マンションの売買契約で、
重要なポイント
を知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
マンションの売買契約においては、「買い手側」に、「不利となるような内容」があるかどうかをチェックすることが重要になってきます。
その内容について、注意点とあわせてわかりやすく説明しています。
マンションを購入する際に取り交わす
売買契約
でチェックすべきポイントを「ひとつ」上げるなら、それは、
「記載内容に不利な項目があるかどうか」
という点になります。
このことは、不動産の売買契約に限らず、契約ごとでは、
共通すること
にはなります。
通常は、契約書に記載されている事項に違反すると、
違約金の対象
となります。
一般的な不動産売買の契約において、違約金は、
取引金額の1～2割程度
となりますので、かなりの金額になります。
ですので、契約書の内容には、十分な注意が必要となり、また、
不利な点がないか
をチェックすることが大切になってきます。
売買契約書の内容を読み込むことは、面倒な部分もあります。
しかしながら、少なくとも、「買主側に不利」と思われる内容が記載してあるかは、慎重にチェックする必要があります。
では、具体的に、どのような視点でチェックしていけばいいのでしょうか。
主な視点について、下記に整理しています。
物件の不具合に関する記載があるかどうか
マンションの場合は、戸建て住宅と違って、
建物の構造的な不具合
の可能性は低いと言えます。
ただ、築年数の古い物件の場合、
設備的な不具合など
のある可能性もあります。
売買契約の際は、
契約書や、重要事項説明書
の他に、
告知書
で、その物件に関する不具合などがあれば、記載するルールになっています。
また、こういった構造的、あるいは物理的な不具合の他に、
心理的なもの（心理的瑕疵）
があれば、そうった事項も記載されています。
いわゆる、事故物件もこの心理的瑕疵に含まれます。
物件自体に関する不具合に関する記載の有無について、チェックしましょう。
住宅ローンや、決済のスケジュールに関すること
売買契約書には、
住宅ローン
や
決済
に関するスケジュールが記載されています。
例えば、
住宅ローンの本審査の書類の提出
や、
本審査の結果
あるいは、
決済（物件の引き渡し）
のそれぞれの日程（期限）が記載されています。
これらの日程の記載は、
その日までのそれぞれの事項を行う
という意味合いで、その期限が記載されています。
これらの事項は、極めて重要です。
なぜなら、それらの日程を過ぎてしまうと、
違約
となるからです。
ですので、住宅ローンのに関するスケジュールがどれくらい必要になるかを事前に確認して、余裕をもった日程を契約書に記載する必要があります。
特に、ネット銀行をご利用予定の場合は、一般的な銀行に比べて、本審査や、決済の対応に時間がかかる場合が多いので、注意が必要です。
住宅ローンの本審査NGのケースの対応
住宅ローンに関連して、
万が一、本審査がNGだった場合は、売買契約を白紙解除する
という内容が含まれているかをチェックしましょう。
住宅ローンで不動産を購入する際には、通常、この条項がはいっていますが、念のため、チェックしておきましょう。
住宅ローンについては、
事前審査がOKで、本審査がNG
というケースが稀にあります。
ですので、この項目が入っていないと、住宅ローンNGだった場合に、違約金の対象になってしまいますので、注意が必要です。
また、関連して、
住宅ローンを予定している銀行名
も、具体的な名称を記載しておきましょう。
そうしないと、ＮＧだった場合に、条件のよくない金融機関で進めざるをえない状況になったり、あるいは、結果的にスケジュールが間に合わなくなってしまうリスクもあります。
（実際に、ノンバンクを進められて、裁判になったという事例もあります）
ですので、住宅ローンに関する事項に関しても、チェックすべきポイントになります。
管理費、修繕積立金の滞納
マンションの場合、毎月、
管理費、修繕積立金
が必要となります。
万が一、そういった経費の滞納があると、その期間にもよりますが、かなりの金額になる可能性があります。
売買契約の際には、対象物件の、
直近の管理費、修繕積立金の滞納
についても、書面での説明があります。
これは、不動産会社が、マンションの管理会社から事前に取り寄せて説明します。
万が一、
管理費、修繕積立金の滞納
がある場合は、基本、新所有者が引き継ぐことになってしまいますので、注意が必要です。
また、マンション全体で、滞納額がどれくらいあるかの説明もあります。
その額が大きい場合は、
管理費の設定や、修繕の際の負担
にも影響してくる可能性もあります。
契約不適合責任の任意規定について
マンションの引き渡しのあと、
なにか重要な不具合があった場合
に、売主の責任を問うのが、
契約不適合責任に関する事項
となります。
マンションの場合、
居住に際しての品質について、適合しない場合
に、その責任を問うことができるという事項になります。
この場合、
売主
がその責任を負います。
上記にも記載したように、マンションの場合、戸建て住宅とは違って、雨漏りや傾きなどの不具合のリスクはほとんどないので、その点は安心です。
ただ、築年数の古い物件の場合、設備的な経年劣化による不具合の可能性はあります。
この契約不適合責任の記載がある場合は、
期限など
の条件がついている場合もありますし、また、この規定は、
任意規定
の為、そもそも、、売買契約上、免責とする（売主の責任を問わない）こともできますので、書面上の内容を確認しておきましょう。
まとめ
売買契約書の書面の内容については、主には、上記の事項をチェックしておくと良いでしょう。
契約の取り交わしの際は、かなり細かい事項を長々と説明されることが多く、退屈することが多いですが、しっかりと内容を確認しておきましょう。
また、いい加減な不動産会社の場合は、実際、
契約条項の内容を省略するようなケース
もありますので、要注意です。
ですので、マンション購入の際には、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
不動産会社は、
ネットで物件を探す際に、物件情報の掲載元の会社
に問合せをすることが一般的です。
ただ、実際は、ネットに掲載している物件は、その掲載元以外の不動産会社でも、
買主側の不動産会社
という立ち位置で、内見や仲介を依頼することができます。
ですので、信頼できそうな不動産会社を知っている場合は、その会社から物件の問合せをしてもらい、実際に、物件を購入する際も、
その不動産会社が、「買主側の不動産会社」という位置づけで仲介すること
ができます。
信頼できる不動産会社を選ぶということに関連して、最近は、
宅地建物取引士資格のあるエージェント
から、具体的な「物件提案」を無料で受けることのできるサービスもあります。（提案型の物件探しサービス）
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以上、売買契約でチェックすべきポイントについての説明でした。
