住宅ローンを検討する際の２つの注意点

こんなテーマに関する記事です。

住宅ローンを選ぶ際には、いくつかのポイントがありますが、注意点としては、大きくは、
・金利について（ネット銀行の注意点とあわせて）
・自身の属性等について
の2つがあります。

それらの内容について、下記に順に説明していきます。

金利について（ネット銀行の注意点とあわせて）

１つ目は、金利についてです。
住宅ローンを選ぶ際には、金利がどれくらいになるのかは、ポイントのひとつと言えます。

金利の数字は、大きくは、
・従来の金融機関か、ネット銀行か
・変動金利か固定金利か
によって変わってきます。　

従来の金融機関か、ネット銀行か

従来の金融機関の場合

従来の金融機関の場合、金利に関しては、実際のところ、各行とも、そう大きな違いはありません。

そうはいっても、微妙な違いはありますので、実際に、どれくらいの数字になるのかをチェックして選定することにはなります。
その時点での金利水準は、各行のホームページでも記載がありますが、
　毎月の変動
や
　借り手側の属性
によっても変わってきます。

具体的な金利は、事前審査をだして、その結果をみての確認になります。

複数の銀行の金利や条件を比較する意味で、
　複数（２～３行）の金融機関に事前審査
をだして、結果を見て、検討すると良いでしょう。
（金利は、毎月変動する為、住宅ローンの実行の際の金利との差はできます）

また、複数の金融機関で事前審査を行った際、他行の金利条件との差がある場合には、状況によっては、
　交渉できる可能性
もあります。

金利の条件に差があまりない場合は、住居の近くに店舗がある金融機関や、給与口座で使っている金融機関といった点も考慮しての判断になります。

また、事前審査の書類は、不動産会社経由で提出ＯＫな場合がほとんどですが、
　都市銀行など一部の銀行は、事前審査の書類を本人が提出する必要のある場合
があります。

また、従来の金融機関においても、
　本審査の期間や、住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）から実行までに必要な日数
に差がありますので、事前に確認しておきましょう。
もっとも、一般的には、それぞれ、ネット銀行ほどの期間はかかりません。

ネット銀行の場合

ネット銀行の場合は、従来の金融機関に比べて、かなり金利が低くなっています。
ですので、非常に魅力的です。
ただ、ネット銀行の場合は、下記点での注意が必要です。

・事前審査が簡易な為、売買契約前の事前審査では、
　「ネット銀行以外の従来の金融機関の事前審査」
が必要な場合が多い

・本審査から住宅ローンの実行までが、かなりの日数を要する場合があり、
　売買契約から決済までのスケジュールに支障がでる場合
がある

もっとも、ネット銀行によっても、対応が異なりますので、ネット銀行を利用する際は、
　事前に事前審査から決済までの各フローがどれくらいのスケジュールになるのかを確認
するとともに、仲介する不動産会社の担当者とも調整しておきましょう。

事前審査に関しては、複数の銀行で行うことは可能ですので、従来型の金融機関にも事前審査をすることで対処できます。

また、ネット銀行の場合、事前審査が簡易な場合が多い為、
　本審査でNGになる可能性もある
ということを想定しておく必要があります。

特に、本審査や住宅ローンの実行までの日数については、売買契約の内容にも関わってきますので、重要度が高いと言えます。

売買契約書には、住宅ローンの予定や、決済日の日付も記載しますので、
　万が一、買主都合で予定に間に合わない場合は、違約金の対象になるリスク
があります。（銀行都合で遅れた場合は、買主都合となります。）

ですので、事前に、本審査や住宅ローンの実行までの日数を確認して、余裕をもって売買契約書に予定を記載するようにしておく必要があります。
ネット銀行の場合は、本人が直接手続きすることになりますので、仲介する不動産会社は、タッチしません。

【補足】
通常、売買契約書には、
　万が一、本審査ＮＧの場合のことも想定
して、その場合には、売買契約を白紙解除する条項もいれます。

ただ、この場合も、期限の設定がありますので、その期限後に、本審査ＮＧになってしまった場合は、
　違約金の対象
となってしまいます。
ですので、心配な場合は、少なくとも、リスク回避の為に、スケジュールも含めて、従来の金融機関でも対処できるように準備しておくことをお勧めします。

変動金利か固定金利か

変動金利のほうが、金利は低いですが、将来的に、数字が変動する可能性があります。
逆に、固定金利は、変動金利に比べて、金利が高くなりますが、将来的な変動のリスクがありません。

また、銀行によっては、10年間は固定金利といった商品があります。

ですので、いくつかシュミレーションをして、判断することになります。
傾向としては、結局、変動金利にされる方が多いですが、将来のリスク回避を優先される場合は、固定金利にされる方もおられます。

※フラット３５は、固定金利のみとなります。

自身の属性等について

2つ目は、自身の属性に関連する点です。
これは、金融機関によっても、違いはありますが、
　借り手の属性
によって、住宅ローンが難しい場合があります。

勤務歴等

通常は、お勤めが、正社員かどうかで、選択肢がわかれます。
正社員で、勤務歴が1年以上、あるいは、3年以上といった基準を設けている金融機関が多いです。
ただ、金融機関によってルールが異なりますので、ホームページや窓口で確認してみましょう。　

契約社員やパート勤務の場合は、フラット（住宅金融支援機構）での対応ができます。
もちろん、フラット（住宅金融支援機構）を選択した場合も、審査はあります。　

【フラット３５】住宅金融支援機構

団信（団体信用生命保険）について

また、本審査の際に、団信（団体信用生命保険）への加入が原則となっています。
その際、直近3年以内に、
　対象となる大きな病気
がある場合は、団信（団体信用生命保険）に入れません。
結果、住宅ローンの契約も難しいことになってしまいます。

その場合の対応策としては、
　ワイド団信
あるいは、
　フラットの団信（団体信用生命保険）無し
という方法もあります。

ワイド団信は、少し基準が緩い団信です。
銀行によって扱いが異なりますので、確認してみましょう。

また、
フラットの団信（団体信用生命保険）無し
の場合は、団信が無い代わりに、一般的な生命保険に入っておくなども検討しておきましょう。

金融機関に関しては、例えば、
　会社で提携している金融機関
や、
　労働組合のある会社では、「ろうきん」
を選ぶ場合もありますし、あるいは、
　ＪＡの住宅ローン
という選択肢もあります。
状況にあわせて検討していきましょう。

さいごに

住宅ローンを検討する際には、金利面も含めて、なるべく条件のよい金融機関を選びたいところです。

しかしながら、ネット銀行の場合は、金利は低いものの、上記に記載したように、通常、
　手続きに時間がかかる
といったことがあり、売買契約上のスケジュール設定に支障がでないかに十分注意する必要があります。

また、実際に住宅ローンの手続きをする際には、
　固定金利か変動金利
を選択する他、
　元利均等返済か元金均等返済
も検討することになります。

■元利均等返済
　毎月の支返済額が、一定となる返済方法。
■元金均等返済
　毎月の支返済額のうち、元金の額が一定となる返済方法です。

いずれにしても、
　複数の銀行を比較検討
するとともに、
　ネット銀行を検討する際にも、事前審査の段階では、それ以外の金融機関もあわせて審査をしておく
ということをしておかれることをお勧めします。

以上、住宅ローンを検討する際の２つの注意点についての説明でした。