住宅ローンで、
フラット３５
を利用する際、一般的な金融機関との違いや注意点などについて知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
マンション購入時に住宅ローンを組む場合には、一般の金融機関の住宅ローンか、フラット３５かの選択になります。フラット３５の場合の特徴や注意点について解説しています。
フラット35は、
住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）
の住宅ローンです。
民間の金融機関の住宅ローンと違って、固定金利のみになります。
また、その他にも、金融機関の住宅ローンと異なる点や、注意点がいくつかありますので、それらを踏まえて検討されることをお勧めします。
下記に、順に説明していきます。
フラット35の特徴とは？！
住宅ローンと組む際に、一般の金融機関の住宅ローンにするか、フラット35にするか、迷われる方も多いと思います。
その比較を考える上で、フラット３５の主な特徴について、ピックアップすると、下記の内容になります。
・金利が固定金利のみ
・中古住宅の場合、「適合証明書」が必要
・フラット３５を取り扱う会社への手数料が必要
・保証料は必要ない
・非正規雇用の場合も対象
・団信（団体生命保険）の無いプランもある
それぞれの内容を順にみていきましょう。
※フラット35の「35」は、35年と言う意味合いで、最長35年で住宅ローンを組むことができます。もちろん、35年以下の期間でもOKです。
また、フラット２０というサービスもあります。この場合は、最長の借入期間が20年で、金利も低くなっています。
金利が固定金利のみ
フラット35の場合の金利は、
固定金利のみ
となっています。
それに対して、一般の金融機関の場合は、
変動金利
固定金利
を選択することができます。
その他、金融機関によっては、当初の〇年間は固定金利で、その後は変動金利といった商品もあります。
固定金利の場合、借り入れ期間の間、金利が固定されていますので、金利変動によるリスクが無い分、金利自体が、高めの設定になっています。
固定金利か、変動金利かは、それぞれ一長一短ありますので、どちらが良いのかは一概には言えません。
少なくとも、フラットの場合は、選択肢が固定金利のみということがひとつの特徴になります。
中古住宅の場合、「適合証明書」が必要
中古住宅で、フラット３５を利用する際には、
適合証明書
という書面が必要となります。
これは、その物件が、フラット35の借り入れに適した建物かどうかを証明する為の書類になります。
この書類を発行するには、
専門の機関での調査
が必要となり、条件（中古住宅の技術基準）に合致しているかの事前確認が必要となります。
その調査や証書の発行に費用が発生する他、調査などの手間も必要となります。
中古住宅の技術基準の内容としては、建物の耐震性や規格、劣化状況などの項目があります。
詳細は、下記ページに記載があります。
フラット35Sについて
フラット35に関しては、金利面のメリットがある、
フラット35S
という商品があります。
このフラット35Sについては、バリアフリーや省エネ性能に関して、更に条件があります。
その基準が、2022年10月に変更になっていますので、要注意です。（条件が付加されています）
バリアフリー性能に関しては、従来は、浴室等に手すりがついていればOKだったものが、条件の項目が増えています。
具体的には、金利Bプランの場合、
高齢者配慮等級2
開口部断熱もしくは、外壁等断熱
の規定項目が条件となります。
詳細は、下記ページ（PDF）に記載があります。
資料「フラット35S等の基準を見直します。」▼
https://www.flat35.com/files/400360184.pdf
フラット３５を取り扱う会社への手数料が必要
フラット35の場合、金融機関以外にも、取り扱っている会社が複数あります。
それらの会社を窓口にして申し込むことになります。
フラット35の手続きをする際には、窓口となる会社に、
手数料
を支払いことになり、その手数料も、会社ごとに料金設定が異なります。
会社によっては、かなり高額になる可能性もありますので、事前に、手数料がどれくらいになるのかを確認されることをお勧めします。
取り扱い機関は、下記のページから検索することができます。
ちなみに、銀行の場合、自社の住宅ローンを優先的に扱いたいという思惑で、フラット35に関してあまり積極的ではないケースもあります。
保証料は必要ない
フラット35の場合、
保証料
を支払う必要はありません。
保証料というのは、「保証料」とは、銀行と提携している保証会社に支払う費用のことです。
フラット35ではない、一般的な住宅ローンの場合、万が一、滞納になった場合の金融機関側のリスクを軽減する為に、保証会社を利用します。
その費用を借主が負担するのですが、フラットの場合、その保証料の負担がありません。
ただ、全体の経費を見ると、上記にも記載した「手数料」が一般的な住宅ローンより高額になる為、そこまでのメリット感はないというのが正直なところです。
非正規雇用の場合も対象
一般的な住宅ローンの場合、
正社員（勤務歴1年もしくは3年以上）
が対象となります。
勤務歴の基準は、金融機関によって異なります。
それに対して、フラット35の場合は、
契約社員など、正社員以外の場合（非正規雇用の場合）
でも、その対象になります。
もともと、フラット35の運営が、住宅金融支援機構という公的な機関（独立行政法人）ということにも起因しています。
ですので、一般的な住宅ローンの審査が難しい際には、フラット35は、強い味方になります。
もちろん、審査次第にはなります。
また、勤務歴が1年未満の場合でも、金融機関によっては、1年間の所得を割り戻して計算して、審査してくれるケースもあります。対応してくれるかどうかは、窓口で相談してみましょう。
ちなみに、年間の収入（他のローンがある場合は、それらを除く）に対する借入金額の割合（返済負担率）は、基本、下記が基準となっています。
借入金額の割合（返済負担率）
年収400万円未満：30％以下
年収400万円以上：35％以下
団信（団体生命保険）の無いプランもある
住宅ローンを組む際には、基本、
団信（団体生命保険）
の手続きをすることが必要となります。
団信（団体生命保険）の手続きをする為には、
過去3年以内の、指定の大きな病気の有無など
の履歴があるかどうかの申告が必要となります。
フラットの場合、
団信（団体生命保険）なしのプラン
があります。
ですので、団信（団体生命保険）の基準で審査が難しかったケースでも、フラットの場合は、審査に通る可能性もあります。
もっとも、その場合、万が一の場合の為に、一般的な生命保険の保証額を見直す（増額する）などの対処をしておいたほうが良いと言えます。
フラット３５の注意点
フラット35の注意点に関して、順に説明していきます。
リフォーム費用も借り入れをする場合
以前は、フラット35では、リフォーム費用の借り入れはできませんでしたが、現在は、
フラット35リノベ
という商品を利用することで、リフォーム費用も含めての借り入れもできるようになりました。
但し、リフォーム内容に関しての条件が設定されています。
条件的には、
省エネ性能や耐震性能、バリアフリー性能など
の条件のうち、ひとつを満たす必要があります。
詳細は、下記ページに記載があります。
借入額によって、審査基準が異なる
フラットは、もともとは、購入価額の8割までの融資でしたが、現在は、
物件の購入価格の9割まで
と、
物件の購入価格の10割（9割超）
の2つのケースがあります。
10割のほうが、金利が高くなっています。
もともと、住宅を購入する際は自己資金を用意して、足りない部分を借り入れるという考え方ですが、民間の金融金でも全額融資のケースが増えてきたため、それにあわせての設定を考えられます。
また、10割（9割超）の場合は、審査が厳しくなっています。
ちなみに、下記の「フラットの融資率」に関するページには、以下のような記載がります。
なるべく、9割までの融資をお勧めしたいという意図が読み取れます。
融資率が９割を超える場合は、融資率が９割以下の場合と比較して､ご返済の確実性などをより慎重に審査させていただくとともに、お借入額全体の金利を一定程度高く設定させていただきます。
https://www.flat35.com/loan/rate.html
対応策としては、
9割をフラットで借り入れ、残り１割を別のローンで借り入れする
という方法もあります。
10割の場合は、金利が高くなり、審査も厳しくなりますので、フラットの窓口の担当者と、どういった内容で借り入れるかを相談すると良いでしょう。
フラットの代理店（窓口）となる事業者によって金利が異なる場合があります。
フラットの金利は、フラットを扱う事業者によって金利が異なる場合があります。
また、従来の金融機関の他、ネット銀行や、フラットをメインで扱っている事業者などによって、その設定方法も異なっています。
例えば、
借入比率によって金利を変えるようなケース
もあります。
自己資金が多いと借入比率も低くなり、金融機関側としては安全性が増すということで金利を低くしているというケースです。
例）
借入比率 70％の場合 金利 〇〇％
借入比率 80％の場合 金利 〇〇％
借入比率 90％の場合 金利 〇〇％
などといった設定。
※補足説明
細かいお話になりますが、金融機関側のフラットの扱い方に、2種類のパターンがあります。
あくまで、金融機関側の設定のお話しにはなりますが、そのパターンによって、設定金利が変わってきます。
内容的には、
フラットで住宅ローンを融資した際、金融期間がその債権を、どのように処理するか
によって、
買取型
と
保証型
の２つに分かれます。
どちらも、フラットで住宅ローンを融資したあとは、その債権は証券化されるのですが、
買取型は、住宅金融支援機構が買取る、
保証型は、金融機関が債権を販売し、住宅金融支援機構がその保証を行う
という内容になります。
保証型は、扱う金融機関が限られ、金利も異なります。
まとめ
フラット35にするか、一般的な住宅ローンにするかは、
審査に関する条件
手数料を含めた費用
金利面
といったポイントを含めて検討することになります。
審査自体に関しては、非正規雇用の場合、一般的な金融機関での住宅ローンが難しい場合が多い為、フラット35での検討となる可能性が高くなります。
手数料を含めた経費に関しては、フラット35の場合、意外に手数料が高くなってしまうケースもありますので、フラットを取り扱う窓口機関での比較はもちろん、一般的な住宅ローンの場合の経費と比較して検討されることをお勧めします。
また、金利面に関しては、フラット35の場合は、固定金利のみになります。
もっとも、借入額の割合や、住宅の性能によって金利面も異なってきますので、どういった条件で借り入れができるのかによっても、金利が変わってきますので、そういった点を確認した上での検討になります。
いずれにしても、具体的な数字を確認した上で検討する必要があります。
フラット35のカタログは、下記ページから確認することができます。
