マンション購入検討時の「近隣の土地」の注意点について

マンション購入検討時の「近隣の土地」の注意点について

周辺環境マンション購入

マンション購入を検討される際には、近隣の土地についてもチェックしておきましょう。
近隣の土地について、
 ・現況、更地の場合
 ・既に建物が建っている

の2つのパターンがあります。
それぞれについてみていきましょう。

本記事は、執筆者(宅地建物取引士の資格保有)の不動産取引の実務経験に基づいて記載しており、記載内容も、すべてオリジナルな内容となっています。
また、本サイトは、宅建業の免許を持つ不動産会社が運営しています。[宅建業 千葉県知事(1)第17909号]

近隣の土地が更地の場合

現況、更地の場合、注意すべき点は、
 ・そこに高い建物が建つ可能性があるか
 ・その際に、検討しているマンションの眺望に影響がでるか

という点と、眺望に影響がでない場合でも、
 ・どのようなものが建築されるか
という点になります。

眺望に関しては、マンションの場合、
「部屋からの眺望が良い」
という点が購入を決定する要素のひとつになる場合が多いからです。

にもかかわらず、マンションを購入した後、高い建物が建って、眺望が台無しになると、かなりつらい状況になります。

実際に、そういった事例でのトラブルもあります。
将来的なことはわかりませんが、少なくとも、マンション購入時点で
1.隣地の建築の計画がある場合
2.建築の計画が無い場合

の2つのパターンについてみていきましょう。

1.隣地の建築の計画がある場合


既に、建築確認がなされている場合は、行政で確認することができます。
担当窓口で、指定の書面に、該当地の登記上の住所や、書類取得の使用用途などを記載して、「建築計画概要書」を取得することができます(有料)。

また、建築確認済みの場合は、現地に建築計画の看板を立てることができますので、業者が既に看板を設置している場合もあります。
逆に建築確認が未だの場合は、行政での確認はできません。
そのような場合でも、仲介業者の担当者が把握していることもありますので、建築計画があるかは聞いておきましょう。

2.建築の計画が無い場合

将来的な部分なので、今後の建築計画は、把握できません。
仮に建物が建つと仮定して、どれくらいの規模の建物が許可されるかどうかは、
 そのエリアの用途地域
の内容によって決められています。

用途地域は、市町村の担当部署で確認できます。

また、行政によっては、ネットで用途地域の確認できるようになっている場合もあります。
用途地域の指定により、建蔽率、容積率、高さ制限、建物の種別などに制限が設けられています。

※また、将来、用途地域自体の指定自体が変更になる可能性もあります。
また、通常、売買契約の際にも、その書面の中で、
「将来、周辺に建築物が建って、眺望の状況は変わる可能性がある」旨の記載
があり、その点を了解した上で契約書面を取り交わすことになります。
ですので、眺望に影響のありそうな土地が、更地になっている場合は、将来、建築物が建つリスクがあることを念頭において、物件を検討する必要があります。

マンション購入

近隣で、既に建物が建っている場合


周辺の建物の状況は、実際に内見した際の眺望で確認することになります。
もし、比較的高い高い建物がある場合は、視界的にプライバシー面が大丈夫かどうかも確認しておきましょう。

また、例えば、
現状、一団の「戸建て住宅」が建っている場合
ですと、直近、そこに大型の建物が建つ可能性は低いと言えます。

低層の住宅で、用途地域が「低層住居専用地域」だと、あまり眺望に影響がないので、安心です。
但し、「再開発地域」に指定されているエリアの場合は、大型の施設が建設される可能性もでてきます。
再開発地域の情報も、行政での確認になります。

また、近隣に「古い団地」が建っている場合ですが、この場合は、建て替えの可能性もあります。
備考
団地の建て替えの場合、
「団地内の区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成」に加え「建て替える棟の区分所有者および議決権の各3分の2以上の賛成」
が必要となり、なかなか話しがまとまらないというのが実情です。

但し、話しがまとまった場合、建築費を捻出する為に、現在の居住戸数にプラスアルファの戸数で建築するケースが多い為、大型(高層)の建築物になる場合があります。

まとめ (近隣の土地の注意点について)

近隣の土地については、下記の点に注意しておきましょう

・周辺に更地がある場合や地上げの可能性がある場合は、将来、眺望を遮るような建築物が建つ可能性がある。
・そのエリアでどれくらい規模の建築物が許可されているかは、行政で確認できる。(用途地域の設定)
・既に、建築確認済みの建物の場合は、行政で建築概要が確認できる(有料)
・通常、売買契約書で、「将来、周辺に建築物が建って、眺望などに影響がでる可能性がある」旨の記載がある。

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