住宅ローンを検討する際の2つの注意点

住宅ローンを検討する際の2つの注意点

住宅ローンを選ぶ際の2つのポイントマンション購入

住宅ローンは、いろいろあるけど、念の為、注意点について知りたい。

こんなお悩みを解決する記事です。

この記事の内容▼

・金利について(ネット銀行の注意点とあわせて)
・自身の属性等について

住宅ローンを選ぶ際には、いくつかのポイントがありますが、注意点としては、大きくは、
・金利について(ネット銀行の注意点とあわせて)
・自身の属性等について

の2つの注意点
があります。

本記事は、執筆者(宅地建物取引士の資格保有)の不動産取引の実務経験に基づいて記載しており、記載内容も、すべてオリジナルな内容となっています。
また、本サイトは、宅建業の免許を持つ不動産会社が運営しています。[宅建業 千葉県知事(1)第17909号]

金利について(ネット銀行の注意点とあわせて)

1つ目は、金利についてです。
住宅ローンを選ぶ際には、金利がどれくらいになるのかは、ポイントのひとつと言えます。

金利の数字は、大きくは、下記によって変わってきます。 
・従来の金融機関か、ネット銀行か
・変動金利か固定金利か

従来の金融機関か、ネット銀行か

従来の金融機関の場合

従来の金融機関の場合、金利に関しては、実際のところ、各行とも、そう大きな違いはありません。

そうはいっても、微妙な違いはありますので、実際に、どれくらいの数字になるのかをチェックして選定することにはなります。
その時点での金利水準は、各行のホームページでも記載がありますが、毎月、変動もあり、また、借りての属性によっても変わってきます。

具体的な金利は、事前審査をだして、その結果をみての確認にはなります。
物件の申し込みをした後でしたら、比較検討する意味で、複数(2~3行)の金融機関に事前審査をだして、結果を見て、検討すると良いでしょう。
(金利は、毎月変動する為、住宅ローンの実行の際の金利との差はでています)

また、複数の金融機関で事前審査を行った際、他行の金利条件との差がある場合には、状況によっては、交渉できる可能性もあります。
金利の条件に差があまりない場合は、住居の近くに店舗がある金融機関や、給与口座で使っている金融機関といった点も考慮しての判断になります。

また、事前審査の書類は、不動産会社経由で提出OKな場合がほとんどですが、都市銀行など一部の銀行は、事前審査の書類を、本人が提出しないといけない場合があります。

また、従来の金融機関においても、
本審査の期間や、住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)から実行までに必要な日数
に差がありますので、事前に確認しておきましょう。
もっとも、一般的には、それぞれ、ネット銀行ほどの期間はかかりません。

ネット銀行の場合

ネット銀行の場合は、従来の金融機関に比べて、かなり金利が低くなっています。
ですので、非常に魅力的です。
ただ、ネット銀行の場合は、下記点での注意が必要です。

・事前審査が簡易な為、売買契約前の事前審査では、「ネット銀行以外の従来の金融機関の事前審査」が必要な場合が多い
という点と、
・本審査から住宅ローンの実行までが、かなりの日数を要する場合があり、売買契約から決済までのスケジュールに支障がでる場合がある
という点です。

もっとも、ネット銀行によっても、対応が異なりますので、ネット銀行を利用する際は、
事前に事前審査から決済までの各フローがどれくらいのスケジュールになるのかを確認
するとともに、仲介する不動産会社の担当者とも調整しておきましょう。

事前審査に関しては、複数の銀行で行うことは可能ですので、従来型の金融機関にも事前審査をすることで対処できます。
また、ネット銀行の場合、事前審査が簡易な際は、本審査でNGになる可能性もあるということを想定しておく必要があります。

また、本審査や住宅ローンの実行までの日数については、売買契約の内容にも関わってきますので、重要度が高いと言えます。

売買契約書には、住宅ローンの予定や、決済日の日付も記載しますので、万が一、買主都合で予定に間に合わない場合は、違約金の対象になるリスクがあります。
銀行都合で遅れた場合は、買主都合となります。
ですので、事前に、本審査や住宅ローンの実行までの日数を確認して、余裕をもって売買契約書に予定を記載するようにしておく必要があります。
ネット銀行の場合は、本人が直接手続きすることになりますので、仲介する不動産会社は、タッチしません。

【補足】
また、売買契約書には、万が一、本審査NGの場合のことも想定して、売買契約を白紙解除する条項もいれます。
ただ、この場合も、期限の設定がありますので、その期限後に、本審査NGになってしまった場合は、違約金の対象となってしまいます。
ですので、心配な場合は、少なくとも、リスク回避の為に、スケジュールも含めて、従来の金融機関でも対処できるように準備しておくことをお勧めします。

変動金利か固定金利か

変動金利のほうが、金利は低いですが、将来的に、数字が変動する可能性があります。
逆に、固定金利は、変動金利に比べて、金利が高くなりますが、将来的な変動のリスクがありません。

また、銀行によっては、10年間は固定金利といった商品があります。

ですので、いくつかシュミレーションをして、判断することになります。
傾向としては、結局、変動金利にされる方が多いですが、将来のリスク回避を優先される場合は、固定金利にされる方もおられます。

※フラット35は、固定金利のみとなります。

自身の属性等について

2つ目は、自身の属性に関連する点です。
これは、金融機関によっても、違いはありますが、
借り手の属性
によって、住宅ローンが難しい場合があります。

勤務歴等

通常は、お勤めが、正社員かどうかで、選択肢がわかれます。
正社員で、勤務歴が1年以上、あるいは、3年以上といった基準を設けている金融機関が多いです。
ただ、金融機関によってルールが異なりますので、ホームページや窓口で確認してみましょう。 

契約社員やパート勤務の場合は、フラット(住宅金融支援機構)での対応ができます。
もちろん、フラット(住宅金融支援機構)を選択した場合も、審査はあります。 

【フラット35】住宅金融支援機構

団信(団体信用生命保険)について

また、本審査の際に、団信(団体信用生命保険)への加入が原則となっています。
その際、直近3年以内に、
対象となる大きな病気
がある場合は、団信(団体信用生命保険)に入れません。
結果、住宅ローンの契約も難しいことになってしまいます。

その場合の対応策としては、
ワイド団信
あるいは、
フラットの団信(団体信用生命保険)無し
という方法もあります。

ワイド団信は、少し基準が緩い団信です。
銀行によって扱いが異なりますので、確認してみましょう。

また、
フラットの団信(団体信用生命保険)無し
の場合は、団信が無い代わりに、一般的な生命保険に入っておくなども検討しておきましょう。

【 補足 】
金融機関に関しては、例えば、
会社で提携している金融機関
や、
労働組合のある会社では、「ろうきん」
を選ぶ場合もありますし、あるいは、
JAの住宅ローン
という選択肢もあります。
状況にあわせて検討していきましょう。

以上、住宅ローンを検討する際の2つの注意点についての説明でした。

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