【マンション購入】フラットで住宅ローンを組む場合の注意点

フラットで住宅ローンを組む場合の注意点マンション購入

フラットは、
住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)
の住宅ローンです。

民間の金融機関の住宅ローンと違って、固定金利のみになります。

また、その他にも、金融機関の住宅ローンと異なる点がいくつかありますので、それらを踏まえて検討されることをお勧めします。

下記に、
・注意点
・メリット
・デメリット
について、順に説明していきます。

フラットの注意点

・リフォーム分は、フラットでの借り入れはできません。

マンションを購入する際、リフォームもあわせて行うケースがあります。
一般の銀行では、リフォーム費用も含めてお借入れができますが、フラットの場合は、対象外となります。

フラットでは、もともと、諸経費も借り入れの対象外でしたが、2018年4月1日以降、諸経費分も含めて借り入れができるようになりました。
借り入れできる諸経費の項目としては、主に、下記になります。

・仲介手数料
・印紙代
・融資事務手数料
・所有権移転登記費用
・既存住宅売買瑕疵(かし)保険付保に係わる費用

ですので、リフォーム費用は対象外になります。

※また、平成29年10月1日以後は、フラットに団体信用生命保険がつくようになりました。
それまでは、団体信用生命保険は別途費用が発生していました。
(団体信用生命保険なしのフラットもあります)

リフォーム費用も借り入れする場合は、その分だけ
別のローンを組む
形になります。

その場合は、フラットの代理店からの提案がありますが、
銀行がフラットの窓口の場合は、その銀行のローンなど
や、
フラット専門の代理店の場合は、信販系のローンなど
での借り入れになります。
その場合は、設定金利もフラットとは別の扱いになります。

・借り入れは、基本、物件の購入価格の9割までと、10割(9割超)の2種類あります。

フラットは、もともとは、購入価額の8割までの融資でしたが、現時点(2020年11月)では、

物件の購入価格の9割まで
と、
物件の購入価格の10割(9割超)

の2種類あります。

10割のほうが、金利が高くなっています。
もともと、住宅を購入する際は自己資金を用意して、足りない部分を借り入れるという考え方ですが、民間の金融金でも全額融資のケースが増えてきたため、それにあわせての設定を考えられます。

ただ、10割(9割超)の場合は、フラットの審査が厳しくなります。

いずれにしても、諸経費も借り入れする場合は、
9割をフラットで借り入れ、残り1割プラス諸経費も別のローンで借り入れする

10割フラットで借り入れ、残り諸経費を別のローンで借り入れする
の2つのパターンになります。
10割の場合は、金利が高くなり、審査も厳しくなりますので、フラットの窓口の担当者や不動産会社の担当者と、どういった内容で借り入れるかを相談すると良いでしょう。

(参考)
【フラット35】をご利用いただく場合の融資率

融資率とは:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

上記ページには、以下のような記載がります。
なるべく、9割までの融資をお勧めしたいという意図が読み取れます。

融資率が9割を超える場合は、融資率が9割以下の場合と比較して、ご返済の確実性などをより慎重に審査させていただくとともに、お借入額全体の金利を一定程度高く設定させていただきます。

・フラットの代理店(窓口)となる事業者によって金利が異なります。

フラットの金利は、フラットを扱う事業者によって金利が異なります。
従来の金融機関の他、ネット銀行や、フラットをメインで扱っている事業者などによって、その設定方法も異なっています。

例えば、
借入比率によって金利を変えるようなケース
もあります。
自己資金が多いと借入比率も低くなり、金融機関側としては安全性が増すということで金利を低くしているということになります。

例)
借入比率 70%の場合 金利 〇〇%
借入比率 80%の場合 金利 〇〇%
借入比率 90%の場合 金利 〇〇%
などといった設定。


※補足

細かいお話になりますが、金融機関側のフラットの扱い方に、2種類のパターンがあります。
あくまで、金融機関側の設定のお話しにはなりますが、そのパターンによって、設定金利が変わってきます。

内容的には、
フラットで住宅ローンを融資した際、金融期間がその債権を、どのように処理するか
によって、
買取型

保証型
の2つに分かれます。

どちらも、フラットで住宅ローンを融資したあとは、その債権は証券化されるのですが、

買取型は、住宅金融支援機構が買取る、
保証型は、金融機関が債権を販売し、住宅金融支援機構がその保証を行う

という内容になります。

保証型は、扱う金融機関が限られ、金利も異なります

【フラット35(保証型)】の取扱金融機関・お借入金利

【フラット35(保証型)】の取扱金融機関・お借入金利:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

 

・メリット

非正規雇用の場合も対象

一般の金融機関の場合は、住宅ローンは正社員の方が対象ですが、フラットの場合は、
派遣社員・アルバイト・契約社員
といった非正規雇用の方も審査対象となります。

また、年間の収入(他のローンがある場合は、それらを除く)に対する借入金額の割合(返済負担率)は、基本、下記が基準となっています。

年収400万円未満:30%以下
年収400万円以上:35%以下

全期間、固定金利となっている

全期間、固定金利です。
一般の金融機関は、変動金利と固定金利が選択できますが、フラットは固定金利のみです。
固定金利ですので、返済期間中に金利が変動することがないので、計画的に返済ができるといえます。

保証料が不要

一般の一般の金融機関は、住宅ローンを借りる際に、保証料が必要となりますが、フラットの場合は保証料が発生しません。
その代わり、手数料が必要となります。
手数料は、フラットの窓口となる事業者によって異なりますので、事前に確認が必要です。

団体信用生命保険が任意

一般の一般の金融機関の住宅ローンの場合、団体信用生命保険が必須となります。
ですので、過去(通常、過去3年以内)や現在の健康状態によっては、団体信用生命保険がNGになるケースもあります。
フラットの場合は、団体信用生命保険が任意となっています。

・デメリット

中古物件の場合、適合証明書の提出が必要

中古物件の場合、建物が住宅金融支援機構が定めた技術基準をクリアしていることを証明する「適合証明書」が必要となります。
事前に、検査機関または適合証明技術者に調整してもらい、証書を発行してもらいます。
発行にかかる費用の負担が必要となります。

手数料が高くなる場合がある

フラットを扱う事業者が設定した手数料が必要となります。
一般の金融機関の場合、保証料が必要ありませんが、この手数料が発生します。
手数料がどれくらいになるかについては、どの事業者に依頼するかを検討する際に、必ずチェックしておきましょう。

以上、「フラットで住宅ローンを組む場合の注意点」についての説明でした。

 

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