住宅ローンを組む際の、
借入額の考え方や、その際のシュミレーションなど
について知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
住宅ローンで、どれくらい借りられるのかの考え方や、ネット上でシュミレーションできるサイトなどについて説明しています。
マンションの購入を検討する際に、
住宅ローンでどれくらいまで借入れすることができるのか、
は気になるところです。
もちろん、上限まで借入れする必要はありませんが、マンション購入時の予算を考える上でも、目安をもっておく必要はあります。
下記に、
・住宅ローンの借入額の計算式
・注意点
と
・シュミレーションができるサイト
について説明していきます。
住宅ローンの借入額の計算式
借入額の総額を計算する際は、
まず、
・年間の返済額の上限
を計算して、そこから、
・総借入額の金額を導く
という2段階のステップになります。
本ページ下に記載している「シュミレーションサイト」で簡単に計算できますが、先に計算式の考え方を説明します。
年間の返済額の上限額
計算式としては、
・年間返済額の上限額＝税込年収×返済負担率（30％～35％）－ 他のローンの年間返済額
です。
例えば、
・税込年収 ；500万円
・返済負担率 ；35％
・他のローンの年間返済額；なし
・お借入れ年数 ；35年
の場合は、
・年間返済額の上限額
5,000,000円×35％＝1,750,000円
となります。
上記条件の場合の年間の返済額の上限；175万円
返済負担率について
計算式の中にある「返済負担率」は、金融機関によって変ってきますが、概ね、
30～35％
です。
年収によってもその割合が変ってきます。
年収が高いと、生活費に余裕がでてくるので、返済比率の上限が高くなり、年収が低いとその逆になります。
いずれにしても、上限まで借りる必要はありません。なるべく、生活にゆとりがでるラインを見極めてお借入れ額を決めることが重要と言えます。
返済率については、
フラット35の場合と、一般の金融機関の場合
で考え方が変ってきます。
■フラット35の場合
年収 400万円未満の場合；30％以下
年収 400万円以上の場合；35％以下
■一般の金融機関の場合
金融機関によって異なってきます。
また、その基準は、通常は公表されていません。
ただ、一般的には、下記のように細かく決められている場合が多いと言われています。
年収 100万円以上300万円未満の場合；20％以下
年収 300万円以上450万円未満の場合；30％以下
年収 450万円以上600万円未満の場合；35％以下
年収 600万円以上の場合 ；40％以下
総借入額の金額について
総借入額の金額については、
金利
を考慮した計算になります。
ここでいう金利には、2種類あります。
いわゆる
審査金利
と
実行金利
です。
通常、住宅ローンの審査の際は、実際の金利より高めの設定がなされます。
また、住宅ローンを組んだ際の実際の金利は、実行金利と呼ばれます。
住宅ローンの審査の際は、「審査金利」での計算になり、実際にお借入れできる金額も審査金利をベースに検討がなされます。
審査金利も金融機関によって、あるいは、タイミングによって異なりますが、概ね、
３～４％
と言われています。
（また、フラット３５の場合の審査金利は、実行金利と同じ水準になります）
さて、総借入額の金額の計算ですが、通常、
「返済額早見表」
を使います。
これは、
100万円借りた際の月当たりの返済額
が金利毎の記載された表になります。
【参考】返済額早見表の見方（PDF)
一般財団法人住宅金融普及協会
https://www.loan-adviser.jp/contents/tamesiyomi_3.pdf
▲この表の数字を使うと、計算が楽です。
計算式としては、
年間返済額÷12（年間の月数）÷100万円あたりの返済額（返済額早見表）×100万円
になります。
上記の
・税込年収 ；500万円
・返済負担率 ；35％
・他のローンの年間返済額；なし
・お借入れ年数 ；35年
の例で
・審査金利；3.5％
・「返済額早見表」金利3.5％の場合；4,133円
で計算すると、下記になります。
1,750,000円÷12÷4,133×100万円=35,285,103円
約3500万円となります。
注意点について
実際の銀行の審査上は、上記の計算式上の事項以外に、
他の審査要件
があります。
内容的には、信用状況（過去のお借入れで滞納などがないかなど）や属性などが考慮されます。
※属性については、例えば、公務員などの職種の場合は、安定した職種ということでプラス評価される場合もあります。
ですので、年間の返済比率以外に審査に関する条件がありますので、結果は、実際に審査を出してみないとわかりません。
ただ、銀行の事前審査がNGになった場合も、その理由は教えてもらえません。
また、場合によっては、審査結果に、
お借入れの減額による条件
あるいは、
現在お借入れのローンを完済することの条件
がつくこともあります。
シュミレーションができるサイト
これは、銀行のホームページなど、いくつかのサイトがあります。
■シンプルなシュミレーションサイト
借入可能額の計算（住宅金融普及協会）
■目的別にいくつかのシュミレーションページが揃っています。
住宅保証機構株式会社
■返済プラン比較
住宅金融支援機構 返済プラン比較シミュレーション
（参考）おすすめの「住宅ローン」のシュミレーションサイト
以上、「住宅ローンでどれくらい借入れできるのか」についての情報でした。
