マンション 買い替え時の注意点

マンション 買い替え時の注意点

マンション 買い替え時の注意点マンション購入

お客様の中には、
現在のお住まいのマンションの買い替え
をお考えになるケースがあります。

その際は、予め、いくつかのポイントを認識しておく必要があります。
特に「住宅ローンに関わる手続き」が重要になってきます。
下記に順に説明していきます。

本記事は、執筆者(宅地建物取引士の資格保有)の不動産取引の実務経験に基づいて記載しており、記載内容も、すべてオリジナルな内容となっています。
また、本サイトは、宅建業の免許を持つ不動産会社が運営しています。[宅建業 千葉県知事(1)第17909号]

住宅ローンに関すること

買い替えする際に、
・現在のマンションに住宅ローンの残債があり、
・買い換えるマンションも、住宅ローンで購入する

という場合、基本的な考え方としては、

現在のマンションを売却(住宅ローンの残債を返済)
 ▼
次のマンションを購入(新たな住宅ローンを組む)

という流れになります。

ただ、この場合、次のマンションを新たな住宅ローンを組んで購入するタイミングで、
現在のマンションの残債が返済されている状態
であることが前提になります。
また、その際、残債を返済する為の資金は、
現在のマンションの売却代金で返済する
ことになります。

ですので、このケースでは、

現在のマンションの売却の決済(売却代金の受け取り)

次のマンションの購入の決済(住宅ローンの実行)

同じ日に行う
ということになります。

これを実行するには、実際問題、かなりハードルが高くなります

というのも、それぞれの決済の前に、
それぞれの売買契約の取り交わし
を行い、その前に、
マンション売却の買主を確定
するとともに、
新しいマンションも見つけておく
ことが必要で、尚且つ、
それぞれの決済日のタイミングを同日に調整する必要があるからです。

ただ、できなくは無いのですが、よほど慎重に行わないと、万が一、
何かの事情で、売買契約通りに進まなかった場合、契約違反に問われる可能性がある
というリスクもあります。

また、売却のタイミングで、
条件に合うマンションが見つかるかどうか
という問題もあります。

住宅ローンが絡んできますので、なかなか単純にはいかないというのが実情です。
ただ、上記以外の方法もありますので、下記に説明します。

その他のパターン

先に現在のマンションの売却をして、一旦、賃貸等で仮住まいをする

この場合、仮住まいへの引越しやそれに伴う手間や費用が発生します。
ただ、次のマンションは、じっくり選ぶことができます。
いわゆる安全性重視の方法です。

注意点としては、
現在のマンションを売却する金額が、残債の返済分に足りない場合
です。
その場合は、自己資金から充当することになります。
ですので、事前に、住宅ローンを組んでいる銀行に手続きについての相談に行くと良いでしょう。

また、
現在のマンションを組まれた時
と、
現状での収入や健康状態(団体生命保険の関係)が異なる場合
に、次のマンション用に同等の金額での住宅ローンが組めない場合もあります。
この点も含めて、マンションの買い替えを検討される際は、早めに銀行に行かれることをお勧めします。

2重ローン(ダブルローン)が組めるケース

現在のマンションの残債が少ない場合は、場合によっては、現在のマンションが売却できるまで、
現在のマンションの住宅ローンと次のマンションの住宅ローンの2重ローン(ダブルローン)で対応する
という方法もあります。

つまり、先に次のマンションを購入した(住宅ローンを開始させて)、その後で、現在のマンションの売却を進めるという流れです。
この場合も、
次のマンションをじっくり探すことができる
・仮住まいの必要がない

というメリットがあります。

但し、この場合、デメリットとして、
住宅ローンが負担が2重になる期間が発生
してしまうということです。

また、前提として、
銀行の住宅ローンの審査で2重ローン(ダブルローン)がOKになるかどうかという点
があります。
いずれにしても、この場合も、銀行への相談になります。
また、通常、現在のマンションの売却の期限も、銀行側からの条件があります。
細かい内容は、銀行によって異なりますので、窓口で確認しましょう。

以上、マンション 買い替え時の注意点についての説明でした。

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