
があります。これらの事項について記載しています。

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不動産の競売物件の中には、
 中古のマンション
もあります。
ですので、中古マンションの買い方の一つに、競売を通じて購入するという選択肢もあります。

競売自体は、オークション形式ですので、
 設定されている最低落札価格
より、高い価格で入札をして、最高額の入札で落札されます。

中古のマンションの競売物件の「最低落札価格」は、相場よりかなり低い価格の場合もあります。
中には、極端に安い設定の物件もあります。
ただ、競売物件を検討する際には、注意点があります
下記に順に説明していきます。

目次

管理費と修繕積立金の滞納の問題

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中古マンションを競売で取得することを検討する際には、その競売物件の
 管理費と修繕積立金の滞納額
についてのチェックが必須です。

なぜなら、競売で落札した後、
 管理費と修繕積立金の滞納
は、
 買主(落札者)が負担
しなければならないからです。
(建物の区分所有等に関する法律第8条)

ですので、必ず、中古物件の競売物件の概要資料を確認して、
 管理費と修繕積立金の滞納額
がどれだけあるかを確認する必要があります。

管理費と修繕積立金が数十年滞納されていたとすれば、かなりの金額になります。

また、過去には、
 買主(落札者)が負担した「管理費と修繕積立金の滞納費用」を前所有者に請求できるかどうか
という問題については、裁判で、認められた事例もあります。
これは、物件の落札者が、管理組合に滞納分を支払った後に、元の所有者に、その金額を求償した事案です。

(参考)マンションを競売で買い受けた者が支払った滞納管理費を元の所有者に求償することが認められた事例

https://www.retio.or.jp/attach/archive/63-036.pdf

ただ、裁判となると、手間もかかりますので、
 基本的には、滞納額は、落札者が負担する
という認識のもとで、また、その前提で
 競売価格が設定されている
ということを理解して判断することが必要となります。

【参考】建物の区分所有等に関する法律第8条 

前条第1項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

※前条第1項の内容 
第7条  
区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権(共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。)及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
民法(明治二十九年法律第八十九号)第319条 の規定は、第1項の先取特権に準用する。

https://ja.wikibooks.org/wiki/%E5%BB%BA%E7%89%A9%E3%81%AE%E5%8C%BA%E5%88%86%E6%89%80%E6%9C%89%E7%AD%89%E3%81%AB%E9%96%A2%E3%81%99%E3%82%8B%E6%B3%95%E5%BE%8B%E7%AC%AC8%E6%9D%A1

居住者(占有者)の退去問題

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物件に居住者(占有者)がいる場合は、
 物件の落札後に退去してもらう必要
があります。

通常は、
 居住者に立ち退き料を支払って退去してもらう
というケースが多いです。

買主(落札者)が入居者と話し合いで立ち退いてもらえれば良いのですが、難航した場合は、
最終手段としては、法的な手続きを経て強制執行という方法になります。

いずれにしても、居住者との退去の交渉は、買主(落札者)が行うこととなります。

【補足】
強制執行の場合も、手続きに関する費用、執行補助者に対しての支払い、強制執行により運び出した荷物の保管費用などが発生します。
ですので、費用的な面からも、立ち退き料を支払って穏便に対応するのが得策と言えます。

また、退去してもらう以外にも、
 家賃を払ってもらう
という選択肢もあります。
但し、通常は、住宅ローンの滞納が原因で競売に至るケースが多い為、賃貸契約を取り交わしたとしても、支払いに不安が残ることになります。

リフォームの問題

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競売物件の場合、室内がかなり荒れているケースがあります。
結果、リフォーム費用が発生します。

戸建てと違って、構造部分の補修は必要ないので、その分、コストは軽減されますが、水回りなど設備面も含めると、それなりの費用にはなります。

注意点としては、
 競売物件の場合、事前に室内にはいることはできません
ので、物件の概要資料にある室内写真などで、状況をチェックするという方法になります。

競売物件の情報サイト

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競売物件の情報は、専門サイトで入手することになります。

競売物件のサイトで、物件によっては室内の状況も写真入りで説明されていますので、チェックしておく必要があります。

ホーム | BIT 不動産競売物件情報サイト


競売物件は、ハードルが高いので、注意が必要です。

【補足】不動産の競売とは?!

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不動産競売とは、

民事執行法に基づき、債権回収のために、債権者が裁判所に対して申立てを行うと、その不動産を裁判所が売却する手続である。

(Wikipedia)

とあります。

一番多いケースとしては、
 住宅ローンの返済ができなくなり競売になること
です。

住宅ローンを組む場合、債権者は、
 銀行
になります。
実際に、不動産競売にいたる流れとしては、

STEP
住宅ローンの返済が滞る
STEP
銀行は、保証会社に「代位弁済」を請求
STEP
代位弁済の実行
STEP
住宅ローンの債務は金融機関から保証会社へ移る
STEP
債務者は、保証会社から住宅ローンの残額の一括返済を求めらる。

※債券が、債券回収会社(サービサー)に移った場合は、 債券回収会社(サービサー) から返済が求められます。

STEP
一括返済できない場合、保証会社は裁判所に申し立てをして「競売」となる

といった流れになります。

いずれにしても、競売物件は、手間がかかり、リスクもありますので、注意が必要です。

以上、「中古マンションの競売物件について」の説明でした。

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(この記事について)
この記事は、不動産会社である「株式会社クラスイエ」[宅建業 千葉県知事(1)第17909号]が、不動産売買の実務経験を基に記載しています。

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