マンションの引き渡し(決済)の際に行うこと

マンションの引き渡し(決済)の際に行うことマンション購入のポイント

マンションの購入の際の流れとしては、

マンション購入の申し込み

住宅ローンの事前審査

住宅ローンの事前審査のOK

売買契約、手付金の授受

住宅ローンの本審査

住宅ローンの契約(銀行との金銭消費貸借契約の取り交わし)

住宅ローンの実行、物件の決済、引き渡し

となります。

マンションの引き渡し(決済)は、一番最後の項目になります。
その際に行う内容について、当日の時系列に沿って下記に説明します。

※決済を行う場所
通常、住宅ローンでマンションを購入しますので、その関係で、決済場所は、
住宅ローンを組んでいる銀行
で行います。
銀行に、売主や不動産会社の担当者、司法書士さんが集まって進めます。

マンションの引き渡し(決済)の際に行うこと

1.司法書士さんによる物件の権利書(登記識別情報)の確認

まず最初に、司法書士さん売主さんの権利関係の書類の確認をしてもらいます。
これは、非常に重要です。

当日、残金の支払いの手続きをする前に、
必ず、権利関係の書類の確認すること
が必要です。

万が一、権利関係の書類に不備があるのに、残金の支払いをしてしまうと、
お金だけ売主側に行って、所有権移転ができていない、また、結果、住宅ローンの抵当権の設定もできない
ということになってしまいます。

実際、売主さんが、
当日、登記簿の書類を権利証(登記識別情報)の書類と思って持ってくる
ということもあります。

もちろん、通常、売主側の不動産会社が事前に手元に書類があるか確認しますが、確認がしっかりできていない場合も想定されます。

ですので、まず当日最初に行うことは、
司法書士さんによる売主の権利書(登記識別情報)の確認
になります。

2.売主さん側の印鑑証明書と実印、本人確認書類(免許証等)

司法書士さんが、法務局で所有権の移転登記の際に、
売主さんの委任状と印鑑証明書
が必要になります。

委任状は、当日に記載してもらいますが、
実印での押印と、印鑑証明書
が必要となります。
その際に、売主さんの本人確認も必要です。

ですので、権利書(登記識別情報)の確認とあわせて、実印印鑑証明書も確認します。
印鑑証明書は、発行から3ヵ月以内のものになります。
本人確認は、司法書士んさんが免許証などで本人確認をします。

※売主さんが必要なものは、売主側の不動産会社が事前に伝えておきます。
※また、マンションの鍵の受け渡しは、通常、売買代金の支払いが済んでからになります。

3.住宅ローンの実行と、残代金の支払い

上記の所有権移転の為の書類関係が揃ったことを確認できたら、住宅ローンの実行をして、物件の残金を売主さんに支払う段取りをします。

また、通常、銀行の担当者も、所有権移転関係の書類に不備が無いか、司法書士さんに確認をとってから、住宅ローンの実行を行います。

金額が高額ですので、通常は、振込みでの対応になる場合が多いす。
振込み伝票に記載して手続きします。

4.その他の経費関係もあわせて手続きします。

残金の支払いの際に、他の経費関係の手続き等もあわせて行います。

通常、下記の項目の支払いをします。
内容は、事前に不動産会社の担当者がまとめているはずですので、事前に内容を確認させてもたったほうが良いでしょう。

諸経費の内容

■売主さんに対して
・固定資産税、都市計画税の清算金
(その年の行政の支払いは、売主が行いますので、日割りで清算します)
・管理費、修繕積立金の清算金
(口座引き落としの手続きがすぐできませんので、必要分を清算します)

■司法書士さんに対して
・所有権移転登記費用

■不動産会社に対して
・仲介手数料

※当日、火災保険の手続きをする場合は、その費用

5.振込み手続き後、売主さん側に着金確認できるまで、待ちます。

お振込みの手続きの後は、残金が売主さん側の口座に着金するまで待ちます。
売主さん側の、「口座にお金がはいったことの確認」が必要になります。

売主さん側の銀行が、同じ銀行の場合は比較的早いですが、銀行によっては、確認まで1時間以上かかる場合もあります。
特に、月末などの場合は、時間がかかってしまいます。

待っている間に、司法書士さんが売主さんに所有権移転登記の委任状を書いてもらうなどします。
マンションについての質問事項がある場合も、この時間を使って疑問点を解消しておきましょう。

また、管理組合への提出書類に、売主側、買主側それぞれ署名捺印が必要なものもありますので、この時間で対処しておくと効率的です。
管理組合に提出する書面は、通常は、不動産会社の担当者が用意しますが、事前に準備しておくように確認しておくと良いでしょう。

6.マンションの鍵などの受け渡し

売主さんの口座への着金が確認できた後は、
領収書
や、
マンションの鍵
関連書類(マンションの管理規約などの書類など)
をもらいます。

残金の領収書は、コピーをとって銀行に提出する必要があります。
また、鍵に関しては、売主さんのお手元のある鍵を全部もらいます。念の為、紛失した鍵があるかどうかも確認しておきましょう。
念の為、引き渡し後にシリンダーを交換したほうが良いでしょう。

「引渡し確認書」に売主、買主が署名、捺印をして、決済が終了し、解散になります。

この後、司法書士さんが法務局に行って所有権の移転手続きをします。
概ね、2週間前後で、登記識別情報(権利書)ができあがってきます。
登記識別情報(権利書)の送付先も、司法書士さんに伝えておきましょう。

補足

売主さん側に住宅ローンの残債がある場合

売主さん側に、住宅ローンの残債があり、決済当日の残金で残債を支払う場合は、司法書士さんに、当日、抵当権の抹消の手続きも行っていただきます(この費用は、売主負担です)。
ですので、司法書士さんは、当日、法務局の他に、売主さん側の残債のある銀行にも行っていただく必要があります。
ですので、売主さん側の住宅ローンの残債がある場合は、決済の時間を午前中の早めに時間にするほうが安全です。

残金について、「振込み」以外の方法

残金の支払いについて、「振込み」する以外の方法として、
現金で支払い
という方法もあります。
現金の束で支払うという方法ですが、
高額になるので、事前に銀行に、現金での支払い旨を伝えておく必要
があります。
(もっとも、現金を持ち歩くことに売主さんが嫌がる場合が多いです。)

ただ、現金での支払いの仕方に、
形式上、現金での払い戻し
にして、同時に、
売主が自分の口座に振込みをする
という手続きにする方法もあります。

この場合、現金の受け取りと同時に、売主自身が自分の口座に振込みをする形になりますので、銀行としても、決済を行う店舗に現金を用意する必要がなくなります。
この方法の際は、売主自身自分自身の口座に振込みをする内容で伝票を記載して手続きをします。
ですので、買主側としては、支店で住宅ローンが実行されれば完了し、
売主の振込み確認(着金確認)は、売主側が自身で確認すれば良い
ことになります。

但し、高額の銀行振込になりますので、売主さんが、その銀行の通帳をもっていない場合、銀行での本人確認などのルールがあります。
念の為、高額な現金での振り込みについて手続き上の注意点などがないか、銀行に事前に確認する必要があります。

また、銀行によっては、振込みをする人(売主)に窓口で並ぶように指示してくる場合もありますにで、逆に時間がかかってしまう可能性もあります。
いずれにしても、売主側の不動産会社と売主さんでの調整して、事前に銀行に確認が必要にはなります。

以上、「マンションの引き渡しの際に行うこと」についての説明でした。

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