マンションの販売資料の「取引態様」について(仲介か売主か)

マンションの物件概要の箇所にある「仲介の種類」について物件概要の見方

マンションの物件情報を見るときに、扱っている不動産会社の情報欄に
取引態様
という記載があります。

これは、不動産会社がどのようなポジションでその物件を扱っているかを示しています。

取引態様の種類をとしては、
仲介(媒介)

売主
になります。

また、仲介(媒介)の種類には、
売主側の仲介

買主側の仲介
があります。

売主側の仲介とは、

売主側の仲介とは、
売主と不動産会社の媒介契約(仲介の契約)を取り交わしている会社
とことを意味します。

その際の媒介契約(仲介の契約)の種類は、
・専属専任媒介(専属専任)
・専任媒介(専任)
・一般媒介(一般)
の3つがあります。

アットホームやスーモなどのサイトや自社のHPの記載で、このような記載があれば、
売主と媒介契約と取り交わしている不動産会社である
ことがわかります。

買主側の不動産会社とは

また、「仲介」あるいは「媒介」とだけ記載がある場合は、
売主と媒介契約を取り交わしている不動産会社の許可をとって、ネット上に物件掲載している不動産会社
となります。
その場合は、買主側の不動産会社という位置づけで、情報を掲載している会社
となります。

売主側の不動産会社と、買主側の不動産会社を気にするべきか?

マンション選びをする際、この、
仲介の種類
を気にされる方もおられます。

実際、
売主側と媒介契約を取り交わしている不動産会社(3種類のパターン)
もしくは、
買主側の不動産会社としての位置づけの会社
のいずれの会社に相談したほうがいいかについてですが、結論から言えば、
その不動産会社が信頼できそうかどうかを優先
して、相談先を判断することをお勧めします。

ただ、状況によって、それぞれメリットデメリットもありますので、下記に順に説明していきます。

また、その他に、
売主と記載の場合
があえります。
その際は、その物件の売主が、その不動産会社(業者)になります。
ですので、仲介手数料は発生しないというメリットがあります。

仲介の種類について

不動産の取引では、
売主さん側についている不動産会社が、買主側の仲介もする場合
と、
売主さん側についている不動産会社とは別の会社が、買主側に不動産会社となる
場合の2つのパターンになります。

買主としては、いずれの場合も、仲介手数料は同じです。

マンションの検討が進んだ際、細かい質問や、価格交渉などは、
・売主側の不動産会社の場合は、売主さんに直接確認
・買主側の不動産会社の場合は、売主側の不動産会社経由での確認
という流れになります。

ですので、売主さん側についている不動産会社にその物件を相談する場合は、それらの対応が、よりスピーディーに進められる可能性があります。

ただし、下記の点に注意する必要があります。

売主側の不動産会社の注意点

■マンションの売買に実績があるかどうか

不動産会社によっては得意分野があります。
マンションの売買に慣れていない不動産会社
の場合、いろいろな視点でのアドバイスが期待できないという面があります。

■その不動産会社の所在地が、物件と離れている場合

売主さんの都合で、そのマンションの所在地とは全く別のエリアの不動産会社が、売主側の仲介会社についている場合があります。
その場合、そのマンションのエリアの地域特性などの情報を持っていない為、適切な助言が得られない可能性が高いという面があります。

では、実際、ネット上で気になる物件が、その1社しか掲載していない場合は、どうするかです。

その場合は、
・その会社に問合せする
か、
・ネットに掲載がなくても、他の不動産会社に尋ねてみる
の2つになります。

その会社に問合せする場合は、マンション販売の実績やそのエリアに詳しい不動産会社かどうかに気をつけましょう。

ネットに掲載がなくても、他の不動産会社に尋ねてみる場合ですが、
仲介物件は、基本、他の不動産会社でも「買主側の不動産会社」として取り扱いができます。

不動産会社間は、レインズという不動産会社間の物件データベースで情報を確認することができますので、基本、その物件の情報を得ることができ、仲介もできます。

また、他の不動産会社のどこがいいかについては、やはり、マンション選びの中で、いくつかの不動産会社に内見を依頼して、
・信頼できそうな会社かどうか、
・担当者が、不動産に関する知識、マンションに関する知識をしっかりもっているか
などを確認しておくと良いでしょう。

基本、複数の物件を内見して、比較検討する中で、
どの不動産会が信頼できそうか、選定していくこと
をお勧めします。

=補足=
売主側の不動産会社の中には、他の不動産会社に情報を提供しない悪質な会社もあります。

その場合、他の不動産会社からの問合せに、申し込みがはいっていない状態でも、
「申し込みがはいっています」など
ど言って、他の不動産会社の関与を排除しようとします。(囲い込みという行為)
そのようなことをしている会社とわかったら、そこは避けたほうが賢明です。

専属専任・専任・一般の違いについて

売主側の不動産会社が、売主さんと取り交わす媒介契約(仲介の契約)には、上記にも記載しましたが、
・専属専任媒介
・専任媒介
・一般媒介
の3種類があります。

それぞれの違いは下記の内容になります。
専属専任媒介;物件の売買は、不動産会社経由のみ。売主自身が買主を見つけることはNG。
専任媒介;不動産会社の仲介の他、売主自身が買主を見つけることもOK。
一般媒介;売主側の仲介会社は複数でもOK。

専属専任媒介は、ケースとしては少ないです。
実際、売主自身が買主を見つけることは、ほとんど無いのですが、売主自身が買主を見つけて売買を行った場合、売主側の不動産会社に仲介手数料が入らない可能性があります。
それを防ぐために、専属専任媒介にこだわる不動産会社があります。
売主にとっては、専任媒介より、縛りがきつい内容となります。

これらの媒介の種類は、どちらかというと、売主側にとって重要な内容といえます。

不動産会社が売主の場合

この場合は、その売主の会社に問合せをすることになります。
売主から直接購入しますので、仲介手数料は、発生しません

逆に、他の不動産会社を通すと、仲介手数料が発生してしまいます。

不動産会社が売主の物件の場合は、
買い取った物件をリフォームして販売
するケースが多いです。

また、仲介手数料はありませんが、その販売価格に、それなりの利益がのっていますので、価格設定が適切かどうかはチェックしましょう。
また、価格交渉の際も、売主と直接交渉になりますので、結論がはやくでるというメリットがあります。

内見の際は、その物件の前の所有者の「売却理由」もしっかりと確認しておきましょう。

以上、マンションの物件概要の箇所にある「取引態様」について(仲介か売主か)についての説明でした。

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