住宅ローンでマンションの購入を考えているんだけど、
住宅ローンの借り方の基本的なこと
を知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
- 住宅ローンを借りる先
- 住宅ローンの審査基準
- 住宅ローンの借入期間
- 住宅ローンの返済方法について
- 住宅ローンの手数料と保証料
- 団体信用生命保険について
住宅ローンを検討される際には、借りる先は、
都銀や地銀、信用金庫、ネット銀の他、住宅金融支援機構のフラット35
という選択肢があります。
また、返済方法も、
元利均等返済と元金均等返済
という２つの方法があります。
実際にお借入れをされる際は、どういった選択肢があるのかということを踏まえて、お借入れの契約をされることをお勧めします。
また、お借入れの前に、審査もありますので、そういった一連の流れを下記に説明していきます。
住宅ローンを借りる先
住宅ローンを借りる先は、
銀行（都市銀行、地銀、信用金庫、農協、ネット銀行）
もしくは
フラット
での選択になります。
銀行によって、審査条件や金利も多少異なってきますので、
例えば、Ａ銀行は審査がＮＧでも、Ｂ銀行で審査ＯＫというケースもあります。
フラット35は、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の住宅ローンです。
固定金利での借入になりますので、借入期間中の金利が一定です。
ちなみに、民間銀行の場合は、固定金利と変動金利のどちらかを選択する形になります。
フラットの場合は、1年以上のご勤務実績があれば契約社員の方でも対象になります。
※大手の会社によっては、提携している銀行があったり、また、労働組合に入られている場合は、「ろうきん（中央労働金庫）」を利用される方もおられます。
住宅ローンの審査基準
銀行によって、審査内容は異なりますが、基本的には、
返済負担率（税込年収に占めるローンの年間総返済額）
で審査します。
お車のローンなど毎月の返済がある場合は、その分を税込年収から引きます。
多くの金融機関は、返済負担率が、
年収に対して、25％～35％以内
になることを基準に審査します。
割合は、年収の金額によっても変わってきます。
フラット35の場合、年収400万円未満で30％、400万円以上で35％までとなってます。
住宅ローンの借入期間
お借入れできる期間は、最長で35年です。
但し、完済予定については、概ね、80歳未満の年齢制限があります。
ですので、35年でお借入れする場合は、45歳（44歳）までにお借入れのスタートをする必要があります。
もちろん、お借入れができるかどうかは、銀行の審査次第になりますし、無理のない借入設計をする必要があります。
住宅ローンの返済方法について
返済方法には、
・元利均等返済
・元金均等返済
の2種類の返済方法があります。
元利均等返済
元利均等返済は、毎月の返済金額が一定額になります。
具体的には、毎月の返済額は、「元金返済額＋利息額」で構成されています。返済額を一定にする為、その割合を調整する形になりますので、結果、返済がスタートした当初は、
利息額の割合が大きい
ことになります。
つまり、元金がなかなか減っていかないということになります。
金利が高い時代は、当初はローンの返済額の大半が利息分に割り当てられ、元金がなかなか減っていかないという事態になっていましたが、現時点では金利も低いですので、以前のようなことはありません。
ただ、将来金利がアップしていく可能性はあります。
銀行に相談に行かれた際に、具体的な数字を確認されると良いでしょう。
元金均等返済
元金均等返済は、毎月返済する元金が一定なので、確実に元金が減っていきます。利息も借入金額に従って減っていきます。
つまり、借入当初は「元金返済額＋利息額」の利息額が一番高く、それが徐々に減っていくということになります。
・借入当初は、「元金返済額＋利息額」の利息額の部分が多くなるので、結果、返済額が多くなる
・その後、元金は徐々に減っていきますので、それに対する利息も同時に減っていき、結果毎月の返済額の総額も段階的に減っていく
ということになります。
こちらも、銀行に相談にいかれた際に、具体的な数値を確認されると良いでしょう。
住宅ローンの手数料と保証料
住宅ローンを借入する際は、
銀行への手数料
と
保証料
が必要になります。
銀行の手数料の金額は、金融機関によって異なりますが、
定額で設定している場合は、数万円（10万円以下）
の場合が多いです。
ただ、金融機関によっては、借入額からの割合（定率）で設定している先もあり、その場合は高額になる可能性もある為、事前に確認しておきましょう。
また、フラット35の場合は、取次店が間に入ります。
その際の手数料は、借入額に対しての割合で設定している先が多いです。
また、通常、事務手数料の最低金額が設定されています。（借入金額が少ない場合ケースもある為）
例）ＡＲＵＨＩの場合；事務手数料は融資金額の2.0%（消費税別）
また、保証料というのは、
保証会社が金融機関に対して、その住宅ローンに対する保証をおこなう為の費用
になります。
ちなみに、この保証は、対金融機関に対してのものですので、債務者の債務を保証するものではありません。つまり、住宅ローンの返済ができなくなって、保証会社が金融機関に対して保証を実行したとしても、住宅ローンの契約者は、返済の義務が残るということになります。
保証料は、2020年時点では、借入金額の2％前後の場合が多いです。
また、保証料も含めて借入する場合は、金利が若干高くなります。
団体信用生命保険について
住宅ローン期間中に、万が一の場合のことに備えて、団体信用生命保険に加入することになります。通常、費用負担なく入れますが、
3大疾病保障特約
あるいは
10大疾病保障特約
など、保険の枠を広げた内容のものもあります。その場合は、金利がアップするなどの条件がありますので、銀行で説明を受けてご判断されるとよいでしょう。
また、団体信用生命保険にはいることが住宅ローンの条件になりますので、
直近に大きな病気をされた場合
などの申告内容によっては、ローンが通らない場合もあります。
銀行の事前審査の際には団体信用生命保険の条件は問われませんので、事前審査ＯＫでそのまま売買契約に進んだ後に、
銀行の本審査の団体信用生命保険の箇所でＮＧ
になってしまうケースもあります。
大きな病気をされたことがある場合は、先に銀行もしくは仲介業者の担当者に確認されたほうがよいでしょう。
以上、住宅ローンの基礎知識についての説明でした。
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