「管理費・修繕積立金」と「固定資産税・都市計画税」の清算

「管理費・修繕積立金」と「固定資産税・都市計画税」の清算マンション購入のポイント

マンションの購入の際は、

(住宅ローンの事前審査)

売買契約、手付金の支払い

(住宅ローンの手続き)

決済(残金の支払い、所有権の移転、物件の引き渡し)

という流れになります。
決済時に支払う残金とは、「売買価格から手付金を引いた金額」になります。

ちょっと細かいお話になりますが、決済時の、
残金の支払い
の際に、売買代金の他に、対応が必要な項目があります。

具体的には、
・管理費と修繕積立金
・固定資産税
について、清算対応が必要となります。
(駐車場を借りる場合は、駐車場費用もあわせて)

管理費と修繕積立金の清算について

管理費と修繕積立金は、通常、口座引き落としになる為、
・売主側は、所有権の移転が確定してから、引き落しを止める
・買主側は、所有権の移転が確定してから、引き落しの手続きを行う
ことになります。

引き落しの手続きを止める場合も、開始する場合も、いずれの場合も、
金融機関の手続きの締め日がありますので、
申請をしてから、その後、〇月分の引き落しからの対応
となります。

ですので、すぐの対応ができないこととなり、
所有権が移転する日(決済日)から、口座引き落としの対応ができる日
までの費用を、日割りで計算して決済日に清算します。

つまり、所有権が移転する日(決済日)から、口座引き落としの対応ができる日までは、
売主側の口座から引き落し
がされますので、その分を
決済の際に、買主が売主に支払って清算
するわけです。

清算する金額は、売買の残金と、下記に説明する固定資産税の清算金とあわせて、売主の口座に振り込むことになります。

清算金の細かい内訳は、事前に、不動産会社の担当者が清算内容として計算しますので、確認しておきましょう。

また、決済日には、
・管理費と修繕積立金の口座引き落しの手続き
・マンションの管理組合への届け出
もあわせて行っておきましょう。

口座引き落しの書類やマンションの管理組合への届け出書類は、通常は、不動産会社の担当者が準備します。
(書類はマンションの管理事務所でもらえます)

固定資産税・都市計画税の清算について

固定資産税・都市計画税は、
その年の1月1日時点での所有者
に、市町村から1年分の請求がきます。

ですので、年の途中で所有権が変わったとしても、その年の固定資産税・都市計画税は、
売主側が市町村に支払う
ことになります。

ただ、物件の売買で、年の途中で所有権が変わりますので、対応策としては、決済の際に清算することとなります。

具体的には、年間の固定資産税・都市計画税の金額に関して、
・買主;決済日から後は、買主負担
・売主;決済日の前日までは、売主負担
として計算して、決済日に、
買主負担分を売主に支払う
ことで対応します。
(売主は、1年分を既に支払っていますので、このような対応になります)

また、この1年の起点日が、実は、西日本と東日本で異なります。
具体的には、
東日本:1年を、1月1日から12月31日
西日本;1年を、4月1日から3月31日
となっています。

これは、商慣習の問題ですので、どちらが良い悪いということではありません。
決めの問題です。
売買契約書には、固定資産税の起算日について、1月1日か4月1日かを選択する形式になっています。
個人的には、統一してほしいのですが、現状、上記のようになっています。

=補足=

例えば、売主と買主が概ね、半々の負担になる日が、

東日本の場合、6月1日
(売主負担1月1日から5月31日まで、買主負担6月1日から12月31日まで)。

西日本の場合、10月1日
売主負担4月1日9月30日まで、買主負担10月1日から3月31日までとなります。

になります。(1年365日なので、正確に半分にはなりませんが)

ですので、実際のところ、東日本ルール、西日本ルールの違いで、どちらを採用するかにより、買主、売主の有利、不利の差がでてしまいます。
また、東日本のエリアで、西日本のルールを主張されると面倒になりますが、基本は、そのエリアの商慣習に従うこととなります。

所有権は1月1日時点での確認になりますが、役所の年度が始めが4月1日ですので、西日本の起算日の定義の根拠になっているようです。
また、固定資産税の税額が確定するのも4月1日以降となります。
役所からの固定資産税の支払い通知も、税額確定後以降、通常は、5月か6月になります。

固定資産税・都市計画税の清算内容も、事前に、不動産会社の担当者が算出しますので、確認しておきましょう。

以上、「「管理費・修繕積立金」と「固定資産税・都市計画税」の清算」についての説明でした。

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