住宅ローンの保証料について(一括前払い、金利上乗せ)

住宅ローンの保証料について(一括前払い、金利上乗せ)マンション購入のポイント

住宅ローンを組む際には、
保証料
が必要となります。

保証料とは、銀行が使っている保証会社に支払う費用です。
実際は、住宅ローンの実行の際に(物件の決済の際に)、銀行がまとめて処理します。

その保証料の支払い方について、下記の2つの対応方法があります。
・一括前払い
・金利上乗せ

保証料についての説明とあわせて順に説明していきます。

 

保証料とは

保証料とは、銀行が提携している保証会社に支払う費用です。

保証会社は、
万が一、住宅ローンの支払いができなくなった場合、銀行に対して、住宅ローンの肩代わり
をします。
保証料は、その為に保証会社に支払う費用です。

銀行からすると、ある意味、住宅ローンの焦げ付きが発生しない為の保険的な意味合いがあります。
保証料は、住宅ローンの借主が負担します。

また、住宅ローンの審査の際は、銀行に提出した審査書類を、銀行経由で、
保証会社も審査
します。
(保証会社の審査が通らないと、銀行の審査もOKにはなりません。)

=補足=
万が一、住宅ローンの支払いができなくなった場合、保証会社が住宅ローンの残債を肩代わりをしますが、借主の住宅ローンの負債が無くなるということではありません。
負債自体は残ります。
負債の返済先(債権者)が銀行ではなくなるということです。

 

保証料の支払い方法

「一括前払い」
と、
「金利上乗せ」
の2つの方法があり、どちらかを選択します。

「一括前払い」

住宅ローンの借入額に含めずに、お手元の自己資金の中から対応する方法です。
住宅ローンに含めないことから、「外枠型」と言う場合もあります。

一括前払いの場合の保証料の金額は、
住宅ローンの借り入れ金額×〇%
で算定します。

パーセンテージは、金融機関によって異なりますが、35年での借り入れの場合、概ね、
約2%
の場合が多いです。

例えば、3,000万円の借り入れの場合は、約60万円になります。

「金利上乗せ」

この場合は、住宅ローンの借り入れ額に、保証料も含める形式になります。
住宅ローンに含めることから、「内包型」「内枠型」と言う場合もあります。
保証料を借入額に加算しますので、借入額が増えます。

この場合、
金利が上乗せ
になります。

金利上乗せ分も、金融機関によって異なりますが、35年での借り入れの場合、概ね
約0.2%
程度の金額が上乗せされる場合が多いです。

例えば、実行金利が、0.775%の場合、
「一括前払い」の場合は、そのまま0.775%の金利
になりますが、
「金利上乗せ」の場合は、0.2%が上乗せされて、0.975%の金利
となります。

※金融機関によって、また、借り入れ年数や変動金利・固定金利により、保証料の数値が異なります。詳細は、借り入れ予定の金融機関に確認しましょう。

 

「一括前払い」と、「金利上乗せ」のどちらがいいのか

「一括前払い」と、「金利上乗せ」のどちらを選べばよいのかについては、何を優先するかによります。

返済額で判断する場合

「金利上乗せ」の場合は、借り入れ額が増え、また、金利も上乗せになりますので、結果、「金利上乗せ」のほうが返済額が多くなります。

ですので、返済額で単純比較すると、
保証料を自己資金で「一括前払い」する
のほうが負担が少なくなります。

■もうひとつの選択肢■

また、自己資金を使う場合は、もうひとつの選択肢があります。
それは、
自己資金を借入金額を減らすほうに充てて、保証料は「金利上乗せ」にする
という方法です。
この場合、金利は上乗せになるものの、借り入れ金額自体が減ります。

借り入れ期間や金融機関ごとの条件の違いにもよりますが、こちらのほうが返済額が少なくなる場合もあります。銀行で相談してみましょう。

 

自己資金をなるべくお手元に残しおくことを優先する場合

なるべくお手元に現金を残しておくという事を優先する場合は、保証料も含めてお借入れする「金利上乗せ」方式の検討になります。

また、マンションの購入の際には、これ以外に、
・登記費用
・仲介手数料
・火災保険
・銀行の手数料
などの費用が必要となりますので、資金計画が必要です。
住宅ローンの実行の際に、必要な費用がショートしないように、事前に不動産会社の担当者と相談しておきましょう。

 

=補足=

フラット35は、保証会社を使わないのですが、フラットを扱う取次店への手数料が発生します。手数料は、取次店によって設定が異なります。

また、金融機関のよっては、保証会社を使用しないケースもあります。
その場合は、手数料の設定が、借入金額の〇%といった内容で決められています。
結果、保証会社の保証料より高額になる場合もありますので、事前にチェックしておきましょう。
また、ネット銀行は、保証会社を使用しない先が多いです。

いずれにしても、状況に応じて十分検討しておくことが重要です。

以上、「住宅ローンの保証料について(金利上乗せ、一括前払い)」についての説明でした。

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