住宅ローンの「銀行選び」のポイント

マンション購入で住宅ローンを組む際に、
　銀行選び
についての注意点について知りたい。

こんなテーマに関する記事です。

この記事の内容

住宅ローンでマンションを購入する際に、どの銀行で、住宅ローンを組んだらいいのか？という問題があります。住宅ローン時の、銀行選びのポイントについて解説しています。

マンションの購入時の住宅ローンについて、どこの銀行を選べば良いのでしょうか。
選択肢としては、下記になります。

・従来からの金融機関
　都市銀行
　地方銀行
　信用金庫
　農協（JA）
　ろうきん（中央労働金庫）　等

・ネット銀行
　楽天銀行
　ジャパンネット銀行
　住信SBIネット銀行
　auじぶん銀行
　イオン銀行　等

・フラット
　銀行や専門の取次店が窓口となります。

それぞれの特性がありますので、順に説明していきます。

従来からの金融機関の場合

近くの銀行で、住宅ローンを組むのが、一番、一般的な方法です。

その際に、特に、現在取引がある銀行に限らなくてもOKです。

お客さんから、
　「普段、取引のある銀行で住宅ローンを組んだほうがいいのでは」、
とのご質問を受ける場合がありますが、特に、現在お取引がない銀行で住宅ローンを組んでも、全く問題はありません。

ただ、住宅ローンを組む際は、通常、
　給与の引き落とし
をその銀行にすることが求められます。
ですので、その際、お勤め先に、給与のお振込先の変更が必要になります。

では、具体的に、どのような視点で選べば良いのでしょうか？

主なポイントとしては、
　・住宅ローンの条件の良い先
　・銀行のロケーション
になります。

従来の金融機関を選び際のポイント

住宅ローンの条件の良い先

住宅ローンの条件とは、
　金利
と、
　その他の条件
です。

■金利について

金利に関しては、金融機関のホームページにその数値が掲載されていますが、実際は、
　借りる人の属性等
によって、数値が異なります。
ですので、金利がどれくらいになるのかは、事前審査を出した結果を見ないと、わかりません。

また、金融機関のよっても、金利の数値が異なってきます。

一般的には、金利の検討の際には、
　複数の金融機関に事前審査の書類
を出して、比較して決めるということになります。
もちろん、既に、金融機関を決めている場合は、その必要はありません。

また、複数の金融機関に事前審査をだした場合、通常は、各行の金利差につて、そこまで大きな開きはない場合が多いです。

その他、
　お勤めの会社の提携先銀行
があれば、金利優遇のある可能性もありますので、確認しておかれると良いでしょう。
同様に、労働組合に加盟されておられる場合は、ろうきん（中央労働金庫）を選択される方もおられます。

■その他の条件

金利以外の条件としては、例えば、
　・借入額の減額の有無　
　・他の借り入れ（車のローン等）がある場合、その返済が条件になる
といったような場合です。

住宅ローンの事前審査の際には、
　所得に対する返済能力
をみられることになります。

その際に、所得に対して、借入希望額が大きいと、
　借入額を、〇〇万円減額するといった条件
がついたり、あるいは、
　他に組んでいるローンを先に返済しておくことが条件
になる場合があります。

また、これらの判断は、金融機関によって異なる場合がありますので、そういう意味でも、
　複数の金融機関で事前審査を出しておく
ことで、条件面をみての検討がしやすくなります。

銀行のロケーション

住宅ローンを組む際には、通常は、上記にも記載したように、
　給与口座を、その金融機関にする
ということが必要となります。

ですので、その金融機関が、なるべく、
　便利な場所にあること
が望ましいと言えます。

その他の注意点

正社員であること

住宅ローンを組む際には、いくつかの条件があります。
例えば、
　基本、正社員で社歴が1年～3年以上（銀行によって異なります）の条件
がある場合が多いです。

ただ、金融機関の中には、社歴が短くても、
　会社の給与証明書（年間）
があれば、対応してくれる場合もあります。

また、契約社員や、派遣社員の場合は、従来型の金融機関では難しい為、
　フラット（住宅金融支援機構）
での検討となります。

団体生命保険

住宅ローンを組む際には、
　団体生命保険
に入ることが必要になります。

その際に、
　3年以内に大きな病気をしている場合
は、団体生命保険にはいることができなくなってしまいます。

住宅ローンの事前審査の際には、疾病のことは聞かれませんので、注意が必要です。

詳しくは、下記ページに記載しています。

金融機関と提携している保証会社の審査

住宅ローンの審査については、銀行の審査の他、
　銀行が提携している保証会社の審査
があります。

ですので、例えば、複数の地銀に事前審査をだした場合、
　同じ保証会社が審査すると、審査結果が同じになる可能性
が高くなります。

信用金庫は、信用金庫向けの保証会社を使いますので、地銀で事前審査がNGの場合でも信用金庫でOKになる可能性もあります。

例えば、複数の地銀に事前審査を出す際には、どういった保証会社の審査をするのかを確認しておくと、効率的です。
地銀の中には、「プロパー」と言われる、
　保証会社を使用せずに、金融機関が自社でリスクを負担して貸し出す
金融機関もあります。
その場合、保証料がかからない代わりに、手数料が若干高めにはなります。

事前審査の書類提出

銀行は、土日がお休みですが、銀行によっては、住宅ローンの専用窓口を設けている場合もあります。
その場合は、土日でも対応してくれます。

また、銀行によっては、
　住宅ローンの事前審査書類を不動産会社経由で受け付けてくれる先
もあります。その場合、土日で手続きできますので、便利です。

但し、都市銀行は、お客様ご自身で窓口に行く必要があるケースが多いです。

ネット銀行

ネット銀行の場合、一般の銀行と比べると、相対的に、
　金利が低い
というメリットがあります。
（もっとも、一般の銀行の金利も、かなりの低金利にはなっています）

ただ、下記のようなデメリットもありますので、それを踏まえての検討になります。

住宅ローンの事前審査の精度が低い

ネット銀行の場合、従来の金融機関に比べて、
　事前審査はOKでも、本審査でNGになる確率が高い
と言われています。

つまり、事前審査の内容が、比較的、簡易な為（精度が低い）為、本審査でNGになる可能性が相対的に高くなる可能性があるということです。

もちろん、それぞれのネット銀行によっても状況も異なりますし、一概には言えない部分があります。

しかしながら、売買契約の流れ上、そのことが影響してくるケースがあります。

マンションの売買契約の条件に、
　「住宅ローンの事前審査が通っていること」
があります。

つまり、金融機関の事前審査が通っていることを確認してから、売買契約を取り交わす流れになります。

ただ、ネット銀行の場合、
　事前審査の精度が低いケースがある
為、結果、
　売買契約の条件として、従来の金融機関の事前審査を通しておく
ことを求められる場合が多いということです。

ですので、その場合、ネット銀行で住宅ローンを組む予定でも、
　並行して、従来の金融機関での事前審査も行っておく
ということで対処します。

また、場合によっては、
　ネット銀行の本審査でNGがでてしまった
際には、事前審査がOKだった従来の金融機関のほうで本審査を行う流れになります。

本審査や住宅ローンの実行手続きに、日数を要する場合がある

その他の注意点としては、ネット銀行の場合、
　本審査から住宅ローンの実行の期間
や
　住宅ローンの実行の手続きに要する期間
が、一般の銀行より長い場合が多いということがあります。
ですので、売買契約に記載する日程について、そのことを踏まえて、余裕をもって記載をしておく必要があります。

例えば、通常、売買契約書には、
　住宅ローンの特約条項
として、万が一、住宅ローンの本審査がNGの場合、売買契約を白紙解除するという項目を入れます。

そして、その条件が有効な期限も記載しますが、その期間を越えて、本審査がNGになった場合は、
　違約金の対象
となり、かなりのリスクとなります。

また、同様に、物件の決済、引き渡しの期限日も記載しますが、こちらも、その日程を超えると違約の対象となる可能性があります。

ですので、ネット銀行の場合、
　本審査に要する期間や、住宅ローンの実行に要する期間
には、注意が必要となります。

そういったリスクがある場合は、従来の金融機関で対処するほうが安全と言えます。

手数料

ネット銀行の場合、保証料が不要なケースもあります。
その代わり、借入額に応じた手数料が発生します。
借入額によっては、
　従来の金融機関を使った場合の保証料
と比べて、
　ネット銀行の手数料が高額になる可能性
もあります。
ですので、事前に、諸経費面もチェックしておかれることをお勧めします。