販売中の中古マンションが「価格変更」になる４つのケースとは？

こんなテーマに関する記事です。

中古マンションに限らず、中古戸建、土地についても、
　販売価格が変更になる
場合があります。

その場合は、もちろん、価格が下がるということになります。

もちろん、価格設定の変更が特に無い場合もあります。

では、どういったケースの場合に価格が下がるのでしょうか。
順に説明していきます。

計画的に、価格を下げることを想定している

中古マンションの場合、多くは、不動産会社が仲介としてその物件の売却のお手伝いをします。

その際に、売主さんと相談して、
　販売価格（売却価格）
を決めることになります。

その価格に関して、
　途中で、販売価格を変更することも想定
して、価格設定する場合があります。

つまり、最初は、比較的高めの価格設定をして、問合せの状況をみて価格を下げるといういうことを計画化しておくわけです。

もちろん、最初に設定した価格のまま、売却できるケースもあります。

価格を見直すタイミングとしては、一般的には、
　マンションを売りにだして成約までの一般的な期間
を目安に検討します。
その期間を過ぎた場合に、価格の見直しをするという考え方をします。

もちろん、物件の売り出しから成約までの期間は、
　地域性
や
　その物件自体の状況
によっても大きく左右されますが、よく、
　首都圏の平均では、３～4か月
と言われます。

あくまで目安ですが、計画的に、３～4か月を経過後、状況によっては、
　価格面の見直しを行う
ことを最初から想定して、販売価格を設定する場合があるということです。

もちろん、上記にも記載したように、それまでに売れてしまう場合もありますので、ケースバイケースでの対応にはなります。

また、仲介を行う不動産会社によっても、対応が異なります。

通常は、売主さんも、通常、複数の不動産会社に物件の査定を依頼したりして、どのような内容で売却を進めていくのかを検討して、不動産会社と媒介契約を取り交わします。

媒介契約の更新の際に、価格の見直しを行う

売主さんと不動産会社が取り交わす
　媒介契約
の更新のタイミングが
　3ヵ月
となっています。

ですので、基本的には、3ヵ月ごとに不動産会社と売主さんの間で、媒介契約の更新の確認をすることとなります。
媒介契約の更新をするということは、その時点でまだ物件が売れていないわけですので、通常は、売却に向けての今後の動きなどの話しをします。

タイミング的には、この
　媒介契約の更新の時期
に、
　価格設定の見直し
をする場合があります。
もっとも、不動産会社や状況にもよります。

近隣の類似の物件の価格の状況にあわせて価格の見直しを行う

例えば、同じマンション内で売却物件がでた際などに、その価格に合わせて
　価格の見直し
を行う場合があります。
もちろん、同じマンションでも、何階かによって、あるいは、リフォーム歴など、一概に比較はできませんが、少なくとも、買主側からすると、比較対象にはなります。

ですので、同様の物件がでてきた際は、価格設定を見直す場合もあります。

また、買主側からすると、そういった物件が出た場合は、価格が下がらなくても、ある意味、価格交渉の材料にはなります。

想定していたより、物件の反響（問合せ）が少ない場合

ネットに掲載するなどの販売活動を開始したにもかかわらず、不動産会社への問合せが、
想定していたよりも反響（問合せ）が少ない場合に、
　価格の見直しを行う
場合があります。

ただ、そのタイミングに関しては、上記にも記載したように、
　そのエリアの同等の物件の、一般的な成約までの期間
や、
　媒介契約の更新時期
が目安になります。

ただ、実際は、問合せが少ない理由が、価格面の原因だけではないケースも多々ありますしかしながら、少なくとも、価格を下げることで問合せが増えることが期待できるため、価格を変更して対応するという対策をとるのが一般的となります。

【補足】価格が下がらない場合の理由として想定できること

逆に、価格を下げない場合の理由としては、下記のケースが想定されます。

売主さんが強気の場合

相場よりかなり高めの設定をしている物件などに多いケースです。
物件に対して、なぜか強気の自信を持った売主さんがおられます。
現実問題、そのエリアの物件の成約状況から考えて、かなり価格設定が高いことを説明しても、聞いてもらえないということになります。

そのようなケースの場合は、物件が売却できずに、売主さんとしては、
　売却できない不動産が悪い
ということになり、結果として、
　媒介する不動産会社だけが変更になる
といった状況になります。

不動産会社が査定の際に、高い価格で提案している場合

不動産を売却する際、売主さんは、通常、複数の不動産会社に
　物件の査定
を依頼します。

売主さん側としては、
　なるべく高く売りたい
という意識がありますし、不動産会社としては、
　自社で媒介契約を取り交わしてもらいたい
と考えます。

そういった状況で、不動産会社の中には、自社に仲介を依頼してもらいたいという目的で、
　売買相場よりかなり高い価格
で査定金額を出す会社があります。

その金額で売却できれば良いのですが、相場よりかなり高い金額の場合、売却が難しくなる可能性が高くなります。
ですが、その価格で査定を出している関係で、なかなか価格を変更しにくいという状況になってしまいます。

住宅ローンの残債の関係で、価格を下げることができない場合

不動産を売却する際には、住宅ローンの抵当権を消除する為に、住宅ローンの残債をゼロにしてから所有権を移転する必要があります。
その場合、通常、
　売却代金で残債を支払う
ことになります。
ですので、住宅ローンの残債の関係で、どうしても、価格が下げられない場合があります。

まとめ

気になる物件の販売価格が変更になることがあります。
その理由としては、上記に記載したような背景があります。

もちろん、販売価格が変更にならないケースもあります。

いずれにしても、
　その物件の「適正と思われる価格帯」がどれくらいなのか？
の目安を持っておくことが重要になります。

また、人気のある物件は、価格が下がるまでもなく、申し込みがはいってしまいます。

ですので、もし、希望の物件があるようでしたら、状況に応じて、
　価格が下がるのを待つのではなく、指値（価格交渉）での対応も検討する方法も検討
されることをお勧めします。

以上、「中古マンションの価格が下がる場合について」の説明でした。