マンションの住宅ローンを組む際に、
固定金利と変動金利
のどちらを選ぶか、悩ましいところです。
結論から言うと、正解はありませんが、実際は、
借主側の状況
と
考え方
によって決めることになります。
固定金利と変動金利の基本的な知識とあわせて、下記に順に説明していきます。
固定金利について
固定金利には2種類のパターンがあります。
全期間固定型
と
期間選択型
です。
全期間固定型は、例えば、35年で住宅ローンを組む際に、全期間が当初設定した固定金利になります。
全期間固定型の場合は、住宅ローンの契約をする際に、その選択をすることとなります。途中で全期間固定型に変更することはできません。
期間選択型は、例えば、5年間や10年間を固定金利にするプランなどがあります。
変動金利から固定金利に切り替えるときは、この期間選択型の固定金利に切り替えることになります。
また、固定金利は、変動金利より高い利率になります。
変動金利について
変動金利の金利は変動します。
変動とあるので、上がる時もあれば、下がる時もあると考えがちですが、実際は、上がることはあっても下がることはありません。
なぜなら、新規の住宅ローンの金利が下がっても、既に住宅ローンの返済中の場合は、その住宅ローンを契約（金銭消費貸借契約）した際の金利（優遇金利）が適用されたままになるからです。
現状でも低金利ですが、更に金利が下がった際は、
銀行に金利を下げる交渉をする
か
他の銀行に借り換えをする
ことを検討するという選択肢もあります。
※他の銀行に借り換えをする場合は、手数料や保証会社への費用などの経費がかかりますので、それらも考慮しての判断にはなります。
また、変動金利のリスクである、
金利が上がった場合
の対処方法ですが、
しばらく様子をみるか（更に金利上昇になるかどうか）
もしくは、
期間選択型の固定金利に切り替える
かどうかという検討になります。
固定金利は、変動金利より高い金利にはなりますが、その期間での金利上昇のリスクがなくなります。
＝補足＝
変動金利の金利の見直しは、半年毎になります。
金利が上がった際には、銀行によっては、5年ルールと呼ばれるものがあります。
これは、家計のことを考え、毎月の返済額が一定の「元利均等返済」の場合、5年間は、利息と元本の比率を変更することで、毎月の返済額をこれまでと同じにするというものです。
また、5年後に返済額が増える場合、返済額を1.25倍までに抑えるという、125％ルールもあります。
いずれにしても、上記にようなしくみがあるとしても、実質、返済額の総額は増えることに変わりはありません。
下記の2020年5月の調査結果によると、60.2％が変動金利を利用されています。
（参考）住宅ローン利用者の実態調査
https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_user.html#data01
固定金利と変動金利の選択基準
では、どのような基準で選択していけばよいのでしょうか。
固定金利を選択する場合
考え方として、将来の金利上昇のリスクを想定して、
安全指向
の場合は、固定金利を選択するほうが良いでしょう。
その場合、変動金利より金利が高い分、毎月の負担も多くなりますので、返済額に無理がないどうか確認しておきましょう。
また、お子さんの教育費などの関係で、5年間や10年間は、固定金利にして、返済額を固定しておきたい場合は、5年固定金利や、10年固定金利にするケースもあります。
変動金利を選択する場合
金利の上昇リスクを踏まえて、
当面、返済額を抑えたい
場合は、金利の低い変動金利の選択になります。
金利上昇の際には、
期間限定型の固定金利に変更する
などの対応も想定しておく必要があります。
ですので、金利上昇の際には、しっかり確認しておきましょう。
また、余裕のある時に、繰り上げ返済をして、毎月の返済額を減らしたり、返済期間を短くするなどの対応を行っておくのも良いでしょう。
以上、「住宅ローンの固定金利と変動金利のどちらを選ぶべきか」についての説明でした。
