中古マンションの購入で、「取引形態が売主の場合」の注意点

中古マンションの購入で、「取引形態が売主の場合」の注意点

中古マンションの購入で、取引形態が売主の場合販売資料の見方

中古マンションの物件の中に、
売主が宅建業者
のケースがあります。

通常は、売主が個人の場合が多いのです。
その場合は、宅建業者は仲介という位置づけになり、販売資料には、
「専任媒介」「一般媒介」
という記載になります。

そうではなく、販売資料に
「売主」
との記載がある場合は、宅建業者自身が売主となります。

宅建業者が「売主」の物件は、その業者が物件を買い取って、それを販売する形態になります。

その場合は、その業者が買い取った後にリフォームして売りにだす場合が比較的多いです。
つまり、リフォームした分、価格も相場より高めに設定できる訳です。

下記に、宅建業者が売主の場合の注意点について記載します。

本記事は、執筆者(宅地建物取引士の資格保有)の不動産取引の実務経験に基づいて記載しており、記載内容も、すべてオリジナルな内容となっています。
また、本サイトは、宅建業の免許を持つ不動産会社が運営しています。[宅建業 千葉県知事(1)第17909号]

業者売主の場合の注意点(マンション購入の注意点)

業者がその物件を買った際(仕入れた際)、その時の売主の
売却理由
を聞いておくと良いでしょう。

業者が購入する際は、通常、相場より安く購入します。
その時も売主側も、仲介で売却したほうが相場に近い金額で売却できる可能性が高いのですが、
何らかの事情で、スピード優先で業者に買取ってもらっている
ということが推測されます。

相続などの事情の場合もありますが、他の理由の可能性もあります。

リスクがあるのは、
「心理的瑕疵の場合」
です。

事件・事故の他、近隣問題、日照問題などもあります。

事故物件含め、もちろん、売買の時は、売主は告知義務があるのですが、念の為に、
「前の売主がどのような事情でその物件を売却したのか」
その売却理由も確認しておくと安心です。

業者売主の場合のメリット

宅建業者が売主の場合のメリットもいくつかあります。

・仲介手数料が発生しない

取引形態が仲介では無いので、「仲介手数料」は発生しません。
売主の業者は、販売価格に、相当分の利益を乗せて価格を設定していますので、そこで利益を確保しています。

・価格交渉を直接おこなえる

宅建業者が売主の場合は、価格面についての交渉があった際に、直接、調整ができますので、結論が早くでます。
もちろん、価格交渉には応じない場合もありますが、スピーディーに交渉結果がわかります。

※宅建業者が仲介している物件の場合、価格交渉する際は、売主さんと直接交渉するのではなく、あくまで、宅建業者が間にはいって交渉を進めることになります。

・契約不適合責任について

業者売主の場合は、
契約不適合責任
が物件の引き渡しの日から2年間、設定されることになります。

契約不適合とは、法律的には、

「売買契約で、商品に品質不良や品物違い、数量不足などの不備があった場合に、売主が買主に対して負う責任のこと」

です。

マンションの売買においての契約不適合は、
「建物や設備の不具合、欠陥」など
になります。

マンションを購入する目的は、そこに居住することですが、「建物や設備の不具合、欠陥」などにより、居住に適さないような物件を購入してしまった場合は、
契約不適合
という解釈になります。

この契約不適合の責任が、売主側にあるということになります。
ですので、買主側が有利な形になります。

※但し、「建物や設備の不具合、欠陥」などが、売買契約書の中で記載されており、そのことを了承した上で契約した場合には、適応されません。

宅建業者売主の場合、この契約不適合責任の適応期間が、物件の引き渡し日から最低でも2年間となります。
もし、2年に満たない期間での設定がなされていた場合は、無効となります。

※売主が個人の場合は、通常、契約不適合責任の適応期間は、3ヵ月から6ヵ月の設定の場合が多い状況です。

・リフォーム済みの場合が多い

宅建業者売主の場合は、リフォーム済みの場合が多いです。

ただ、リフォームといっても、
・水回りの設備もリフォームをしているのか
・壁紙だけのリフォームなのか
など、その程度の差があります。

リフォーム済みの物件の場合、買主側でリフォームする手間が省けるというメリットはありますが、リフォームの程度を確認して、物件の販売価格が妥当かどうか確認しましょう。

以上、「中古マンションの購入で、取引形態が売主の場合(中古マンションの選び方)」についての説明でした。

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