マンションを購入する際、
不動産の売買契約
のどんな点に注意すればよいのか知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
マンションの売買契約書の記載内容に関して、特に注意すべき点についてわかりやすく説明しています。
マンションを購入する際に注意すべき点のひとつとして、
売買契約に関する事項
があります。
契約ごとなので、違約の場合、違約金の発生のリスクもあります。
そういったリスクを回避する為に、マンションの売買契約の取り交わしの際には、いくつかのチェックしておくと良い項目があります。
注意しておきべきポイントについて下記に順に説明していきます。
契約の内容に、買主側に不利になる点があるかかどうか
その中でも一番大きなポイントは、
契約の内容に、買主にとって不利になる点があるかかどうか
ということです。
契約書の内容で、注意する箇所は、具体的には、
・建物、設備に関する点
・支払い条件や住宅ローンに関する点
・決済日などのスケジュールの設定に関する点
・告知事項や特記事項の内容に関する点
・違約に関する点
といった点などがあります。
売買契約書に記載する内容で、事前に確認が必要な点に関しては、
不動産会社の担当者が事前に説明するなど段取りをとってくれる場合
が多いですが、担当者によっては、事前の対応が不十分な場合も想定されます。
売買契約に記載する重要なポイントについては、事前に不動産会社の担当者に、
事前の説明
を依頼しておいたほうが良いでしょう。
注意すべき点に関しては、売買契約前に把握しておきましょう。
売買契約の条件に関することは、事前に売主、買主双方の確認も必要な内容もありますので、余裕をもって確認しておいたほうが安心です。
また、買主、売主双方で取り決めた条件があれば、
契約書に盛り込むべき
ですので、事前にその内容を不動産会社の担当者と調整しておきましょう。
また、一般的に、不動産の契約上、重要なポイントに関しては、下記の内容になります。
住宅ローン特約
住宅ローンに関する項目で大切な部分が、
住宅ローンの本審査がＮＧの場合は、売買契約自体を白紙解除できる
という内容です。
通常は、契約書に盛り込まれていますが、大変重要なポイントです。
売買契約は、住宅ローンの事前審査が通ってから行い、売買契約の後に、
住宅ローンの本審査
を行います。
通常は、事前審査が通れば、概ね、本審査も通るのですが、
・事前審査の時点と本審査の時点で、審査内容に影響を及ぼすうようなことが発生した
（別のローンを組んだりするなど）
・団体信用生命保険のチェックでＮＧとなった
（直近の病気、入院内容によって、団体信用生命保険にはいれなかった）
というケースにより、本審査がＮＧになる場合もあります。
また、ネット銀行の場合は要注意です。
ネット銀行は、他の銀行に比べて事前審査の精度が低い為、その分、他の銀行に比べ本審査がＮＧになるリスクが増えます。
ですので、ネット銀行を使用する場合も、リスク回避の為、他の銀行の事前審査も行っておくと良いでしょう。
万が一、本審査がＮＧになることも想定した契約書の内容になっているか（住宅ローンの融資特約がもりこまれているか）の確認をする必要があります。
この内容がはいっていないと、住宅ローンがＮＧの場合に、
違約金
を支払う必要がでてきます。
万が一、遅れそうな場合は、実際は覚書を取り交わすなどして対処しますが、強制はできません。
契約書に記載されていることを前提に違約金を請求されても、抗弁ができませんので、要注意です。
決済の時期
決済の日程も、売買契約書に記載されます。
記載された日程までに決済を行うことになります。（前倒しはＯＫです）
決済には、
・物件の残金の支払い（住宅ローンの実行）
・所有権の移転（司法書士さんに依頼）
を行います。
つまり、決済までに
・銀行の本審査
・住宅ローン実行の手続き（金銭消費貸借契約）
を行っておく必要があります。
また、住宅ローン実行の手続き（金銭消費貸借契約）から決済まで何日か間をおく必要があり、その設定が金融機関によって異なります。
ですので、契約書上に記載する日程については余裕をもって設定しておく必要があります。
事前に銀行に、余裕をみてどれくらいの期間をみておけばよいかを聞いておきましょう。
通常は、本審査に1週間程度の場合が多いのですが、労働組合系の「ろうきん」など、本審査にかなりの日数を要するような金融機関もあります。
また、
・決済は、平日行う
・基本は、売主同席
になりますので、それぞれの都合もあります。
売買契約書にはある程度余裕をもった日程で設定しておきましょう。
（実際の決済日は、設定した日から前倒ししてもＯＫです）
告知事項
重要な告知事項としては、やはり、
事件、事故
です。
重要な告知事項については、物件の案内の特に説明があるべきですが、念の為、確認しておきましょう。
※事件、事故の有無に関しては、事前にマンションの管理人さんに聞くなどして事前に確認しておいてもよいでしょう。
また、設備などの不具合箇所がある場合があれば、記載がされているかもチェックしておきましょう。
古いマンションや団地などの場合、雨浸がある場合もあります。
管理費、修繕積立金の滞納
マンションの売買の際に、
管理費、修繕積立金の滞納
があるかどうかもチェックしておきましょう。
区分所有法には、「滞納した債務は次の所有者に継承される」との規定があります。
もし、滞納があった場合も、買主に支払う義務が生じるということです。
なぜ個人の債権が引き継がれてしまうかは、疑問が残るところはありますが、法律上は、そのようになっています。
長期間の滞納があると、かなりの金額にのぼることもありますので、要注意です。
滞納があるかどうかは、仲介業者が売主に確認するとともに、マンション管理組合（実際は、管理会社）に問い合わせて書類で確認します。
契約書、重要事項説明書の中で、滞納がないかをチェックしましょう。
【備考】
また、通常、管理費や修繕積立金は、口座引き落としで処理されることが多い為、所有権を移転してから、管理組合に申請して引き落しされるまで日数がかかります。
通常、その際の処理を、契約書に記載するとともに、売買時の清算で対応します。
契約不適合責任の任意規定について
2020年4月1日に民法が改正されました。
そのことが、不動産売買契約の内容にも影響しています。
ちなみに、不動産会社の担当者に
「民法改正で、不動産取引にどのような変更点があったか」
を聞いてみるのもよいでしょう。
その会社が、社員にきちんと教育しているか、あるいは、その担当者の認識レベルも確認できます。
さて、民法改正により、大きく変わったことは
「瑕疵(かし)担保責任」が「契約不適合責任」に変わる
ということです。
結果的に、売主側の責任が大きくなりました。
具体的には、基本、
これまでは、隠れた瑕疵（不具合）は、売主側の責任はない
というものだったのが、
契約の内容に適合しない場合は、売主の責任となる
ということになりました。
例えば、売主が知らなかった不具合は、これまでは、売主の責任はなかったのですが、今後は、契約の内容に適合しない不具合は、売主側の責任になるということです（契約不適合責任）。
ただし、この規定は、
任意規定
になります。
任意規定は、契約当事者が合意すればその特約は有効であるという規定です。
つまり、
売買の当事者間で何の定めもしなければ適用されるルール
ということです。
ですので、
契約不適合責任に関して、売主側の責任についての記載
をチェックしておきましょう。
主だったポイントについては、上記の項目になりますが、それぞれの物件、取引内容によっての決めごともあります。ですので、上記の項目も含めて、売買契約の内容はしっかりと確認していきましょう。
以上、マンションの売買契約の6つのチェックポイントについての説明でした。
