マンションの売買契約の「決済日等の日程設定」は、かなり重要です!

マンション購入ガイド

マンションの売買契約の際に、
 注意すべき点
があれば、知りたい。

こんなテーマに関する記事です。

この記事の内容

マンションの売買契約の際に注意すべき点のひとつに、「決済日等の日程設定」があります。下記に、わかりやすく説明しています。

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マンションを買われる際の
 売買契約後のフロー
については、概ね、下記の流れになります。

STEP
売買契約

売買契約の取り交しを行い、買主から売主に手付金の支払いを行います。

STEP
住宅ローンの本審査

売買契約後に、すみやかに、金融機関で、住宅ローンの本審査を行います。

STEP
住宅ローンの契約(金融機関との金銭消費貸借契約)

住宅ローンの本審査OK後に、金融機関と住宅ローンの契約を取り交わします。

STEP
決済、物件の引き渡し

住宅ローンを実行して、物件の残金(売買代金かた手付金を差し引いた金額)を支払い、物件の引き渡し、所有権の移転手続きを行います。

※マンションを現金で購入する際には、住宅ローンに関するステップは省かれます。

このフローの最初のステップである、「売買契約書」には、
 住宅ローンに関するそれらの日程

 決済日
の期限を記載します。

ですので、事前に、上記の日程が、
 どれくらいの日程が必要か
を確認するとともに、更に、
 日程の余裕をもってそれらの記載をする必要
があります。

下記にそれぞれの注意点について説明していきます。

目次

住宅ローンの本審査について

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売買契約の取り交し後、すみやかに、
 銀行へ、住宅ローンの「本審査の書類」を提出
します。

通常、売買契約書には
「買主自主ローンの場合の融資利用に必要な書類の最終提出日」
といった内容で、書類の提出日の記載があります。
(その内容は、売買契約書の書式によっても異なります)

ですので、記載の日程までに、銀行に、本審査に必要な書類を揃えて提出します。

実際は、売買契約が終わったら、すぐ書類を提出することになりますので、
 売買契約前に、必要な書類は、揃えておく
ことをお勧めします。

銀行は平日しか空いていませんので、お仕事の予定もありま、その調整もする必要があります。

もしくは、銀行によっては、不動産会社経由で、本審査の申し込み書類を提出することが可能な場合もあります。その際は、平日休む必要はありません。
事前に確認しておきましょう。

本審査に必要な書類は、銀行によって多少異なる場合もりますが、通常は、
・源泉徴収票
・住民税決定通知書(直近分)または課税証明書(直近分)
・車のローンなどお借入れがある場合は、その償還予定表
・本人確認書類(運転免許証の写し)
・健康保険証の写し

・売買契約書、重要事項説明書の写し
・物件についての書類(登記簿など)
を提出します。

それぞれの書類については下記内容になります。

源泉徴収票

源泉徴収票は原本を求められる場合が多いですので、原本がお手元にない場合は、お勤め先に事前に依頼をします。
会社にもよりますが、発行にそれほど日数は必要ない場合が多いです。
念のため、事前に確認しておきましょう。

住民税決定通知書(直近分)または課税証明書(直近分)

これらの書類は、役所の窓口で発行してもらえます。

車のローンなどお借入れがある場合は、その償還予定表

ローン会社から送られてきている書類があります。
もしお手元にない場合は、ローン会社へ発行依頼をします。
この手配に、時間がかかる場合がありますので、注意が必要です。
また、お車のローン以外でも、毎月のお支払いがあるものは、償還予定表が必要になります。

※償還予定表は、基本、事前審査の際も必要ですが、お手元に無い場合、事前審査の段階では銀行の所定の用紙に毎月の返済額などの記載で対処する場合もあります。

売買契約書と重要事項説明書の写し

売買契約の取り交わしの際に、コピーをもらっておきましょう。

物件についての書類(登記簿など)

不動産会社の担当者に揃えてもらいましょう。
登記簿については、銀行によっては、法務局の窓口で発行される原本を求められる場合があります。
事前に確認しておきましょう。

本審査に必要な書類の手配に時間がかかる場合は、
「買主自主ローンの場合の融資利用に必要な書類の最終提出日」
日程をそれにあわせて調整する必要があります。

事前に不動産会社の担当者に相談しておきましょう。

住宅ローンの本審査の承認

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本審査の書類を提出して、結果がでるまでの日程を確認しておく必要があります。
ここで重要になってくるのが、
 万が一、本審査がNGになった場合
です。

その場合は、
融資未承認の場合の契約解除期限
までであれば、
 売買契約を白紙解除
することができます。

逆に言えば、
 融資未承認の場合の契約解除期限を超えてしまう
と、
 白紙解除できない
ということになってしまいます。

契約解除期限を過ぎてから契約を解除しようとすると、
 違約金の対象
になってしまいますので、注意が必要です。
違約金の金額も売買契約書に記載しますが、通常は、売買価格の2割の設定となり、非常に高額な負担となります。

ですので、
 融資未承認の場合の契約解除期限
は、
 ある程度余裕をもって設定
したほうが安全です。
事前に不動産会社の担当者に相談しておきましょう。

また、本審査がNGになった場合、別の銀行でやり直すという方法もあります。
その場合は、更に日程が必要になりますので、その分を見越して、契約解除期限の日程を設定しておく必要があります。
また、本審査NGになるリスクを考える場合は、事前審査を複数の銀行で行っておきましょう。

決済(物件残金の授受)、所有権の移転、物件の引き渡し

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本審査の結果がでてから、
 銀行との住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)
を経て、
 「決済(物件残金の授受)」、「所有権の移転」、「物件の引き渡し
を行います。

銀行との住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)は、
 平日に銀行の窓口に出向く必要
があります。

また、
 銀行との住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)から、住宅ローンの実行の日までには、何日か、間をあける必要
があります(具体的な日数は銀行によって異なります)。

あと、
 決済(物件残金の授受)、所有権の移転、物件の引き渡しの日程
は、売主さんとの日程調整が必要となります。
この売主さんとの日程調整は、不動産会社の担当者が行ってくれます。

いずれにしても、各日程については、
 リスクの無いように、売買契約前に不動産会社の担当者と相談
しておきましょう。

また、万が一、買主都合で、記載の日程に間に合わなかった場合は、
 売買契約書に記載の日程を変更する旨の覚書を取り交わす
方法もありますが、前提としては、売主の承諾が必要です。

承諾が無い場合は、売買契約書に記載の通り、違約金の対象となりますので、十分な注意が必要です。

ですので、
 売買契約書に記載する各日程の設定
には、
 細心の注意をもって、余裕をもって設定する必要
があります。

また、設定した日程は、それぞれの事項を、
 その日までに行えば良い
という意味合いになりますので、前倒しして実施することは問題ありません。

以上、マンションの売買契約、「決済日等の日程設定」の注意点についての説明でした。

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(この記事について)
この記事は、不動産会社である「株式会社クラスイエ」[宅建業 千葉県知事(1)第17909号]が、不動産売買の実務経験を基に記載しています。

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