中古マンションの価格が下がる場合について

中古マンションの価格が下がる場合について

中古マンションの価格が下がる場合についてマンション購入

中古マンションに限らず、中古戸建、土地についても、
値下げになる
場合があります。

もちろん、価格設定の変更が特に無い場合もあります。

では、どういった場合、理由の時に価格が下がるのでしょうか。
順に説明していきます。

 

本記事は、執筆者(宅地建物取引士の資格保有)の不動産取引の実務経験に基づいて記載しており、記載内容も、すべてオリジナルな内容となっています。
また、本サイトは、宅建業の免許を持つ不動産会社が運営しています。[宅建業 千葉県知事(1)第17909号]

計画的に、価格を下げることを想定している

中古マンションの場合、多くは、不動産会社が仲介としてその物件の売却のお手伝いをします。
(それ以外のケースとしては、不動産会社自身が売主となる場合です)

その不動産会社が売却の仲介の依頼を受ける際に、売主さんとの間に、
媒介契約
を取り交わします。

売主さんも、通常、複数の不動産会社に物件の査定を依頼したりして、どのような内容で売却を進めていくのかを検討して、不動産会社と媒介契約を取り交わします。

不動産会社によっては、媒介契約で売却価格を設定する際に、
状況に応じて、段階的に価格を見直す計画
で提案する場合もあります。

具体的には、
マンションを売りにだして成約までの一般的な期間
を目安に、見直しを行うケースです。
その期間を過ぎた場合に、価格の見直しをするという考え方をします。

もちろん、物件の売り出しから成約までの期間は、
地域性

その物件自体の状況
によっても大きく左右されますが、よく、
首都圏の平均では、3~4か月
と言われます。

あくまで目安ですが、計画的に、3~4か月を経過後、状況によっては、
価格面の見直しを行う
ことを最初から想定している場合があります。

もちろん、人気にある物件は、それまでに売れてしまいますので、ケースバイケースでの判断にはなります。

 

媒介契約の更新の際に、価格の見直しを行う

売主さんと不動産会社が取り交わす
媒介契約
の更新のタイミングが
3ヵ月
となっています。

ですので、基本的には、3ヵ月ごとに不動産会社と売主さんの間で、媒介契約の更新の確認をすることとなります。
媒介契約の更新をするということは、その時点でまだ物件が売れていないわけですので、通常は、売却に向けての今後の動きなどの話しをします。

タイミング的には、この媒介契約の更新の時期に、
価格設定の見直し
をする場合があります。
もっとも、不動産会社や状況にもよります。

 

近隣の類似の物件の価格の状況にあわせて価格の見直しを行う

例えば、同じマンション内で売却物件がでた際などに、その価格に合わせて
価格の見直し
を行う場合があります。
もちろん、同じマンションでも、何階かによって、あるいは、リフォーム歴など、一概に比較はできませんが、少なくとも、買主側からすると、比較対象にはなります。

ですので、同様の物件がでてきた際は、価格設定を見直す場合もあります。

また、買主側からすると、そういった物件が出た場合は、価格が下がらなくても、ある意味、価格交渉の材料にはなります。

 

想定していたより、物件の反響(問合せ)が少ない場合

ネットに掲載するなどの販売活動を開始したにもかかわらず、不動産会社への問合せが、
想定していたよりも反響(問合せ)が少ない場合
価格の見直しを行う場合があります。
もっとも、価格面の理由だけではないケースも多々ありますが、少なくとも、価格を下げることで問合せが増えることが期待できるため、価格を変更する場合があります。

 

【補足】価格が下がらない場合の理由として想定できること

逆に、価格を下げない場合の理由としては、下記のケースがあります。

売主さんが強気の場合

相場よりかなり高めの設定をしている物件などに多いケースです。
物件に対して、なぜか強気の自信を持った売主さんがおられます。
現実問題、そのエリアの物件の成約状況から考えて、かなり価格設定が高いことを説明しても、聞いてもらえないということになります。

そのようなケースの場合は、物件が売却できずに、売主さんとしては、
売却できない不動産が悪い
ということになり、結果として、
媒介する不動産会社だけが変更になる
といった状況になります。

不動産会社が査定の際に、高い価格で提案している場合

不動産を売却する際、売主さんは、通常、複数の不動産会社に
物件の査定
を依頼します。

売主さん側としては、
なるべく高く売りたい
という意識がありますし、不動産会社としては、
自社で媒介契約を取り交わしてもらいたい
と考えます。

そういった状況で、不動産会社の中には、自社に仲介を依頼してもらいたいという目的で、
売買相場よりかなり高い価格
で査定金額を出す会社があります。

その金額で売却できれば良いのですが、相場よりかなり高い金額の場合、売却が難しくなる可能性が高くなります。
ですが、その価格で査定を出している関係で、なかなか価格を変更しにくいという状況になってしまいます。

住宅ローンの残債の関係で、価格を下げることができない場合

不動産を売却する際には、住宅ローンの抵当権を消除する為に、住宅ローンの残債をゼロにしてから所有権を移転する必要があります。
その場合、通常、
売却代金で残債を支払う
ことになります。
ですので、住宅ローンの残債の関係で、どうしても、価格が下げられない場合があります。

 

補足

上記内容は、あくまで参考情報としてとらえていただければと思います。
人気のある物件は、価格が下がるまでもなく、申し込みがはいってしまいます。

ですので、もし、希望の物件があるようでしたら、状況に応じて、
価格が下がるのを待つのではなく、指値(価格交渉)での対応も検討する方法も検討
されることをお勧めします。

以上、「中古マンションの価格が下がる場合について」の説明でした。

 

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