「田園住居地域」をご存じですか？！

こんなテーマに関する記事です。

用途地域のひとつに、
「田園住居地域」
があります。

ちなみに、用途地域とは、
そのエリアの利用目的
を定めたもので、
　・住居向けの地域
　・商業地域
　・工業地域
といったエリアが定められています。

このうち、住居向けの地域は、従来は、
　７つの種別
がありましたが、これに、2018年4月1日に改正された都市計画法の施行に伴って、
「田園住居地域」
が加わりました。

25年ぶりの改正となっています。

（宅建試験にもでる可能性の高い事項です。）

ちなみに、マンションの購入を検討されている方にとって、どのような影響があるかというと、
・都心部など、固定資産税の高いエリアの農地が、住宅地になる可能性もある
ただし、
・土地の開発規制の関係で、マンションが建つのは、難しい
ということです。

ですので、「田園住居地域」に関連したエリアで、大規模なマンションが建つことはありません。
「田園住居地域」について、下記に整理します。

「田園住居地域」とは、

国土交通省のページによると、田園住居地域」とは、

住宅と農地が混在し、両者が調和して良好な居住環境と営農環境を形成している地域を、あるべき市街地像として都市計画に位置付け、 開発/建築規制を通じてその実現を図るため、住居系用途地域の一類型として、田園住居地域が創設されました。

国土交通省　田園住居地域
https://www.mlit.go.jp/toshi/park/toshi_city_plan_tk_000042.html　

とあります。

文章が固いですが、
　農地のあるエリアに関して、住居系用途地域である「田園住居地域」という用途地域を新しく作りました、
ということです。

国土交通省　田園住居地域

「田園住居地域」の規制と内容

「田園住居地域」に関しては、農地だったエリアが関連しますので、そのことについての
　規制
があります。

また、建物を建てる際には、
　低層住居専用地域
と同様のルールとなります。

例えば、建物の高さについては、
　１０ｍまたは１２ｍまでの高さの建築物
に限定されています。

「田園住居地域」の規制

開発の許可

農地だった場所を開発するには、
　市町村長の許可
が必要となります。

開発とは、
　・土地の造成
　・建築物の建築など
を指します。

ですので、住宅地として開発するには、市町村長の許可が要ります。

一定規模の開発は不許可

300平米以上の開発行為等は、原則不許可となります。
これは、市街地環境を大きく改変するおそれがある開発を抑制する目的があります。

300平米となると、約90坪です。
開発業者によっては、300平米以上の土地の場合、2回にわけて、段階的に開発許可を申請するようなケースもあるかもしれませんが、基本、大規模な建築物は難しいでしょう。

「田園住居地域」が設定された経緯

「田園住居地域」が設定された経緯としては、
　生産緑地法
が大きく関係しています。

生産緑地法は、1992年にに定められた土地制度で、
　農地・緑地として土地を維持する代わりに税制優遇を受けられる
というものです。

生産緑地法では、「30年間の営農」が義務付けられていますが、生産緑地法が2022年に指定解除がなされることになる為、その対策のひとつとして、「田園住居地域」が設定された経緯があります。

また、「田園住居地域」以外の対策として、
　2017年の生産緑地法の改正での「特定生産緑地」の指定
があります。
これは、
　特定生産緑地に指定された土地は、営農義務経過後の市町村への買取の申し出を10年先送りできる
というものです。

その他にも、2018年制定の、都市農地賃借法制定などもあります。
これは、
　農地の所有者が、生産緑地を賃貸しやすくするための法律　
です。
近年、レンタル農園が増えたのも、この法律の影響もあります。

「田園住居地域」の農地の税制について

参考までに、「田園住居地域」の農地の税制については、下記にような内容になっています。

・市街化区域農地で 300 ㎡を超える部分に対しては固定資産税の評価額が 2 分の１に減
額（生産緑地地区内の農地は除く。）
・相続税・贈与税・不動産取得税の納税猶予が適用されます。

さいごに

実際、「田園住居地域」に指定されたエリアで、マンションの建築が進むかというと、あまり期待はできないでしょう。

ただ、指定されたエリア内で、一部農地があって、開発が進まなかったようなエリアではマンションが建つ可能性もあります。
ただ、その場合でも、規模も小規模なものになり、レアケースといえるでしょう。

住宅開発が進む可能性としては、小規模な戸建て住宅が建築されるというのが現実的な予想といえます。

以上、「田園住居地域」についての説明でした。