住宅ローンの「事前審査時」の注意点について

住宅ローン事前審査マンション購入のポイント

マンションを購入する際に、大半の方は、
住宅ローン
を組まれることと思います。

住宅ローンの審査の際の
注意点
について下記に説明していきます。

■審査の手順

住宅ローンの審査は、
「事前審査」

「本審査」
の2段階になります。

全体のフローとしては、下記になります。

1.物件の購入申し込み

2.住宅ローン「事前審査」

3.売買契約の取り交わし、手付金の支払い

4.住宅ローン「本審査」

5.決済(物件の残金支払い、物件の所有権移転登記)

ネット銀行系の場合
事前審査がかなり簡易なものになります。
ですので、ネット銀行を利用の場合は、本審査のOKをもって「売買契約」を行うことを基本としている不動産会社が多いです。

■事前審査の前に、(団体信用生命保険について)

過去3年以内の大きい病気
がある場合は、「物件の申し込みの段階」で、先に、銀行、不動産会社に相談しておきましょう。

銀行での住宅ローンを組む場合、団体信用生命保険が義務になります。
団体信用生命保険は、万が一の時に、保険で住宅ローンの残債が支払われるというものです。
住宅ローンを組む際は、団体信用生命保険にはいることが義務となりますが、
過去3年以内の大きい病気
がある場合は、住宅ローン自体が組めない可能性があります。

住宅ローンの本審査の際、団体信用生命保険の申し込み書に、
過去3年以内の大きい病気
などに関しての告知が必要になります。(詳細は、保険会社によって多少異なります)

告知内容によっては、団体信用生命保険に入れない場合があります。
団体信用生命保険に入れないと、銀行での住宅ローンが組めません。

団体信用生命保険自体の申し込みは、「本審査」の時点ではありますが、上記の場合は、早めに銀行、不動産会社の担当者に相談しておきましょう。

=補足=

上記の対応策としては、下記があります。

・「ワイド団信」という、加入条件を緩和した団体信用生命保険を検討する方法。
病気の内容にもよりますので、事前に相談したほうが良いです。

・住宅金融支援機構のフラットの場合、「団信なし」のプランの検討。
その場合、万が一の時の保険の適応はありません。

・過去3年以内にかからないように、物件の購入時期を見直す。

いずれにしましても、
売買契約を取り交わしてから、「本審査」でNGになってしまうと、時間と手間が無駄になってしまいますので、
過去3年以内の大きい病気の経歴がある場合
は、先に相談しておくことをお勧めします。

■事前審査時の注意点

続いて、事前審査時の注意点についてです。

事前審査の審査項目としては、大きくは、
・正社員かどうか
・勤務年数
・年収
・年齢
・返済負担率
・信用情報
・その他
になります。

・正社員かどうか

銀行の場合は、正社員であることが条件になります。
非正規雇用の場合は、住宅金融支援機構のフラットでの対応を検討することになります。

・勤務年数

銀行によって異なりますが、最低1年以上から3年以上の勤務年数が条件の金融機関が多いです。
また、フラットの場合を含め、1年未満でも、1か月分の給与から年収を計算して対応してくれる場合もあります。
勤務年数に関しては、金融機関によって、条件が異なりますので、直接確認しましょう。

・年収

年収に関しては、直近の源泉徴収票のコピーを銀行に提出します。
年収に金額は、借入額に対する返済負担率に影響してきます。

・返済負担率

返済負担率(税込年収に占めるローンの年間総返済額)が、
年収に対して、25%~35%以内
になることを基準に審査します。

フラット35の場合、年収400万円未満で30%、400万円以上で35%までとなってます。
銀行の場合も概ね近い数字ですが、基準は、銀行によって異なる場合があります。

また、返済負担率を計算する際の年収に関しては、
車のローンなどがある場合
は、その金額を差し引いて計算します。

返済負担額を計算する際、金利の数値は
実際の金利ではなく、「審査金利」
で計算します。
直近ですと、概ね、3~4%程度の金融機関が多いようです。

・年齢

住宅ローンの完済時の年齢は、例外はありますが、80歳未満です。
住宅ローンは、最長35年ですので、35年でローンを組む場合は、45歳までの年齢になります。
もちろん、20年や25年など、35年以下の期間でローンを組むこともできますし、繰り上げ返済することも可能です。

また、ローンを組む時点での年齢の上限は、金融機関によって異なりますが、65歳や70歳の銀行もありますが、そういった年齢で住宅ローンを組むのは、例外的と言えます。

いずれにしても、無理のない範囲でローンの設計をすることが重要です。

・信用情報

これまでにローンを組まれたことがある場合、債務の状況や返済履歴で、個人の信用状況が審査されます。
支払い遅延などの金融事故などの情報があると、審査が通らなくなる可能性が高くなります。

銀行が信用情報を問合せをする先は、下記の信用情報機関になります。

日本信用情報機構(JICC)
https://www.jicc.co.jp/kaiji/

シー・アイ・シー(CIC)
https://www.cic.co.jp/mydata/index.html

全国銀行個人信用情報センター
https://www.zenginkyo.or.jp/pcic/

事故の履歴が消えるまでは、事故の内容にもよりますが、5~10年かかります。

これらの機関には、直接お問合せをして、個人でも自身の情報を取得することができます。

=補足=
事前審査を複数の銀行に提出することもできますが、その際、その履歴が上記期間に残ります。あまりたくさんの数の事前審査をすると、その履歴を確認した銀行の担当者が、
「他の銀行の審査で、NGになったかもしれない」
と疑われる可能性もあります。
事前審査を出すときは、2~3行程度にしておいたほうがよいです。

・その他

上記以外にも、銀行によってそれぞれの審査項目があります。

■借入金額

住宅ローンの借入金額には、
諸経費(仲介手数料、火災保険費用など)
も含めることができます。
また、銀行によっては、
引越し代や家電
など、住宅購入に関わる費用も含められる場合もあります。

また、住宅ローンの保証料という費用もかかってきます。
保証料も含めて借入をすると、金利が若干アップします。
自己資金を保証料にあてて、その分、金利の上乗せをなくす選択肢もあります。

■書類の提出方法

事前審査は、銀行によっては、
不動産会社経由で書類を提出できる
場合もあります。

都銀の場合は、お客様が直接書類を提出する形式のところが多いです。

また、お勤めの会社と提携している銀行や、労働組合系の「ろうきん」という金融機関もあります。その場合は、総務部などにご確認されるとよいでしょう。

提出書類には物件の登記簿など不動産会社に用意してもらう書類もあります。

■事前審査の結果

銀行にもよりますが、概ね、1週間程度で事前審査の結果がでてきます。
その際に、
借入時の条件
がつく場合があります。

場合によっては、
借入金額の減額

現在、ローンがある場合は、そのお借入を返済すること
だったりします。
複数の銀行に事前審査をだしている場合は、金利含め、条件の良いほうを選択しましょう。

■(補足)フラットの「適合証明書」について

フラットで中古住宅の住宅ローンを組む場合、「適合証明書」という建物の検査証明書も必要になります(有料)。
証書が必要な時期は、本審査のタイミングになりますが、「適合証明書」の発行ができる事業者の「事前調査」と「証書の発行」が必要となります。
フラット利用の場合は、早めに、不動産会社の担当者に相談しましょう。

以上、「住宅ローンの審査時の注意点について」についての説明でした。

 

 

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