マンションをリノベする際に注意すること! | 【公式】マンション購入ガイド

マンションをリノベする際に注意すること!

マンションをリノベする際に注意することマンション購入

中古マンションを選ぶ際に、
購入後にリノベーションすること
も含めて検討するケースもあります。

その際に注意する点に、
マンションの築年数

構造上の点
などがあります。

例えば築年数については、
リノベーションで、住戸自体は、キレイになりますが、
配管などの共用部分は、リノベーションの対象外となり、それらは、経年劣化の可能性
があります。
もちろん、基本、そのマンションの管理組合の修繕計画に沿って修繕がなされていますが、マンション選びの際は、意識しておくべきポイントにはなります。
また、念の為、そのマンションの修繕工事の履歴を確認できると安心です。

また、構造上の点については、
「2重床、2重天井」or「直床、直天井」
という点があります。

その他の注意点とあわせて、下記に順に説明していきます。

本記事は、執筆者(宅地建物取引士の資格保有)の不動産取引の実務経験に基づいて記載しており、記載内容も、すべてオリジナルな内容となっています。
また、本サイトは、宅建業の免許を持つ不動産会社が運営しています。[宅建業 千葉県知事(1)第17909号]

リノベーションとは?

リノベーションの定義としては、wikipediaによると、

リフォームと比べて大規模な建物の改修のこと

とあります。
戸建ての場合は、外観の改修も含めることもありますが、マンションの場合は、あくまで、専有部分の改修になります。
その改修の際に、部分的な改修ではなく、大規模な改修ですので、例えば、
間取りの変更や、水回りの位置の変更を伴う改修の場合など
は、リノベーションと言う場合が多いです。

リノベーションの注意点

建物の経年による劣化について

建物の経年による劣化に関して、特に、築年数の古い物件については、
共有部分の配管
に関しては注意が必要です。
専有部分については、リノベーションでの対応ができますが、共有部分については、管理組合の対応になります。
もちろん、このことは、リノベーションの有無に関わらず、注意すべき点になります。

対応策としては、
修繕記録を確認させてもらう
という事の他、
有料にはなりますが、インスペクション(家屋調査)で対応する
という方法があります。

構造上の点

「2重床、2重天井」か「直床、直天井」?

その物件が、「2重床、2重天井」か「直床、直天井」によって、リノベーションの際の自由度がかわってきます。

「2重床、2重天井」の場合、コンクリートの床(スラブ)と床材や天井の間に空間があり、そこに配管することができます。
ですので、レイアウトの自由度が高くなります。

「直床、直天井」の場合は、床(スラブ)に直接床材を施工したり、天井にクロスを直接施工します。
結果、
・水回りの配管の位置の関係で、水回りの場所の変更が難しい
という点に加えて、
・天井に電気の配線やダクトの配管を施工する際、凹凸ができる
ということになります。

また、団地は、ほぼ「直床、直天井」ですが、最近のマンションでも、「直床、直天井」の物件はあります。
床が、やわらかい、ふわふわっとするフローリング材が使われている場合は、「直床、直天井」の場合が多いです。
その場合は、上記にも記載しましたが、
間取り変更を伴うリノベーション
の際に、水回りの位置の変更が難しくなります。

「直床、直天井」を「2重床、2重天井」に変更できるのか?

「直床、直天井」を「2重床、2重天井」に変更するという方法も、可能性としてはあります。
その場合、
天井高が低くなるという問題
は生じます。

仮に、「直床、直天井」を「2重床、2重天井」に変更工事ができたと仮定した場合、
「2重床、2重天井」の厚みの分、天井までの高さが低くなってしまう
ということになります。

例えば、「2重床」で15㎝、「2重天井」で15㎝とした場合、計30cmが必要となります。
(「2重床」だけの場合は、15㎝)
構造的に現状の天井高がどれくらいあるのかにもよりますが、天井の低い物件の場合は、天井高が低くなってしまうと、居住性への影響がでてきます。

ちなみに、マンションの平均的な天井高は240~250cmと言われています。
近年は、それ以上のマンションも増えてきました。
ただ、2重床や2重天井にした場合、そこから少なくとも10㎝以上、低くなります。

■マンションの管理組合の規約の問題

通常、管理組合で、リフォームの際の規約が定められています。
規約には、防音の観点から、床材の性能(防音性能等)などが定められていますが、
直床から2重床への変更に関する規定
が定められている可能性もあります。
内容によっては、直床から2重床への工事はNGになっている可能性もありますので、注意が必要です。

配管による間取り変更への影響

配管に関しては、団地などの古い建物の場合、
配管がコンクリートに埋まっているような作り方
や、
コンクリート床を貫通して配管をはわせているような作り方
をしているケースがあります。
また、直床の場合、床(スラブ)のコンクリートの一部を低くして、そこに配管する場合があります。
そういった場合、
キッチンやお風呂などの水回りの位置の変更も含めたリノベーションに制限
がでてきます。
また、配管がコンクリートに埋まっている場合やスラブを貫通した施工の場合、メンテナンス自体もしにくくなります。

リンベーションの範囲について

リノベーションによって、室内は生活しやすい状態になりますが、
マンションの共用部分
については、リノベーションの対象外になります。

例えば、
配管の共用部分はもちろん、
・窓
・玄関
・ベランダ
・建物の構造部分

は、共用部分になります。
ですので、勝手に修繕できません。
特に、購入後に自身でリノベーションする際は、念頭においておく必要があります。

住宅ローンについて

住宅ローンを組んで、マンションの購入後にリノベーションをする場合、リノベーションの費用もあわせて借り入れることになると思います。

その際、事前審査の書類に、借入れ希望金額の記載が必要ですので、
概ね、リノベーションにどの程度の費用が必要かの目安の数字
は持っておく必要があります。
通常、本審査の際に、その概算の金額を減らすことが可能ですが、増やす場合は、また審査のやり直しになってしまいます。

そうなると、売買契約の住宅ローン条項の違反になってしまう可能性もありますので、要注意です。

また、本審査の際には、通常、工事の見積り書が必要となります。
見積りをとるのに時間がかかる場合は、そのことを見越して、売買契約に記載するスケジュールを設定しておく必要があります。
買主都合で、売買契約に記載されている日程に遅れると、契約違反に問われる可能性もありますので、この点も要注意です。

ですので、リノベーションを行う予定でマンションを、住宅ローンで購入する際は、早い段階で、
・銀行の窓口で、住宅ローンの段取りについて説明を受けること

・リノベーションする際の概算(予算)について整理しておくこと
をお勧めします。

補足;住宅ローンでのリノベーション工事の支払い対応に関して
リノベーション工事は金額も大きくなる為、銀行によっては、工事の着手金中間金などを住宅ローンで対応する場合の規定がある場合もあります。
あわせて事前に確認しておくと安心です。

以上、マンションをリノベする際の注意点についての説明でした。

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