【マンション購入】融資特約(ローン特約)の注意点について

【マンション購入】融資特約(ローン特約)の注意点について

融資特約(ローン特約)の注意点についてマンション購入

マンションを住宅ローンで購入する際には、通常、売買契約書に
融資特約(ローン特約)
という条件をつけます。

これは、
住宅ローンの本審査でNGがでた場合、売買契約を解除(白紙撤回)する
というものです。

マンションの購入を勧める場合の基本的な流れとしては、

申し込み

【銀行】住宅ローンの事前審査

売買契約の取り交わし

【銀行】住宅ローンの本審査

【銀行】住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)

住宅ローンの実行、物件の引き渡し、所有権の移転

となります。

このフローの中で、稀に、
住宅ローンの事前審査はOKだったが、本審査でNGになった
という場合があります。
その際の買主保護の意味合いで、融資特約(ローン特約)をつけます。

融資特約(ローン特約)の内容には注意点がありますので、本審査がNGになるケースと合わせて下記に順に説明していきます。

本記事は、執筆者(宅地建物取引士の資格保有)の不動産取引の実務経験に基づいて記載しており、記載内容も、すべてオリジナルな内容となっています。
また、本サイトは、宅建業の免許を持つ不動産会社が運営しています。[宅建業 千葉県知事(1)第17909号]

本審査がNGになるケース

事前審査の基準が簡易な場合

ネット銀行など、事前審査が簡易な内容になっている場合があります。
その場合は、従来の銀行に比べて、本審査でNGになってしまう可能性が高くなります。

一概には言えませんが、ネット銀行は、事前審査が簡易な内容になっている傾向があります。
ですので、ネット銀行を利用される場合も、念の為、都銀や地銀など、従来からの金融機関での事前審査もあわせて確認されることをお勧めします。

事前審査の後に、別のローンを組まれた場合

事前審査と本審査の間に、別のローンを組んでしまうと、審査の際の返済条件の数値が変わってきます。
結果、本審査でNGになってしまう可能性がでてきてしまいます。
車のローンはもちろん、毎月の支払いが発生するようなお買い物をされると影響がでます。ですので、本審査が終わるまで、ローンでのお買い物は控える必要があります。

(補足)お借入金額の増額

本審査でのお借入金額は、事前審査で申請した金額が基準になります。
お借入金額を減額する場合はローン審査の返済比率に影響はでませんが、増やすような場合は、事前審査からやり直しになってしまいます。その結果、NGになる可能性もでてきます。
また、売買契約書に借入金額を記載しますので、その金額を増額して、結果本審査がNGになっても、融資特約(ローン特約)に該当しません。

ですので、「予定していた自己資金の都合がつかなくなった」などの不測の事態が想定されるようであれば、事前審査の際のお借入れ金額をあらかじめ余裕をもって設定するほうが安全です。

 

融資特約(ローン特約)の注意点

住宅ローンを申し込む金融機関名

売買契約書には、住宅ローンを組む際の内容として、
金融機関名
を記載する項目があります。
細かいようですが、この箇所は、状況によっては非常に重要になってきます。
基本、
住宅ローンを予定している銀行名
をそのまま記載するようにしましょう。

売買契約書によっては、
・〇〇銀行または〇〇銀行
・〇〇銀行または〇〇銀行等
・市中銀行
・金融機関等
などの記載をしている場合があります。

例えば、〇〇銀行等市中銀行と記載されていた場合、
本審査でNGになった場合に、他の銀行でも審査し直す必要がある
とも解釈できます。

また、「〇〇銀行または〇〇銀行」であれば、2行だけですが、「等」が記載されていれば、相手方にそれ以外の銀行でも審査を行う必要があると主張されれば、面倒な状態になってしまいます。
また、「金融機関等」と記載がある場合は、さらに、やっかいな状態となります。
つまり、意味合いとしては、「ノンバンク」も対象になるとの解釈もできてしまう訳です。

金融機関名の箇所が、どのような表記になってるかはチェックしておきましょう。

 

(参考)下記の判例では、「都市銀行他」との記載に、ノンバンクが含まれるかどうかが争われています。

売主と仲介業者は、ノンバンクが含まれると主張していましたが、判決は、「都市銀行に比べ金利の高いノンバンクは含まれないと判断」で、買主側の勝訴となっています。

不動産売買契約におけるローン条項による契約の解除が認められた事例(PDF)
https://www.retio.or.jp/case_search/pdf/retio/62-060.pdf

融資利用に必要な書類の最終提出日

売買契約書に記載する、
「融資利用に必要な書類の最終提出日」
の日程設定も重要です。
これは、本審査に提出する書類を提出する日程です。
売買契約が終わったら、すみやかに書類を提出する必要がありますので、事前に準備しておくことをお勧めします。

※銀行にもよりますが、源泉徴収票原本を要求される場合が多いですので、会社の総務部などへの依頼になります。
また、課税証明書など、役所で取得が必要なものもあります。

本審査の書類を提出する日が、売買契約書に記載されている日より遅れてしまうと、融資特約が適応されなくなってしまいますので、要注意です。

融資未承認の場合の契約解除期限

売買契約書には、
融資未承認の場合の契約解除期限
も記載します。

この日付も非常に重要です。
つまり、ここで設定した日付までに、本審査の結果を出す必要があるということです。
銀行によっては、本審査に時間がかかる場合もありますし、場合によっては、書類不備で想定していたよりも時間がかかってしまう場合があるからです。
また、本審査がNGの場合、別の銀行に本審査を提出する場合は、更に日数を要します。

ですので、
融資未承認の場合の契約解除期限
に日程は、かなり余裕をみて設定しておくと安全です。

※万が一、本審査の結果がNGになり、なお且つ、融資未承認の場合の契約解除期限を過ぎてしまった場合は、違約による解除となり、違約金が発生してしまいます。

 

売買契約の前に、仲介をしている不動産会社に、売買契約書のひな形を見せてもらって、確認しておくと安心です。

以上、「融資特約(ローン特約)の注意点について」の説明でした。

 

タイトルとURLをコピーしました