「任意売却物件」とは何なのか?

任意売却物件とは何なのかマンション購入

マンション情報を見ていく中で、ごく稀に、
任意売却
という物件があります。

任意売却物件は、件数自体が少ないのですが、念の為、
任意売却とはどのうようなものなのか?
について情報として把握しておかれても良いかと思います。

一般の方が任意売却物件を検討される場合は、いくつかの注意点があります。
(実際のところ、任意売却物件の購入は、お勧めはしません)
任意物件とはどんな物件なのかとあわせて、下記に説明します。

任意売却とは?

任意売却物件とは、簡単に言いますと、
競売にかかる前の物件
ということになります。

売買にいたる具体的な流れとしては、下記になります。

任意売却のフロー
  • 1.マンションの所有者(債務者)が住宅ローンを支払えなくなった場合、住宅ローンの保証会社が、債務者に代わって、住宅ローンの残債を一括で返済します。(代位弁済)

  • 2.代位弁済は行われた後は、その住宅ローンの債権が、
    金融機関から保証会社に移る
    ことになります。
    その後、多くの場合、その債権が、「サービサー」と呼ばれる債権回収会社に移ります。

  • 3.それから、保証会社あるいは、サービサーが、物件を競売にかける手続きを行います。
    ただ、場合によっては、
    実際に競売が開始されるまでの間に、物件を売却する場合
    があり、そのことを、
    任意売却
    と呼んでいます。

債権者としては、競売前に物件を売却することで、競売の手間を省くことができるというメリットがあります。

任意売却時の注意点

任意売却物件を仲介する不動産会社

任意売却物件をメインに扱っている不動産会社があります。
そういった会社の中には、
トラブルをおこしている会社
もあるので、注意が必要です。
仲介手数料の他に、「コンサルティング料」などの名目で費用を請求するようなケースや、債権者との調整ができていない状態で、売却を進めるようなケースもあります。
下記は、主に、売主側の視点での記事ですが、そういったケースの説明が記載されています。

こんな任意売却業者だとトラブルの可能性。注意が必要です。(全任協)

もちろん、しっかりとした会社もあるかとは思いますが、あまりたちの良くない会社もありますので、注意が必要です。
また、買主側の不動産会社がしっかりしていても、売主側の不動産会社が上記のような会社の場合は、結果的にスムーズな取引ができない可能性もありますので、注意しましょう。

時間的な制約

任意売却は、競売にかかるまでの間に売買の手続きを行う必要があります。
ですので、タイミング的には、かなり急いで売買の手続きを行うようなケースが想定されます。

その場合、売買契約から決済までのスケジュールがタイトな内容になったり、そのことによりリスクが発生する可能性もあります。
ですので、任意売却物件の場合は、売買のスケジュールに無理がないかどうかも検討段階でチェックしておく必要があります。

所有者が居住中の場合

所有者が居住中の場合は、お引越しをして、物件を明け渡してもらう必要があります。
実際のところ、お引越し費用の問題もありますので、売主側の不動産会社が、事前に段取りをしっかりとたてているかも重要です。

任意売却の売買費用は、そのまま、債権をもっている会社が受け取る形になりますので、所有者はお金を受け取れません。
ただ、売買代金のなかから引越し費用として上限30万円までは受け取ることができる可能性がありますが、保証はされていません。
あくまで、任意売却を行う不動産会社の担当者と、債権者の交渉次第になります。

いずれにしても、任意売却の会社の担当者が、スムーズな物件の引き渡しに向けた対応をしっかりと行っているかが重要です。

補足

任意売却物件は、一般的な物件とは異なる状況の物件となります。
ですので、実際問題として、お取引がスムーズに進まないリスクもあります。
十分な注意が必要と言えます。

以上、任意売却物件についての説明でした。

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