オーナーチェンジン物件とは？

こんなテーマに関する記事です。

販売中の物件の中に、稀に、
「オーナーチェンジ物件」
という言葉が記載されている物件を目にすることがあるかもしれません。

オーナーチェンジ物件とは、
現在、賃貸で貸出中の物件を、そのままの状態で売却する
というものです。

いわゆる、収益物件としての売買になります。
収益物件として、オーナーチェンジ物件を検討される際には、いくつか注意点がありますので、ご参考までに下記に記載します。

オーナーチェンジ物件を検討時の注意点

オーナーチェンジ物件の場合は、
　内見ができない
ということになります。

賃貸で借りている人が居住しているので、内見はできないということです。

建物の室内を直接みることができませんので、それ以外の情報で判断して検討することになります。
具体的には、
・ローケーション
・建物の状況
・物件の間取り、階数、位置
・管理費、修繕積立金の滞納がないか
・賃貸の状況
などです。

室内の状況を確認せずに判断することになりますので、収益物件の売買が初めての方の場合は、若干、ハードルが高いかもしれません。
信頼できる、収益物件の売買に詳しい不動産会社の担当者に、適宜、アドバイスをもらって、検討時に参考にすると良いでしょう。

利回りを確認する

賃料や管理費などの資料を
　レントロール
と言います。

通常、収益物件の場合は、レントロール資料も開示されますので、その物件を購入する際の金額と、賃料としてはいってくる金額の比率である、
　利回り
がどれくらいかを計算して、自身の基準とする利回りの条件に合致しているかどうかをチェックします。

利回りが低い場合は、価格交渉が可能かどうかという面の検討になってきます。

物件の管理をどうするか

収益物件を購入した後は、その物件の賃貸管理をどうするかという問題がでてきます。

賃貸管理の内容は、
・居住者からの対応
と
・家賃の管理
です。

※アパートなどの一棟の管理と違って、マンションの区分所有の賃貸管理の場合は、物件の清掃を行う必要はありません。

会社にお勤めの場合は、居住者から急な連絡にも対応できない場合がありますので、不動産会社に管理を依頼する場合が多いです。
一般的には、管理費は、家賃に対して、3～５％前後です。

不動産会社に賃貸管理を依頼せずに、オーナー自身で行う場合を、
　自主管理
と言います。

また、家賃滞納時のリスク対策として、
　家賃保証会社
と契約しておくという方法があります。

この場合、滞納があった場合、一定の期間は家賃保証会社が保証してくれます。
ただし、その期間には、規定があり、その期間が過ぎれば保証が切れます。
ですので、少なくとも、それまでに、滞納の状況を解決する必要があります。

ただ、現実的には、対応が遅くなるとそれだけ、対応も大変になってきますので、
滞納が発生した時点で、すぐ、対処する
ことが重要になってきます。

また、現在入居中の人に、滞納履歴があるかどうかも確認しておく必要があります。

売却理由について

その物件の売却理由をしっかりと確認しておくことも重要です。
なにか、買主側に不利な内容があるかもしれませんので、そういった事情も踏まえて、判断する必要があります。

さいごに

オーナーチェンジ物件の場合、自身で居住する対象にはなりません。
もっとも、物件の購入後に、賃借人が退去した場合は、もちろん、自身での居住もできますが、基本、居住中の賃借人を退去させることはできませんので、注意しましょう。

例えば、一般的な賃貸借契約では、転勤などで、自宅を賃貸にだす場合、自身の転勤が終わって、自宅に住むことになった場合は、賃借人に退去を求める理由となります。
ただ、最初から収益物件として物件を購入した場合、賃借人に退去を求めることは難しいと認識しておきましょう。

以上、オーナーチェンジン物件についての説明でした。