「賃貸で運用しているのマンション」の売却について

こんなテーマに関する記事です。

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マンションを賃貸で運用している場合、
　賃貸中のままで売却できるかどうか？
という質問を受けることがあります。

結論としては、
　オーナーチェンジ物件
という形で、売却することができます。

その際に、事前に準備しておくことや、注意点がありますので、下記に順に説明していきます。

オーナーチェンジ物件とは？

オーナーチェンジ物件とは、
　賃貸中の収益物件を、「賃貸中のまま所有者が変更する」
という売り方のことです。

ですので、特に、借主さんに退去してもらう必要もなく、単に、
　所有権の移転
を行う形になり、ある意味、シンプルな形態の売却方法と言えます。

オーナーチェンジの際に、事前に準備すること

オーナーチェンジの場合は、その物件を購入する対象は、
　投資家
となります。

ですので、その物件が、
　・どれくらいの収益性があるのか？
　・賃貸契約の状態はどうなっているのか？
といった点も含めて、物件の購入を検討することになります。

また、そういった点も踏まえて、
　売却価格の検討
をします。

どれくらいの収益性があるのか？

どのくらいの収益性があるのかについては、
　グロス利回り
や、
　ネット利回り
を判断材料にすることになります。

グロス利回り

グロス利回りとは、「表面利回り」ともいい、
　年間の家賃収入÷不動産価格×100
で算出します。

ネット利回り

ネット利回りとは、
　（年間の家賃収入ー年間の必要経費）÷不動産価格×100
で算出します。
つまり、家賃収入から経費を引いた「実質利回り」の数字のことです。

利回りによる判断

投資物件として魅力があるかどうかは、
　利回りがよいかどうか
で判断します。

ですので、こういった数字になるのか、その根拠となる資料は、事前に揃えておくようにしましょう。

賃貸契約の状態はどうなっているのか？

賃貸契約の状態を把握する為に、通常は、
　・レントロール
　・賃貸契約書
でチェックします。

レントロール

レントロールとは、
　不動産の賃貸借条件を一覧表にした資料
のことをいいます。

アパートなどの集合住宅の場合は、複数の部屋がありますので、
　家賃・敷金等、契約日・契約期間、退去予定、属性（個人、法人）等
を一覧表で記載ます。

ただ、自宅マンションを賃貸にしている場合は、対象は１人なので、シンプルな内容になります。

賃貸契約書

オーナーチェンジ物件の売買の際には、
　賃貸契約書の書面
も買主に提示することになります。

賃貸契約が、
　普通借家契約か、定期借家契約か、
も、買主がチェックしておきたい事項のひとつになります。

売却時の価格設定

売却時の価格を設定する際にも、収益性がどれくらいになるのかも意識しておく必要があります。

収益性から価格を査定する方法を、
　収益還元法
といいます。

計算式としては、
　収益還元法の査定価格＝1年間の利益÷利回り
で算出します。

ですので、
　利回りをどれくらいの数字で設定するのか？
で査定金額もかわってくることになります。

売買時に注意すべき点

その他、売買時に注意すべき点としては、下記の事項があります。

敷金の扱い

オーナーチェンジ物件の場合、売買の際に、
　賃貸契約時の敷金
を、
　売主から買主に引き継ぐ
ことになります。

つまり、
　借主が退去する際の敷金の清算
を、「オーナーチェンジ物件の買主」が行うことになりますので、
　売買の決算時には、敷金分を含めて計算
することになります。

借主への通知

所有者が変更した際の「借主への通知」は、通常は、
　新所有者が行う
ことになります。

ですので、売主は、特に借主に対して連絡することはありません。

また、どのタイミングで、借主に通知するかによって、
　借主の家賃の支払先の変更のタイミング
も変わってきます。

ですので、そのスケジュールも含めて、売買時の清算をすることになります。

さいごに

「賃貸で運用しているマンション」を売却する際には、上記に記載したように、
　対象が投資家
となりますので、
　収益性がどの程度になるのか
で、売りやすい物件かどうかの判断も変わってきます。

ですので、
　マンションを賃貸にする際
には、
　将来的に売却する可能性
があれば、その点を踏まえて、家賃設定や、賃貸契約の形式なども考慮したほうが良いと言えます。

以上、「賃貸で運用しているマンション」の売却についてでした。