旧耐震の中古マンションの注意点

旧耐震の中古マンションの注意点

旧耐震の中古マンションの注意点について物件概要の見方

建物を建築する際には、行政で、
建築確認
を取得する必要があります。
建築確認は、建築基準法に基づいて判断されます。

その建築確認の基準に関して、地震に対応した構造かどうかをチェックする為の、「耐震基準」というものがあります。
その耐震基準が、
1981年(昭和56年)に改正
されています。

ですので、建築確認が、耐震基準の
改正前に取得された物件(旧耐震)
なのか、
改正後に取得された物件(新耐震)
なのかで、その物件の価値も変ってきます。

下記に、旧耐震と新耐震の違いと、旧耐震の注意点について説明します。

本記事は、執筆者(宅地建物取引士の資格保有)の不動産取引の実務経験に基づいて記載しており、記載内容も、すべてオリジナルな内容となっています。
また、本サイトは、宅建業の免許を持つ不動産会社が運営しています。[宅建業 千葉県知事(1)第17909号]

旧耐震と新耐震の違い

旧耐震と新耐震の違いとしては、
大地震に対応しているかどうか
になります。
旧耐震は、震度5程度の中地震に対する規定はあったものの、震度6強から7程度の大地震に対する規定はありませんでした。
それに対して、新耐震では、震度6強から7程度の大規模地震に対しても、倒壊を防ぐ目的の基準となっています。
ですので、その基準が厳しくなっています。

新耐震基準は1981年6月1日に施行されています。

(補足)2000年基準について
耐震基準について、「2000年基準」というものがあります。
これは、木造建築を対象としたものですので、マンションのようなRC構造の建築物は対象としていません。

旧耐震マンションと新耐震マンションの区別の仕方

検討しているマンションが、旧耐震マンションか新耐震マンションかを区別する為には、
そのマンションの建築確認がいつ取得されたか
によります。

つまり、新耐震基準の施工日である、1981年6月1日以降に建築確認が取得されているマンションの場合は、新耐震のマンションとなります。

ここで注意が必要なのが、
建築確認の年月日

登記簿謄本に記載の新築年月日
異なるということです。

通常、物件の販売資料には、登記簿に記載の新築年が記載されています。
ですので、例えば、その物件の完成が1981年6月だった場合、建築確認はその前に取得されています。ですので、旧耐震物件となります。

築年が、1981年直後の場合、新耐震か旧耐震かは、建築確認が取得された日付で確認しておく必要があります。
新耐震の物件と思って購入した物件が、実は、旧耐震の物件だったということにもなりかねませんので、注意が必要です。

旧耐震のマンションの注意点

旧耐震のマンションに関しては、下記の注意点があります。

大地震の際のリスク

大地震が発生した際に、深刻な影響を受ける可能性があります。
ただ、マンションによっては、大規模修繕で、耐震補強を行っているケースもあります。
過去に耐震補強を行っているかどうかも確認しておくと良いでしょう。

住宅ローン減税に関して

住宅ローン減税に関しては、中古住宅の場合は、下記のいずれかが条件となります。

1.築年数が一定年数以下であること(木造の場合は20年以下、耐火建築物(マンション)の場合は25年以下)
2.住宅性能評価書(耐震等級1以上)を取得していること
3.耐震基準適合証明書を取得していること
4.既存住宅売買瑕疵保険に加入していること

旧耐震物件の場合は、25年が経過しているので、住宅ローン減税の対象となるには、それ以外の条件が必要となります。
このうち、
既存住宅売買瑕疵保険
は、旧耐震物件は加入できません。

ですので、可能性としては、

2.住宅性能評価書(耐震等級1以上)を取得していること
3.耐震基準適合証明書を取得していること

のいずれかになります。

住宅性能評価書は、住宅の品質確保の促進等に関する法律(平成12年4月1日施行)に基づく制度となります。
これは、任意の制度ですので、旧耐震の物件については、平成12年以降に対処していない限りは、通常は、取得はされていないでしょう。

耐震基準適合証明書に関しては、調査が必要(有料)となり、その結果次第では、建物の改修を指摘される可能性もあり、取得のハードルは、高くなります。

ですので、旧耐震の物件については、住宅ローン減税が難しくなる可能性が高いという注意点があります。

マンションを売却するについて

将来的に、マンションを売却するような場合をみると、
旧耐震であること
は、少なくともプラス材料にはなりません。
ですので、売却の際の価格にも影響がでてきます。

もっとも、購入の際も、その点を踏まえて、低い価格で購入できている場合もありますので、そのことも踏まえての判断にはなります。
少なくとも、旧耐震の物件に関しては、その販売価格が適切かどうか、あまり高い設定になっていないかどうかのチェックは必要と言えます。

以上、旧耐震のマンションの注意点についての説明でした。

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