売買契約書の「特約条項」の内容も必ずチェックしておきましょう

売買契約書の「特約条項」の内容も必ずチェックしておきましょうマンション購入のポイント

不動産の売買契約書の最後に、
「特約条項」
という項目があります。

ここに記載されている内容は、非常に重要です。

重要な理由としては、売買契約書は、
「特約条項」に記載の事項が最も優先される
からです。

通常、売買契約書は、大きくは、
・個々の物件の情報や取引きの内容が記載されたページ
・契約にあたっての約束事が記載された「契約条項」(第1条から複数の条項が記載)のページ
・「特約条項」のページ
・署名、捺印のページ
といった構成になっています。

売買契約書のベースは、通常、その時の法律に合わせたひな形の書面を使用します。
(宅建協会といった業界団体が用意したひな形や、大手の不動産会社の場合は、法務部で作成したひな形など)
ですので、「契約条項」も基本の文面が決まっています。

下記に、
(参考)「契約条項」

「特約条項」
に記載される内容の事例

について説明します。

(参考)「契約条項」について

「契約条項」には、
・売買の目的物及び売買代金
・手付
・所有権移転の時期
・契約違反による解除
などといった項目が20条ほど記載されています。

内容的には、取り引きの内容や、取り引き上の決め事が、法的な観点や、不動産取引の慣習にそった内容で表記されています。

その内容を取引内容に応じて、一部内容を修正したり、該当しない場合は文面を消除したりする場合もあります。

「特約条項」について

「特約条項」に記載の内容は、その物件の売買の条件に応じた内容を記載します。

その際、仮に、「契約条項」と、「特約条項」の内容に、相違があった場合は、
「特約条項」の内容が優先
されます。

この特約条項の内容について、
事前に説明があり、承諾している内容
であれば問題ありませんが、そうでない場合は、
署名、捺印する前に確認
が必要です。

また、逆に、
事前に認識している取引上の重要な約束事が記載されていない場合
も、同様に、確認が必要です。

場合によっては、
記載内容の修正を求める
もしくは、
明らかに条件と異なる場合は、契約を見送る
という選択肢もあります。

契約上、不利にならないようにしっかりとチェックしておきましょう。

特約条項に記載する内容例

物件やお取引の状況によって、記載される内容は、様々ですが、よく記載される事項については、下記のような内容になります。

・告知事項

物件に関しての告知事項があれば、その内容を記載します。

・「契約不適合責任」の免責事項

買主は、生活する目的で物件を購入したにもかかわらず、その目的が果たせない内容の不具合があった場合は、「契約不適合」ということになり、売主の責任となります。
法的には、
「目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないこと」
という表現になります。

但し、事前に告知して、買主も了承している事項に関しては、売主側に責任は生じませんので、そのことを免責事項として記載します。

中古戸建の場合は、建物の傾きや雨漏りなどの構造的な欠陥などがこれに該当します。
マンションの場合は、戸建て物件のような構造的な欠陥が発生しているケースはかなり少ないと言えますが、古いマンションや団地など、稀に、外壁からの雨浸みや、配管の不具合による水漏れの事例もあります。

・設備などの不具合

設備や建具などの不具合、フローリングの傷みなどがあった場合、現状のままでの取り引きの場合は、その内容や、売主側の修理負担は無いということなどを記載します。

・抵当権の消除について(売主に住宅ローンの残債が残っている場合)

契約条項には、基本、売主は、抵当権を消除する旨の記載がありますが、売主に住宅ローンの残債が残っている場合は、残代金で一括返済します。

ですので、買主が代金を支払う時点では、抵当権がまだ残っている状態です。
細かいようですが、厳密に言うと、契約条項と相違するという解釈もある為、特約条項で、残代金が支払われた後に抵当権が消除される旨の記載をすることがあります。

・容認事項について

その物件や、契約内容について、買主が確認したという事項を「容認事項」として記載します。
事前に聞いている内容もありますし、将来、可能性のあることも、念の為、文面のして確認をとるような内容もあります。

・物件の状況で買主が認識している項目
例えば、状況に応じて、
・近くに幹線道路があって騒音などがある、
・近隣に、工場がある、
・〇〇方向に高い建物があり、〇〇という状況にある
などの記載をする場合があります。

・契約書に記載の法的な内容は、将来、変更になる可能性がある旨の記載
例えば、
・行政が指定しているそのエリアの用途地域が将来変更になる可能性がある
などの記載があります。
そのことによって、そのエリアに建てることができる建物の高さの制限が変更になる可能性もあります。
法的な部分が将来変更になるかどうかは、予測はできませんが、可能性としてゼロでは無いので、記載します。

・将来、近隣に建物が建って、景観、眺望、日照等に影響がでる可能性がある旨の記載
リビング側に高い建物が建って、眺望などに影響がでる可能性があります。
将来のことなので、わかりませんが、こういったことで裁判にいたるケースがあり、念の為、このような記載があります。

・その他
その他、その物件に特有の事情がある場合は、その内容を記載します。

いずれにしても、売買契約の際には、「特約条項」の内容を十分確認することが重要です。

以上、「売買契約書の「特約条項」の内容も必ずチェックしておきましょう」についての説明でした。

 

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