住宅ローン減税の対象とならないマンションとは?!

住宅ローン減税の対象とならないマンションマンション購入

マンションを購入する際に、多くの場合、
住宅ローン
を組むことになります。

その際に、
住宅ローン減税
の手続きを行うことで、
10年間にわたり、住宅ローンの残額の1%を「所得税額から控除」
されます。

例えば、ローンの残債が2000万円の場合、所得税から20万円が控除されますので、かなりのメリットがあります。
(ちなみに、所得税の控除額の上限は、40万円となっています。)

ただ、
住宅ローン減税の対象とならないマンション
もあります。
住宅ローン減税を予定していて、購入後に、その手続きができないといったことにならないように、その条件について、事前に認識しておきましょう。
下記に、順に説明していきます。

25年を超えるマンションは、基本、住宅ローン減税の対象となりません。(但し、新耐震の場合は対応策あり)

マンション(耐火構造物)の場合、25年を超えるマンションは、基本、住宅ローン減税の対象をなりません。
ただ、条件によっては対応策があります。

築年数が25年以上のマンションの場合でも、住宅ローン減税の対象となる場合

下記の条件のいずれかを満たす場合、住宅ローン減税の対象となります。

・住宅性能評価書(耐震等級1以上)を取得していること
・耐震基準適合証明書を取得していること
・既存住宅売買瑕疵保険に加入していること

住宅性能評価書(耐震等級1以上)は、2000年4月1日に施行された「住宅品確法」に基づく制度ですので、築25年以上のマンションの場合、取得はしていないでしょう。
また、耐震基準適合証明書の取得については、マンションの建物全体の調査の関係もありますので、対応は難しいケースと考えられます。(マンションによっては、管理組合で対応している可能性もあります)

ですので、実際に対応しやすりものとしては、既存住宅売買瑕疵保険になります。
この場合、
旧耐震(昭和56年5月31日以前に建築確認の物件)は対象外
になりますので注意しましょう。
つまり、
旧耐震の物件は、住宅ローン減税の対応は、実際、難しい
ということになります。

また、既存住宅売買瑕疵保険は、物件の所有権移転までに手続きをしておく必要があり、その為には、
事前の物件調査
も必要となります。
ですので、予め、計画的に対処することが必要となります。

築年数「25年」の定義(25年は、築年から所有権移転までの期間)

かなり細かいこにとになりますが、ここでいう築年数25年は、
築年月日~所有権の移転日
までの期間になります。

所有権の移転日ですので、
売買契約日ではない
ということを認識しておく必要があります。
※住宅ローンを実行して、売買代金の残金を支払う日に所有権を移転しますので、その日までの期間で計算します

ですので、
所有権移転のタイミングで満築25年前後
の物件については、細かいようですが、その日程で25年を超えないように注意が必要です。

「築年数」以外の住宅ローン減税の条件

住宅ローン減税の対象条件については、築年数の他、下記の項目があります。

・住宅の引渡し日から6ヵ月以内に居住すること
・合計所得金額の合計が3,000万円以下であること
・住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上が自身の居住用であること
・住宅ローンの返済期間が10年以上あること
・居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に、特別控除や買い替え特例の適用を受けていないこと

内容的は、通常の場合、合致するケースがほとんどですが、念の為、条件にあうかを事前に確認しておきましょう。

補足

上記にも記載しましたように、最初に、住宅ローン減税の対象かどうかをチェックするポイントとしては、
物件の築年数
です。
物件購入時には、しっかりとチェックしておくととともに、既存住宅売買瑕疵保険で対応する場合には、事前の段取りが必要となりますので、その点を認識しておくようにしましょう。

(参考)国税庁 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

(参考)中古マンション購入時の「住宅ローン減税」について

以上、住宅ローン減税の対象とならないマンションについての説明でした。

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