住宅ローンの銀行選び

住宅ローンを組む際に、どこの銀行を選べば良いのでしょうか。
選択肢としては、下記になります。

・一般の銀行
都市銀行
地方銀行
信用金庫
農協（JA）
ろうきん（中央労働金庫）　等

・ネット銀行
楽天銀行
ジャパンネット銀行
住信SBIネット銀行
auじぶん銀行
イオン銀行　等

・フラット
銀行や取次店が窓口となります。

それぞれの特性がありますので、順に説明していきます。

・一般の銀行

「普段、取引のある銀行で住宅ローンを組んだほうがいいのでは」、
とのご質問を受ける場合がありますが、特に、現在お取引がない銀行で住宅ローンを組んでも、全く問題はありません。

ただ、住宅ローンを組む際は、概ね、給与の引き落としをその銀行にすることが求められます。
ですので、その場合、お勤め先に、給与のお振込先の変更が必要になります。

※一般の銀行で住宅ローンを申し込む場合、基本、正社員で社歴が1年～3年以上（銀行によって異なります）の条件がある場合が多いです。

また、都市銀行や地方銀行など、どの銀行が良いかは、給与のお振込先が変更になることを想定して、使い勝手のよい銀行の中から選択することになります。

銀行によって、住宅ローンの審査条件、金利も異なりますので、事前審査は、複数の銀行にだして条件の良い先に選定すると良いでしょう。

また、住宅ローンの審査については、銀行の審査の他、
銀行が提携している保証会社の審査
があります。
ですので、例えば、複数の地銀に事前審査をだした場合、同じ保証会社が審査すると、審査結果が同じになる可能性が高くなります。
信用金庫は、信用金庫向けの保証会社を使いますので、地銀で事前審査がNGの場合でも信用金庫でOKになる可能性もあります。

その他、お勤めの会社の提携先銀行があれば、金利優遇のある可能性もありますので、確認しておかれると良いでしょう。
同様に、労働組合に加盟されておられる場合は、ろうきん（中央労働金庫）を選択される方もおられます。

・ネット銀行

ネット銀行の場合、一般の銀行と比べると、相対的に、
金利が低い
というメリットがあります。
（もっとも、一般の銀行の金利も以前に比べて、かなりの低金利にはなっています）

ただ、下記のようなデメリットもありますので、それを踏まえての検討になります。

・住宅ローンの事前審査の精度が低い

マンションの売買契約の条件に、「住宅ローンの事前審査が通っていること」があります。
ただ、ネット銀行の事前審査の精度が低い為、ネット銀行の事前審査だけでは売買契約の条件としていないケースが多い状況です。

その際には、事前審査の際には、一般の銀行の事前審査も行う必要があります。
結果、ネット銀行の本審査でNGがでてしまった場合は、他の事前審査がOKだった銀行で本審査を行う流れになります。

また、ネット銀行の場合、本審査から住宅ローンの実行の期間が、一般の銀行より長い場合が多いので、売買契約にも、そのことを踏まえて、日程の記載をしておく必要があります。

・手数料

ネット銀行の場合、保証料が不要なケースもあります。
その代わり、借入額に応じた手数料が発生します。
借入額によっては、手数料が高額になる可能性もありますので、手数料の金額を事前にチェックされることをお勧めします。

・ネット銀行への手続きは、全てご自身で行う必要があります

一般の銀行の場合、不動産会社が間にはいって、調整してくれる場合もありますが、ネット銀行の場合は、手続きをすべてご自身で行う必要があります。
売買契約に記載の日程までに、本審査などの手続きを行わないと、違約金の対象となってしまいますので、注意が必要です。

・フラット

住宅金融支援機構の住宅ローンです。
フラット35は、最長35年の全期間固定金利住宅ローンで、借入期間の短いフラット20（15年以上20年以下）というプランもあります。

一般の銀行との大きな違いは、
・固定金利のみ
・非正規雇用（派遣社員・アルバイト・契約社員）の方も対象になる
という点です。

また、審査については、いくつかの審査項目がありますが、返済負担率については、下記内容となっています。

・返済負担率が、下記以下であること
　年収400万円未満　30％
　年収400万円以上　35％
（住宅ローン以外のお借入れがある場合は、それらも含んだ総返済額が上記以下であること）

（参考）【フラット３５（保証型）】ご利用条件
https://www.flat35.com/loan/hosyo/conditions.html

また、フラットの窓口は、銀行によっては対応している先もあり、その他、取次店も複数があります。
不動産会社で紹介してくれる場合もあります。

フラットの取次店の中には、下記のような先もありますので、ご注意下さい。

（参考）マンション融資不正、販売会社「アルヒの担当に指示された」
https://www.rakumachi.jp/news/column/255029

以上、「住宅ローンの銀行選び」についての説明でした。