【マンション購入】中古マンションの価格の根拠?!

【マンション購入】中古マンションの価格の根拠?!

中古マンションの価格の根拠?!物件概要の見方

中古マンションの価格は、どのように決められているのか、気になるところです。
具体的には、2つのパターンがあります。

パターン1
売却の仲介をする不動産会社が設定価格を提案(査定)して、売主がその価格に同意して販売価格を決める

パターン2
売却の仲介をする不動産会社の提案(査定)に関係なく、売主の事情で価格を設定する

それぞれについて説明していきます。

本記事は、執筆者(宅地建物取引士の資格保有)の不動産取引の実務経験に基づいて記載しており、記載内容も、すべてオリジナルな内容となっています。
また、本サイトは、宅建業の免許を持つ不動産会社が運営しています。[宅建業 千葉県知事(1)第17909号]

パターン1

売却の仲介をする不動産会社が設定価格を提案(査定)して、売主がその価格に同意して販売価格を決めるパターン

通常、所有者がその物件を売却する際には、不動産会社に
売却の仲介を依頼
します。
不動産会社は、その物件の査定を行い、売却する際の価格設定についての提案を行います。

不動産会社は、
・近隣の売買相場(実勢価格)
・その物件の特性(築年数、ロケーション、物件の程度、間取りなど)

などを考慮して、提案を行います。

売主は、複数の不動産会社に査定を依頼する場合が多く、最近は、「一括査定サイト」を利用するケースもあります。
その後、売主は、実際に仲介を依頼する不動産会社と、仲介の契約(媒介契約)を取り交わして、売却を開始します。

ですので、販売価格は、
不動産会社の提案価格(査定価格)
に基づいた数字がその根拠となり、
それは、基本、
実際に売買が成立する可能性が高い金額
に設定されます。

売買が成立しなければ、不動産会社にとってもあまり意味がないという側面があります。

ここで注意すべき点が3点あります。

・査定価格が高めのケース

不動産会社の中には、売却の仲介の依頼を受けたい(媒介契約を取り交わしたい)為、
実勢価格より、かなり高い数字で査定を行う
会社があります。
売主としては、高い金額で売却したいので、その提案にのってしまう場合です。
結果、高すぎる価格だと売却が難しくなってしまうのですが、実際、そのようなケースがあります。
結果、途中で価格を変更したり、個別の値引き交渉に応じたり、あるいは、売主さんが不動産会社を変えたりといったことになる場合もあります。
このように実勢価格とは別の基準で販売価格が設定されているケースがあります。

・売却開始時点では、計画的に高めの価格設定をするケース

不動産会社が仲介の依頼を受けて、販売活動を始めるにあたって、
価格設定も計画的に行う
場合があります。
マンションの売買に関しては、一般的には、物件にもよりますが、
販売を開始してから3~4ヵ月
で契約にいたる場合が多いと言われています。
もちろん、地域性や物件にもよります。
具体的には、問合せの状況などをみて、途中で計画的に価格設定を見直すという場合です。
もちろん、状況に応じて、価格を下げていくのですが、結果、
売却当初の価格は高めの設定
になります。
もちろん、こういったことをしない不動産会社もありますので、あくまで、ケースバイケースになります。

・相場価格よりかなり低めの設定の場合

この場合は、3つのケースがあります。

1つめ
仲介をしている不動産会社が、そのエリアの情報に詳しくない為、低めの価格を設定してしまう場合
です。
売買相場は、調べればわかることなので、ケースとしては少ないのですが、可能性としては存在します。
例えば、売主さん側の不動産会社が、その物件の所在地とは違う都道府県の会社などの場合、どうしても、その物件周辺の情報に疎くなってしまいます。
※逆に、同様の理由で、相場よりかなり高めの設定をしている場合もあります。

■2つめ
不動産会社が早く売却をしたい為に、売主さんを説得して相場より低い価格に設定している場合です。
あくまで不動産会社の売上げの都合などの関係で、売主さん側からすると迷惑なお話しですが、そういったことをするケースもあります。

■3つめ
価格を下げざるをえない事情がある場合です。
例えば、物件に告知事項などがある場合です。
あきらかに、価格設定に違和感がある場合は、この可能性がありますので、注意が必要です。

補足

また、不動産の評価には、
・固定資産税評価額
・公示地価
・路線価
・基準地価
といった土地の評価も含めた公的な機関がだしている数値がありますが、マンションの売却の際には、直接的に参考にすることはありません。

パターン2

売却の仲介をする不動産会社の提案(査定)に関係なく、売主の事情で、価格を設定するパターン

この場合は、
住宅ローンの残債の関係
や、
売主さんが価格に対して強いこだわり(自信)
がある場合です。

このケースでは、実勢価格よりかなり高くなります。
結果、なかなか契約にいたらない為、
売主さんが、仲介する不動産会社を何度も変更
したりしますが、結果は、あまり変りません。

このような物件は見合わせるほうが無難です。

いずれにしても、実勢価格より、高めの設定をしている物件、あるいは、かなり低めの設定をしている物件には、上記のような背景がある可能性があります。
あくまでも「可能性」のお話しにはなります。

以上、「中古マンションの価格の根拠」についての説明でした。

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