マンション購入前の家屋調査（インスペクション）は必要か？

こんなテーマに関する記事です。

近年、中古物件を売買する前に、
　インスペクション（建物状況調査）
を行うケースが増えています。

また、平成30年4月1日に宅建業法が改正されてから、
「重要事項説明書・契約書における説明・記載事項の追加等」
が必要となりました。

但し、これは、インスペクション（建物状況調査）を義務化したものではなく、
・建物状況調査を実施しているかどうか
・実施している場合は、その結果
を説明するいうものです。
単に、
　家屋調査を実施したかどうかの記載をするのみ
という扱いになっています。
※宅地建物取引業法　第35条および第37条

将来的に、インスペクション（建物状況調査）が義務化される可能性はありますが、現時点では、そこまでのルールにはなっていません。
下記に、マンションにおける家屋調査（インスペクション）について説明していきます。

マンションにおける家屋調査（インスペクション）は必要かどうか

結論から言いますと、
　中古戸建に比べると、必要性は低い
と言えます。

つまり、中古の戸建て住宅の場合、
　建物の傾きや雨漏り
などの主要構造部分の不具合がある可能性があります。
それに対して、マンションの場合は、そういった可能性がほとんどないので、家屋調査（インスペクション）の必要性が低いでしょう。

※また、通常、大規模修繕計画の前に、建物全体の調査も行っています。

ただ、物件の中には、
・地震の影響で、構造体に影響がでている
・古いマンションなどで、外壁のクラックなどの影響で、壁から雨水が浸透している
・配水管の老朽化
などの可能性がゼロではありません。

ですので、マンションのインスペクションの場合、
　特に、築年数が古い物件
や
　築年数が比較的浅い物件についても、気になる箇所があれば、検討してもよい
といえます。

また、マンションにおける家屋調査の場合は、
　建物全体の調査を細かく行うもの
ではなく、通常、
　・外壁・基礎周り・エントランス・共用廊下などのマンションの共用部分の一部をサンプル調査
　・専有部分（室内）の調査
となっています。
ですので、家屋調査（インスペクション）を行ったからといって、建物全体の詳細な調査を行うということではありません。
ただ、共用部分の一部とはいえ、激しい劣化があるようですと、それらの指摘はあります。

ですので、そういった状況も踏まえて、念の為、家屋調査（インスペクション）を行うかどうかは、ケースバイケースでの判断にはなります。

また、購入前に調査する際には、売主さんの了解もとっておく必要があります。
（不動産会社を通じての調整依頼になります）

もしくは、管理組合での修繕計画用の建物全体の調査結果があれば、不動産会社に依頼して、それを見せてもらうという方法もあります。
但し、この場合は、内部資料になりますので、基本、利害関係者しか閲覧できません。
マンション管理組合にもよりますが、基本、その物件の購入が具体的な段階になった時点で相談すべきといえます。

住宅ローン減税との関係は？

2022年の税制改正以前は、住宅ローン減税の関係で、
　築年数25年以上でも、新耐震（昭和56年6月1日以降の建築確認）
であれば、
　瑕疵担保保険の手続き
で、住宅ローン減税の対象とすることができました。
住宅ローン減税を目的に、瑕疵担保保険の手続きをするというメリットがありました。
※瑕疵担保保険の手続きをする際には、事前に「インスペクション」を行い、必要に応じて修繕をすることになります。

ただ、現在は、2022年の税制改正に、
　対象物件が緩和
されて、
　新耐震の物件であれば、築年数25年以上でも、住宅ローン控除の対象
となりました。
ですので、住宅ローン控除を目的として、瑕疵担保保険の手続きをする必要性はなくなりました。

但し、瑕疵担保保険の手続きを行うことで、
　登記の際の登録免除税の軽減措置
を受けることができるというメリットはあります。

家屋調査（インスペクション）の費用

家屋調査（インスペクション）の際は、その資格をもっている建築士さんなどの専門の調査員の方に来てもらって、現地で調査を行う必要があります。

そのための費用も発生します。

会社によって、費用は異なりますが、概ね、
　4万円～１０万円
といった場合が多いです。

アットホームさんの場合は、
　建物状況調査（共同住宅）　45,000円（税別）
となっています。
但し、この場合は、アットホームの建物状況調査サービスに対応している不動産会社経由の依頼となってしまいます。

■アットホーム　建物状況調査/既存住宅瑕疵保証・保険サービス

■PDFの資料

https://atbb.athome.jp/service/kashi_moushikomi/shorui/tatemono_takken.html

この他にも、家屋調査を行っている会社が複数あります。
事例▼

さいごに

マンションについては、建物の傾きや雨漏りといったリスクも低い為、
　家屋調査（インスペクション）
を行う必要性は、低いと言えます。

ただ、築年数が古い物件については、念のため、家屋調査（インスペクション）をしておくと、安心感はあります。
稀に、例えば、団地などで、外壁からのクラックによる、雨浸みのある物件もあります。

大規模修繕がしっかりと行われれている物件であれば問題ありませんが、不安がある場合は、費用はかかりますが、専門家の目を通してチェックしてもらう価値はあります。

以上、「マンション購入前の家屋調査」についての説明でした。