「民法改正」、不動産会社の担当者はちゃんと把握しているか?

マンション購入ガイド

不動産会社の担当者が、
 不動産売買の見識があるのかどうか?
を知りたい。

こんなテーマに関する記事です。

この記事の内容

不動産会社の担当者は、不動産売買の見識において、かなりのバラツキがあります。
例えば、少し前にはなりますが、2020年4月の民法の大改正が、不動産取引においても、大きな影響がありました。そのことを質問して、どれくらい正確に把握しているのかを試してみても良いでしょう。

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不動産の購入を考える時に、仲介する不動産会社の担当者が、
 不動産取引の見識
をしっかりと持っているかで、信頼感が、大きく左右されます。

宅建士の資格を保有しているかはもちろん、取引上、重要なポイントについて、しっかりと把握しているかもチェックしておくと安心です。

例えば、2020年4月の民法の大改正に伴って、
 不動産取引にどのような影響があったか
を聞いてみてもよいでしょう。

不動産会社の担当者が、
「しっかりと勉強していて、信頼できる担当者かどうか」
を確認するのに、その内容を質問してみても良いでしょう。

この民法改正は、明治に民法が制定されて依頼の大改正といわれています。

この民法改正によって
 マンションをはじめとする不動産の取引
においても、
 従来と大きく変更になったポイント
があります。

内容を把握して、それをわかりやすく説明してくれるかどうかを確認してみましょう。

目次

民法改正のポイント

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民法改正のポイントとしては、基本的な考え方が、
「大陸法」的な考え方
から
「英米法」的な考え方
に近づいたものになりました。

ちょっとわかりづらいですが、下記に、順に説明していきます。

「大陸法」

ちょっとわかりづらいのですが、
大陸法は、ローマを起源とした法律の考え方です。

例えば、モノを売買する場合、
「基本、売買契約が成立した段階で、債務は履行された」、
という考え方になります。

売買契約に従い、買主は代金を支払い、売主はモノを引き渡します。
売買の対象は、売買時点の状態で契約が成立します。

ただ、不動産の売買の場合、実際の運用の場面では、
「そうは言っても、物件に不具合があったら買主側に不利」
ということで、従来は、
瑕疵担保責任
という形で売主側の責任を明確にしていました。

例えば、不動産売買の場合ですと、隠れた瑕疵(不具合)が判明した際には期間を決めて売主が責任を持つといった内容です。
但し、売買契約の段階で判明している不具合は、契約書面にその部分は買主も確認済みということで、売主の責任の対象から外す(売主の免責)ということを記載します。

つまり、不動産における売買契約のベースとなる考え方は、
 現状の状態で売買が完了しますが、買主側を保護する意味合いで、瑕疵担保責任をつける
というものです。

「英米法」

「英米法」的な考え方は、どちらかというと買主側有利な考え方になります。

内容的には、
買主の目的に合致しているかどうか
が基準になります。

例えば、
「居住を目的にマンションを購入するので、その目的が達せられないような著しい不備がある場合、
そもそも債務が履行されたとは言えない(債務不履行)」
という考え方になります。

そして、著しい不備がある場合は、契約の目的が達せられない為、
 売主側に「契約不適合責任」
が発生するという解釈になります。

従来は、物件に不具合に対する買主の法的な対抗手段は、
・契約解除
・損害賠償請求
でしたが、上記に加えて
・追完請求
・代金減額請求
で対応できることになりました。
もっとも、マンションの場合は、戸建て物件に比べて著しい不具合は極めて少ないと言えます。

※戸建ての場合は、著しい不具合として、雨漏りや傾きなど主要構造に関係する不具合やシロアリ被害、水道管などのインフラ設備に関する不具合がこれに相当します。

こういたたポイントを正確に把握しているかどうかが重要になります。
このことは、実際に、
 契約を取り交わす際
にも重要なポイントになってきます。

このことを踏まえて、契約書を作成しないと、のちのちトラブルに発展するリスクがあるからです。

売買契約書上の注意点

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民法の改正で買主有利にはなりましたが、
 契約書の特約
に記載されている事項は、
 「契約不適合責任」の対象外
となります。

つまり、事前に明確になっている不具合は、そのことが売買契約書の特約に記載されていれば、
 その事項は、売主の責任は問われない
ということになります。

物件の不具合がある場合は、それが売買契約書の特約の箇所に記載されます。

買主側の注意点としては、それが
 事前に聞いている事かどうか?
ということです。

事前に聞いている事項であれば問題ないのですが、そうでない場合は、注意が必要です。
場合によっては、その契約を見送っても良いでしょう。

なぜなら、契約書に、署名、捺印すれば、その内容を了承したということになるからです。
事前に説明を受けた内容と、契約書に記載されている内容が合致しているかどうかを、しっかりと確認しておく必要があります。

特に、売買契約書の
 特約事項
の箇所は、注意してチェックする必要があります。

まとめ

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不動産会社の担当者のレベルに関して、更に付け加えるとすれば、
 ユーザー側の視点で、提案ができているか
も大切なポイントとなります。

上記に記載している
 「契約不適合責任」
に関して言えば、
・インスペクション(専門家による建物の現況調査)

・瑕疵担保保険
の説明、提案ができているかもチェックしておきましょう。

インスペクション

インスペクションとは、「家屋調査」のことです。
最近は、インスペクションする物件も増えてきましたが、まだ少ない状況です。
もっとも、マンションの場合は、戸建て住宅に比べると、主要構造物の不具合(傾きや雨漏り)は少ないので、その必要性は比較的低いと言えます。

ただ、築年数がたっている物件や、構造的に気になる箇所があるような場合(出窓などがある物件など)は、雨浸みなどの可能性もあり、専門家に調査してもらうと安心です。

瑕疵担保保険

瑕疵担保保険は、
 購入した不動産に万が一主要な構造箇所等に不具合があった場合は保険が適応される
というものです。
万が一の場合、保険で対応できますので、売主側にもメリットがあります。
ただ、保険の費用負担などのこともあり、現状は、瑕疵担保保険対応の物件は、稀です。

ただ、買主負担で瑕疵担保保険にはいることも可能です。
その場合は、
先に、瑕疵担保保険に対応しているインスペクション(調査)が必要
となります。
また、保険証の発行も、基本、売買の決済までに対応するようにスケジューリングしなければなりません。

瑕疵担保保険には、その他に、
所有権移転登記の際の、登録免許税の減税が受けられる
といったメリットがあります。

上記に記載したポイントは、一例ですが、対応レベルも含めて、不動産会社の担当者が信頼できるかどうかは、意識して確認されると良いと言えます。

以上、「「民法改正」、不動産会社の担当者はちゃんと把握しているか?」についての説明でした。

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(この記事について)
この記事は、不動産会社である「株式会社クラスイエ」[宅建業 千葉県知事(1)第17909号]が、不動産売買の実務経験を基に記載しています。

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