【重要】中古マンションの選び方、検索方法について | 【こぐまくんマンションガイド】

【重要】中古マンションの選び方、検索方法について

中古マンションの検索方法について購入のポイント

マンション選びの際に、通常は、
ネットから情報を収集
することになります。

ただ、ネットの情報もたくさんあり、また、面倒なことに、
重複している情報
や、逆に、
網羅されていない情報
もあります。

いくつかのパターンに分けて、下記に説明していきます。

大手のポータルサイト

不動産情報の大手ポータルサイトとしては、下記の3つになります。

アットホーム

スーモ

ホームズ

これらのサイトは、提携しているサイトがあり、そういった先でも同じ情報が閲覧できます。

(参考)アットホームの「不動産情報サイト アットホーム」提携・公開サイト

また、こういったポータルサイトを運営している会社は、不動産会社ではありません。
これらのサイトは、
「不動産会社の物件情報」の「掲載場所を提供」する会社
ということになります。

ですので、掲載されている情報量は、
それらのポータルサイトに、情報を掲載している不動産会社の数に比例
します。
また、どのポータルサイトも利用していない不動産会社もありますので、全ての情報が確認できる訳ではありません。
ただ、ネットを活用している大多数の不動産会社は、いずれかのポータルサイトを活用している場合が多いです。
不動産会社は、掲載料を支払って、自社の扱っている不動産の情報を掲載します。

※中には、年齢的な理由などで、ネットが苦手な不動産会社もあります。
そういった会社は、大手ポータルサイトも利用しない場合がありますので、結果、上記のようなポータルにも掲載されないこととなります。

大手のポータルサイトの情報量の違い

大手ポータルサイトの情報量の違いをチェックする目安のひとつとして、
それらに加盟している不動産会社の数
があります。

不動産会社の数が多ければ、おのずと、情報量も多くなります。

加盟している不動産会社の数としては、現状は、
アットホームが一番多い状態
となっています。

例えば、千葉県の例で見ると、2021年3月の数字では、

アットホーム 3018件(千葉県)
スーモ     839件(千葉県)
ホームズ    952件(千葉県)

となっています。
この中には、賃貸物件をメインで取り扱っている不動産会社も含まれています。

不動産会社の件数は、下記の各ページで確認できます。

アットホーム

スーモ

ホームズ

補足

アットホームが、不動産会社の件数が多い理由としては、
アットホームの場合、掲載に関する費用が、月額固定
に対して、
スーモとホームズは、従量制(問合せ数に応じた課金)
になっていることにも起因している可能性があります。

問合せが高い確率で成約につながれな良いのですが、問合せ数のたびに課金されるとなると、広告予算の関係も影響してきますので、結果、毎月の費用が固定されているアットホームを利用する不動産会社が多いのかもしれません。
アットホームの固定料金は、掲載数によって金額設定がかわってきます。

ポータルサイト以外の情報

マンション購入を相談している不動産会社に個別に聞いてみる

大半の情報は、ポータルサイトに掲載されていますが、網羅されていない情報もあります。
それ以外の情報は、
不動産会社間のデータベースである「レインズ」
をチェックすることになります。
ただ、これは、不動産会社しか閲覧できません

※不動産会社間のデータベースである「レインズ」には、売主側の不動産会社が、
「専任媒介」で仲介している場合は、必須で掲載、
「一般媒介」で仲介している場合は、任意で掲載

することになっています。

ですので、マンションの購入を相談している不動産会社に、
直近、レインズに新しい情報が掲載された物件がないか?
を確認をしてみると良いでしょう。

宅建業者の団体のサイト

不動産会社は、ほとんどが、宅建業者の団体に所属しています。
その団体は、
2つ
あって、
ハトマーク(公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会)

うさぎマーク(公益社団法人全日本不動産協会)
の名称で呼ばれています。

それぞれの団体も、物件情報のサイトを持っています。
中には、大手ポータルサイトには掲載していないけれど、団体のサイトには掲載している不動産会社も稀にあります。
ただ、掲載件数自体は少ないので、あくまで参考情報としてになります。

ハトマークサイト

ラビーネット不動産

レインズにも掲載されていない情報

レアケースとして、レインズにも掲載されていない情報もあります。
例えば、
売主側の不動産会社が「一般媒介」で仲介している場合は、任意で掲載
となっていますので、意図的に掲載しない場合です。

その理由のひとつとして、レインズに掲載してしまうと、
そこから他の不動産会社が、買主側の不動産会社として仲介する可能性
がある為、
結果、自社で、買主側の仲介のチャンスがなくなる可能性があると考えている
ケースがあります。
この場合は、いわゆる、業界で「囲い込み」といわれる行為になります。
その場合、結果的に、物件情報がいきわたらなくて、売却に時間がかかり、売主側にも迷惑がかかることとなります。
もしそういう物件があったとしても、そのような行為をしている不動産会社には、あえて情報をとりにいかないほうが賢明とも言えます。

もちろん、それ以外の理由もありますので、一概には断定できませんが、ご参考までに補足いたしました。

その他の注意点

「おとり広告」、「釣り物件」について

不動産会社の中には、
「おとり広告」、「釣り物件」
と言われる行為をする会社があります。

これは、問合せ目的で、架空の物件をネットに掲載したり、広告に掲載する行為です。
これは、宅建業法の違反となる違法行為になります。

他のどこにも情報が無いのに、やたら条件の良い物件が掲載されている場合は、「おとり広告」の可能性はゼロではありません。
ちょっと疑問が残るような場合は、その物件を掲載している会社に直接連絡するのではなく、信頼できる他の不動産会社経由で確認してもらうという方法もあります。

【参考】
宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号)第32条では、宅地又は建物の所在、環境、交通、代金及び借賃等の対価の額等について、
「著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない」
と規定されており、宅地建物取引業者に対し、誇大広告等を禁止しています

また、顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告し、実際は他の物件を販売しようとする、いわゆる「おとり広告」及び実際には存在しない物件等の「虚偽広告」についても、本条の適用があるものとされています。
(「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」(平成13年1月6日国土交通省総動発第3号))

ちなみに、直近、平成30年度の広告違反事例の内容が、下記PDFで確認できます。▼
全体の一部だとは思われますが、それなりの件数があります。

平成30年度不動産広告の違反事例 – 不動産適正取引推進機構(PDF)

以上、中古マンションの検索方法についての情報でした。

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