マンション売却時の「売買契約書で特にチェックすべき３つのポイント」

売買契約書で、
　注意すべきポイント
を知りたい。

こんなテーマに関する記事です。

この記事の内容▼

マンション売却時には、売買契約時の書面内容をしっかりとチェックする必要があります。
ここでは、その際に、特に注意すべきポイントについて、わかりやすく説明しています。

不動産の売買になれていないと、契約を含めた段取りを、
　不動産会社の担当者にお任せ状態
になりがちです。

特に、
　契約書面
の内容については、細かいことが記載されていることもあり、
　売主としての中身のチェック
が、なかなかできていないことが多いのが実情です。

売買契約の場面では、年配のお客さんのなかには、
　半分、居眠りをしているようなケース
も見受けられます。

しかしながら、不動産取引でトラブルになるような場合に、
　売買契約書の内容が非常に重要
になってきます。

ここでは、売買契約書で、
　特にチェックすべき点
について、３つのポイントに絞っています。

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売買契約書で特にチェックすべき３つのポイント

売買契約書で特にチェックすべき点として、
　・売主の責任範囲
　・売買のスケジュール
　・告知事項
を上げることができます。

下記に順に説明していきます。

売主の責任範囲について

不動産売買において、売主の責任範囲とは、主に、
　契約不適合責任
についてのことを指します。

法的な言葉なので、少し、ややこしい感じもしますが、簡単にいうと、
　買主が購入した後に、物件に不具合があった場合
の、
　「売主側の責任」についての取り決め
のことになります。
法的な解釈としては、
　購入した物件が、買主側が期待する水準、つまり、平穏な生活を送るレベルを満たさない場合
に、契約に適合しない取引という捉え方になります。

ただ、建物自体の構造的な不具合については、マンションの場合、戸建住宅に比べると、そのリスクは少ないので、その点では安心感はあります。

ちなみに、戸建住宅の場合は、雨漏りや、建物の傾きなど、構造的な不具合のリスクがあります。

ただ、マンションの場合でも、築年数が古いマンションなどの場合は、設備面の不具合のリスクもあります。

いずれにしても、物件の引き渡し後に、そういった不具合が見つかった際に、
　契約不適合責任によって、売主の責任に問われるケース
があります。

但し、この契約不適合責任は、契約書に、
　免責（責任を免れる）
ということを明記することで、売主の責任を回避をすることができます。

あるいは、責任が生じるとしても、その期間を記載するという方法もあります。

いずれにしても、免責の記載をしないと、契約不適合責任という法的な解釈が適用されることとなります。
その場合、買主が権利を行使できなくなる時効期間としては、
　引渡しから10年、買主が事実を知ってから5年
となり、長期にわたり、売主側の責任リスクが発生してしまうことになりますので、注意が必要です。

ですので、必ず、
　売買契約書に、契約不適合責任の免責の記載
があるかをチェックするようにしましょう。

売買のスケジュールについて

契約書には、
　売買のスケジュール
についての記載もあります。

内容的には、
　・買主の住宅ローンの融資承認期限
　　（買主が住宅ローンを使用する際）
　・決裁日
です。

買主の住宅ローンの融資承認期限

買主が住宅ローンを使用する際には、売買契約後に、
　住宅ローンの本審査
を行います。

稀に、
　本審査がNGになる場合
があります。

その際には、
　売買契約自体が、解除される
ということになります。
住宅ローンがNGだと、資金面の対応ができませんので、仕方ありません。

その場合は、
　売買契約時に受け取った「手付金」を買主に返却する
という対応になります。

ですので、住宅ローンの融資承認期限までに、融資が承認されることを確認してはじめて、
　マンションの売却が確定される
ということになります。

決裁日

決裁日とは、
　売買代金（残金）の受取りと、物件の引き渡し
を行う日程のことです。

売買代金は、手付金と残金の２回のわけて受け取ることになります。
また、物件の引き渡しで、所有権の移転と、マンションの鍵の授受を行います。
その際に、管理組合への申請書類や、管理費等の清算も行うことになります。

特に、居住中の状態でマンションを売却する際には、決裁日までに引っ越しを伴うことになりますので、
　決済日が無理のない日程になっているか
をチェックする必要があります。

また、上記に記載したように、買主側の住宅ローンの本審査の結果を確認してからの引っ越しになりますので、
　融資承認予定日から決済日
までのスケジュールに余裕があるかどうかをチェックする必要があります。

万が一、決裁日までに売主都合で引き渡しができないということになると、
　違約
ということとなりますので、注意しましょう。
　

告知事項について

物件に不具合があった場合は、売主は、
　告知事項として、買主に伝える義務
があります。

このことを怠ると、
　契約不適合責任の免責
が無効となってしまいますので、注意が必要です。

告知事項に関しては、
　・心理的なもの
　・環境的なもの
　・物理的なもの
があります。

心理的なもの

心理的なものとしては、
　過去にその物件で殺人事件や、自殺、孤独死
といった事件性のある出来事があった場合、それに該当します。

買主側としては、そのことを事前に知っていたら、物件の購入を見直した可能性があります。
ですので、売主としては、必ず告知する必要があり、その内容を売買契約書に記載しなければなりません。
そうすることで、結果的に、売主の責任を回避することにもつながります。

環境的なもの

環境的なものとしては、
　・近隣に暴力団事務所などの嫌悪施設がある
　・隣人との揉め事がある
　・騒音や異臭がある
などといったことがあげられます。

こういったマイナス要因となる事項についても、買主に伝えて、且つ、契約書に記載する必要があります。

物理的なもの

物件の構造的な不具合や、設備関係の不具合についても、告知事項の対象となります。
築浅のマンションの場合、物理的な不具合はあまりありませんが、築古のマンションなどの場合は、
　・配管などを含めた設備関係
　・壁や窓まわりからの「雨浸み」
　・引き渡し対象の機器（電気機器など）の故障
といったケースもあります。

そういった不具合についても、契約書や、設備の引き渡し用書面で、不具合箇所を明記する必要があります。