売買契約書の「住宅ローンの融資に関する条件」は非常に重要です。

売買契約書の「住宅ローンの融資に関する条件」は非常に重要ですマンション購入のポイント

住宅ローンでマンションを購入する際は、売買契約書に、
融資に関する事項
を記載します。

その中で、特に、
住宅ローンの本審査でNGになった場合、売買契約を解除する
という旨の箇所が非常に重要です。

万が一、住宅ローンが通らなかった際は物件が購入できないので、その場合、この
融資がNGの場合、契約を解除(白紙の戻す)
という条項がないと契約が成立してしまいます。
結果、住宅ローンが組めていないので、決済日に規定の金額が支払えないということになり、
違約金の対象
となってしいます。(違約金は、通常、売買価格の20%)

ですので、マンションの購入で、売買契約に進む際には、
融資に関する事項
について、事前に、不動産会社の担当者に内容を確認しておくことが重要になります。

※通常は、売買契約書には、住宅ローンの本審査でNGになった場合、売買契約を解除する旨の記載はされています。

具体的な注意事項について、順に説明します。

住宅ローンの事前審査は通ったのに、本審査でNGになる可能性

実際に、事前審査ではOKで、本審査でNGになるケースがあるかどうかです。
現実には、稀ですが、可能性はあります。
具体的には、下記のような場合です。

団体生命保険でNGになる場合

事前審査では、団体生命保険の審査はありません。

本審査の際に、
団体生命保険の申込書に健康に関する質問
があります。

会社によって内容は異なりますが、概ね、
3年以内の病気、手術、障害など
についての質問です。

その内容に該当した場合は、本審査でNGになります。

団体生命保険は、一般に、「団信(だんしん)」と呼ばれており、住宅ローンを組む際は
必須になります。

ですので、その不安がある場合は、
事前審査の段階で銀行に相談
されることをお勧めします。

事前審査と本審査の間の期間に、ローンでの買い物をした場合

本審査の際に、
事前審査時の返済比率と異なるような状況
になってしまった場合、本審査でNGになる場合があります。

例えば、事前審査の後に、何かをローンで購入した場合、
事前審査と本審査での返済比率の数値
が変わってしまいます。

結果、借入額の返済比率が規定の条件に合致しないような状況になると、本審査でNGになります。

ですので、本審査の結果がでるまでは、ローンでのお買い物は控える必要があります。

 

事前審査と本審査の間の期間に、ブラックリストにのってしまった場合

ローンの支払いについて、いわゆるブラックリストにのってしまうと、信用情報の問題で、審査でNGになってしまいます。
(信用情報からブラックリストの情報が消えるのに、一定の期間が必要ですが、本審査までには、間に合いません)

残高不足などで、延滞している支払いが無いように注意しましょう。

ネット銀行の場合

ネット銀行の事前審査は、従来の銀行の事前審査に比べ、簡易な場合があります。
結果、従来の銀行に比べると、本審査でNGになる可能性も高くなります。

ですので、ネット銀行をお考えの場合でも、事前審査は都銀、地銀、信用金庫など従来の金融機関もあわせて行われることをお勧めします。

融資解除についての記載

融資解除については、通常、
契約条項
の中に、
融資の承認を得られないときや、定められた期限中に、融資の承認が得られないときは、売買契約が解除となる
という内容の記載があります。

このような、融資に関する解除条項の記載があるかを確認しておきましょう。

また、
買主は、記載の日程までに金融機関に本審査の書類を提出する
ということも記載されます。
定められた期限までに書類を提出しないと、買主の債務不履行となってしまいます。

売買契約書に記載の借入先の金融機関について

売買契約書の中に、
金銭の貸借に関する事項
として、
・金融機関等
・金額
・金利
・借入期間
を記載します。

金融機関の箇所は、本審査を予定している銀行を記載します。

ただ、事前審査を複数だしていて、まだ、どの銀行で借り入れをするか決めかねている場合は、
「市中銀行」
といった記載をする場合もあります。

通常は、こういった記載でも特段、問題になることは無いのですが、この点が争点となって、裁判で争われた事例があります。

内容的には、
本審査でNGだったので、売買契約の白紙撤回するケース
において、
不動産会社が、
ノンバンクでの借り入れができたのにそれをしなかった(買主の債務不履行)
と主張して裁判にいたったというものです。

係争のポイントは売買契約書の金融機関等の箇所には、
「都市銀行他」
という記載があり、それに、
ノンバンクが含まれるかどうか
だったのですが、結果、
ノンバンクは含まれないという判決
で、買主が勝訴しました。

【判例】不動産売買契約におけるローン条項による契約の解除が認められた事例

https://www.retio.or.jp/info/pdf/62/62_11.pdf

ここで注意しないといけないのは、前提としては、
信頼できる不動産会社に仲介を依頼する
ということです。

上記のような主張をする不動産会社は、悪質な不動産会社です。
このような筋のよくない会社は、避けることが賢明です。

また、売買契約書の記載の仕方としては、
金融機関名は、具体的な銀行名を記載する
ことで、このようなケースを防ぐことができます。

また、
・金額
・金利
・借入期間
の箇所は、まだ確定していなければ、通常、「未定」といった記載をします。

決済日などの日程の記載について

本審査がNGになった場合、白紙撤回する期限や、決済日の設定などの注意点については、下記のページをご参照下さい、

マンションの売買契約 決済日等の日程設定の注意点

マンションの売買契約 決済日等の日程設定の注意点
マンションの売買の流れとしては、 売買契約書の取り交わし、手付金の授受 ↓ ↓ ↓ ↓ 決済(物件残金の授受)、所有権の移転、物件の引き渡し といった内容になります。 住宅ローンを組む場合、上記の  ...

以上、「売買契約書の「融資条件」は非常に重要です」についての説明でした。

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